Hypothekenmakler oder Ihre Hausbank: Was ist beim Kauf an der Costa del Sol sinnvoller?

Direkt zu der Bank zu gehen, bei der Ihr Gehalt seit zwanzig Jahren eingeht, ist bequem, lässt Ihnen aber nur ein einziges Angebot und nichts, womit Sie es vergleichen könnten. Ein Hypothekenmakler stellt Ihr Profil mehreren Banken gleichzeitig vor und liefert Ihnen mehrere reale Angebote, genau das, was Sie für eine Verhandlung brauchen. Die praktische Schlussfolgerung lautet nicht „Makler statt Bank“, sondern erst der Makler, dann die Bank, und zwar bereits mit Kenntnis des Marktes.

Warum ist Ihre Hausbank nicht zwangsläufig die beste Option?

Weil jede Bank ihre eigene Risikopolitik hat. Ein und derselbe Käufer – gleiches Einkommen, gleiches Eigenkapital, gleiche Immobilie – kann bei einer Bank eine Absage und bei einer anderen ein wettbewerbsfähiges Angebot erhalten, einfach weil sich die eine Bank mit schwankenden Einkünften, mit der Dauer der Betriebszugehörigkeit oder mit der Staatsangehörigkeit des Antragstellers schwertut. Das ist keine Frage Ihrer Verdienste: Die Bank bewertet nicht Ihr Profil, sondern prüft, wie gut es zu ihrer internen Politik in diesem Quartal passt.

Hinzu kommt, dass sich ein Angebot nicht auf den Zinssatz beschränkt. Die tatsächlichen Kosten ergeben sich aus mehreren Variablen zugleich, und wer nur auf eine davon schaut, vergleicht leicht falsch:

• TIN gegenüber TAE: Der TIN ist der nominale Sollzins, der TAE der effektive Jahreszins. Letzterer enthält Gebühren und Zusatzprodukte und ist deshalb die ehrliche Zahl.
• Der gewährte Finanzierungsanteil, der darüber entscheidet, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen.
• Gekoppelte Produkte (Lebensversicherung, Hausratversicherung, Gehaltseingang, Karten), die den Zinssatz senken, aber die realen Kosten erhöhen.
• Die Laufzeit, die Bearbeitungsgebühren und die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung.

Was bringt ein Hypothekenmakler tatsächlich?

Drei konkrete Dinge. Das Erste ist Zeit: Statt von Filiale zu Filiale zu laufen und immer wieder dieselben Unterlagen abzugeben, reichen Sie die Dokumentation nur einmal ein, und der Makler verteilt sie. Das Zweite ist Reichweite: Ein guter Makler hat Vereinbarungen mit den meisten Banken und sieht deshalb Angebote, die Sie nicht zu sehen bekämen. Das Dritte, und das am meisten unterschätzte, ist Urteilsvermögen: jemand, der das Kleingedruckte übersetzt und Ihnen erklärt, warum ein Angebot mit niedrigerem Zinssatz am Ende teurer sein kann.

Ein wichtiger Hinweis zum Geld: Suchen Sie einen Vermittler, der für den Kunden kostenlos ist und seine Vergütung von der Bank erhält, nicht von Ihnen. Wenn Sie für die Dienstleistung eine Provision zahlen, löst sich ein großer Teil der Ersparnis, die Sie durch den Vergleich erzielt haben, in dieser Rechnung auf. Und ein guter Makler informiert, statt zu drängen: Wenn er Sie unter Zeitdruck setzt, seien Sie misstrauisch.

Und wenn ich als Nichtresident an der Costa del Sol kaufe?

Hier reicht der allgemeine Rat nicht mehr aus. Ausländische Käufer, die eine Immobilie in Marbella oder Benalmádena finanzieren, spielen nach anderen Regeln: Die Finanzierung für Nichtresidenten liegt üblicherweise bei etwa 60-70 % des Schätz- oder Kaufwerts – je nachdem, welcher niedriger ist –, gegenüber den für Residenten üblichen 80 %. Das bedeutet ein deutlich höheres Eigenkapital, als viele bei ihrer Ankunft einkalkulieren.

Zu diesem Eigenkapital kommen die Kaufnebenkosten hinzu, die in Andalusien bei Gebrauchtimmobilien rund 10-12 % des Preises betragen: der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) von 7 %, dazu Notar, Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), Gestoría (Verwaltungs- und Abwicklungsbüro) und Wertgutachten. Beim Neubau sieht das Schema anders aus (IVA, die spanische Mehrwertsteuer, von 10 % plus AJD, die Stempelsteuer Actos Jurídicos Documentados). Keine dieser Kosten wird durch die Hypothek finanziert: Sie zahlen sie am Tag der Unterzeichnung aus eigener Tasche.

Es handelt sich um Richtwerte: Der endgültige Prozentsatz hängt von der Bank, vom Wohnsitzland und von Ihrem konkreten Profil ab. Deshalb ist der Vergleich bei einem internationalen Profil kein Trick mehr, um ein paar Zehntelprozentpunkte zu sparen, sondern entscheidet darüber, ob das Geschäft überhaupt machbar ist. Zunächst sollten Sie das reale Budget der Region kennen: Unser Marktbericht veröffentlicht Medianwerte pro Gemeinde und Euro pro Quadratmeter, jeden Monat aktualisiert.

Welche Reihenfolge ist also die richtige?

Zuerst der Makler, um den Markt kennenzulernen und zu wissen, was Sie verlangen können. Danach Ihre Hausbank, aber nicht mehr als Bittsteller, sondern mit zwei oder drei Angeboten auf dem Tisch und einer klaren Vorstellung davon, was vernünftig ist. Oft ist am Ende die Hypothek Ihrer eigenen Bank die beste: Sie hätte sie Ihnen nur nicht angeboten, wenn Sie ohne Vergleichsmöglichkeit gekommen wären.

Eine Tatsache, die zu Ihren Gunsten spricht: Das spanische Hypothekenrecht verpflichtet die Bank, Ihnen die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) auszuhändigen, das verbindliche Angebot mit allen Bedingungen, und vor der Unterzeichnung eine Mindestfrist von zehn Tagen einzuhalten, damit Sie es prüfen können. Diese Frist gehört Ihnen. Nutzen Sie sie zum Vergleichen, nicht, um früher zu unterschreiben.

Fazit

Hypotheken zu vergleichen heißt nicht, Ihrer Bank zu misstrauen: Es heißt, informiert zu kommen. Und wenn Sie hunderte Kilometer von zu Hause entfernt kaufen, mit höherem Eigenkapital und anderen Regeln, ist diese Information deutlich mehr wert als die Bequemlichkeit der gewohnten Filiale. Bei EVS PROPERTY GROUP begleiten wir Sie durch den gesamten Kauf und vermitteln Ihnen den Kontakt zu unabhängigen Finanzierungsprofis; wir verkaufen das Haus, die Hypothek wählen Sie selbst, mit offenen Karten.

Häufig gestellte Fragen