Ja: Jeder Ausländer kann in Spanien ein Haus kaufen, ob mit oder ohne Wohnsitz dort, ob EU-Bürger, Brite oder aus einem Land außerhalb Europas. Sie benötigen eine NIE (spanische Identifikationsnummer für Ausländer) und ein Konto bei einer spanischen Bank. In Andalusien müssen Sie außerdem 7 % ITP (Grunderwerbsteuer beim Kauf gebrauchter Immobilien) bei Bestandsimmobilien oder 11,2 % für IVA (Mehrwertsteuer) und AJD (Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte) beim Neubau einplanen, zuzüglich Notar- und Registergebühren. Dieser Ratgeber, überprüft am 30. Oktober 2026 anhand offizieller Quellen, führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess; er ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Kaufprozess, Schritt für Schritt
1. Suche und Auswahl der Immobilie
Berechnen Sie das Gesamtbudget: Kaufpreis plus Steuern und Nebenkosten. Die Steuern hängen von der Art der Immobilie ab: Bestandsimmobilie (ITP), Neubau vom Bauträger (IVA und AJD) oder Kauf vom Plan.
Jede Verkaufsanzeige muss das Energieeffizienzlabel der Immobilie enthalten (Real Decreto 390/2021, Art. 15). Fehlt es, fordern Sie es an.
2. Reservierung und contrato de arras
Nach der Reservierung wird ein contrato de arras (Vertrag über eine Anzahlung als Draufgabe) mit einer Anzahlung unterzeichnet. Bei den arras penitenciales (Art. 1454 des Código Civil) verliert der Käufer bei einem Rücktritt die Anzahlung, und tritt der Verkäufer zurück, muss er sie doppelt erstatten. Es ist ratsam, dass ein Anwalt die Art der arras, die Fristen und die Kostenverteilung prüft.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Laut Policía Nacional können Ausländer, die aus wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen mit Spanien in Beziehung stehen, die NIE beantragen. Sie wird beantragt:
- In Spanien bei den Oficinas de Extranjería (Ausländerbehörden) oder auf den Comisarías de Policía (Polizeiwachen).
- Vom Ausland aus über die spanischen Konsulate.
Unterlagen: Formular EX-15 und Zahlungsnachweis der Gebühr modelo 790, código 012. Maximale Bearbeitungsfrist: fünf Tage ab Eingang des Antrags im Register.
4. Bankkonto in Spanien
Ein spanisches Konto erleichtert die Zahlung des Kaufpreises, der Steuern und der per Lastschrift eingezogenen Rechnungen (IBI, also die jährliche Grundsteuer, Gemeinschaftskosten der comunidad de propietarios, der Eigentümergemeinschaft, und Versorger). Fragen Sie bei der Bank nach, welche Unterlagen sie von Nichtresidenten verlangt.
5. Due Diligence: Was vor der Unterzeichnung zu prüfen ist
- Nota simple des Registro de la Propiedad (Grundbuchauszug): Sie bestätigt, wer der Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen bestehen. Sie wird im Registro oder online über den Colegio de Registradores angefordert und hat nur informativen Wert.
- Städtebauliche Situation und Genehmigungen: Die Immobilie muss legalisiert sein und über die jeweils erforderliche Bezugsfertigkeits- bzw. Nutzungsgenehmigung (licencia oder declaración responsable de ocupación) verfügen.
- Comunidad de propietarios: In der escritura (notarielle Kaufurkunde) muss der Verkäufer erklären, dass er mit den Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist, und die Schuldenbescheinigung des Sekretärs mit dem Genehmigungsvermerk des Präsidenten vorlegen (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e). Prüfen Sie die Satzung: Sie kann die Ferienvermietung verbieten oder einschränken.
- IBI: Fordern Sie den letzten Bescheid an; er zeigt den Katasterwert und bestätigt, dass keine Rückstände bestehen.
- Energieausweis: Beim Verkauf bestehender Wohnungen Pflicht, höchstens zehn Jahre gültig (fünf, wenn die Einstufung G lautet).
- Nicht ansässiger Verkäufer: Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Kauf mit dem modelo 211 an die Steuerbehörde Hacienda abführen.
6. Hypothek für Nichtresidenten
Es gibt keine offizielle Zahl, aber laut Hypothekenvergleichsportalen finanzieren die Banken Nichtresidenten in der Regel etwa 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Schätzwert; den Rest sowie Steuern und Nebenkosten bringen Sie selbst auf.
Das Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (Immobilienkreditgesetz) schützt Sie: Die Bank muss Ihnen die FEIN (europäisches standardisiertes Informationsblatt) und die FiAE (Blatt mit standardisierten Warnhinweisen) mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung aushändigen, und der Notar überprüft diese Aushändigung und berät Sie vor der escritura kostenlos. Laut Banco de España zahlt der Kunde die Wertschätzung, während die Bank Notar, Registro, Gestoría und die Steuern der Hypothek übernimmt.
7. Unterzeichnung der escritura vor dem Notar
Der Kaufvertrag wird in einer escritura pública (öffentliche Urkunde) vor dem Notar formalisiert. Die Notargebühren werden nach einem offiziellen Gebührentarif (arancel, Real Decreto 1426/1989) berechnet, der für alle Notare gleich ist.
8. Steuern und Eintragung im Registro
Nach der Unterzeichnung wird die jeweils fällige Steuer (ITP oder AJD) mit dem modelo 600 entrichtet; in Andalusien beträgt die Frist zwei Monate ab dem Tag nach der Unterzeichnung. Danach wird die escritura im Registro de la Propiedad eingetragen, dessen Gebühren ebenfalls nach einem arancel bemessen werden.
9. Versorger und Anmeldungen
Ummeldung von Wasser, Strom, Gas und Internet sowie Lastschrifteinzug von IBI, Müllgebühr und Gemeinschaftskosten. Wenn Sie nicht in Spanien wohnen werden, ist ein Berater für die jährlichen Steuererklärungen empfehlenswert.
Was kostet der Hauskauf in Andalusien?
Gebrauchte Immobilie: ITP
In Andalusien unterliegt der Kauf einer gebrauchten Wohnung dem Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) zu 7 % (Regelsatz, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus beurkundetem Kaufpreis und Referenzwert des Katasters.
Für den Hauptwohnsitz gibt es ermäßigte Sätze: 6 %, wenn der Wert 150.000 € nicht übersteigt, und 3,5 % für bestimmte Gruppen, etwa unter 35-Jährige bis 150.000 €. Ein Zweitwohnsitz eines nicht ansässigen Käufers wird mit dem Regelsatz besteuert.
Für 2027 angekündigte Änderung: Der Proyecto de Ley de Presupuestos der Junta für 2027, den der Consejo de Gobierno am 30. Oktober 2026 gebilligt hat, senkt den Regelsatz auf 6,75 % und erhöht die Obergrenze für die ermäßigten Sätze ab dem 1. Januar 2027 auf 200.000 €, sofern das andalusische Parlament zustimmt. Bis dahin gilt der Satz von 7 %.
Neubau: IVA und AJD
Beim Erstverkauf durch einen Bauträger fallen 10 % IVA an (Wohnung mit bis zu zwei gleichzeitig verkauften Garagenstellplätzen und Nebenräumen; 4 % bei bestimmten geförderten Wohnungen) sowie die Stempelsteuer Actos Jurídicos Documentados (AJD) von 1,2 % in Andalusien.
| Posten | Gebrauchtimmobilie | Neubau | Hinweis |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % für 2027 vorgesehen) | Entfällt | Auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Referenzwert |
| IVA | Entfällt | 10 % | Auf den Kaufpreis |
| AJD beim Kauf | Entfällt | 1,2 % | Auf den Kaufpreis |
| Notar | Offizieller Gebührentarif | Offizieller Gebührentarif | Nach Wert gestaffelt; Kostenvoranschlag anfordern |
| Registro de la Propiedad | Offizieller Gebührentarif | Offizieller Gebührentarif | Nach Wert gestaffelt |
| Gestoría | Freie Honorare | Freie Honorare | Optional |
| Wertschätzung bei Hypothek | Zahlt der Käufer | Zahlt der Käufer | Die übrigen Hypothekenkosten trägt die Bank |
| Einbehalt von 3 % (modelo 211) | Wenn der Verkäufer Nichtresident ist | Entfällt | Keine Kosten: wird vom Kaufpreis abgezogen |
| Richtwert gesamt | 7 % plus Gebühren | 11,2 % plus Gebühren | Kostenvoranschlag von Notar und Registro anfordern |
Sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht, zahlt der Verkäufer die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) und der Käufer die Steuern des Kaufs, die Eintragung und die Ausfertigungen der escritura.
Welche Steuern zahlt ein Eigentümer jedes Jahr?
- IBI: kommunale Steuer auf den Katasterwert; den Satz legt jede Gemeinde fest.
- Comunidad de propietarios: Beitrag nach Satzung und Budget der Gemeinschaft.
- Müll: kommunale Gebühr, die je nach Gemeinde variiert (Ley 7/2022 de residuos).
- IRNR für Nichtresidenten (Einkommensteuer für Nichtansässige): Auch wenn Sie nicht vermieten, rechnet die spanische Steuerbehörde Hacienda Ihnen jährlich ein Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts zu, und Sie versteuern es mit 19 %, wenn Sie in der EU, in Island oder Norwegen wohnen, oder mit 24 % in allen übrigen Fällen, mit dem modelo 210. Wenn Sie vermieten, versteuern Sie die Erträge.
- Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) in Andalusien: Freibetrag von 700.000 €, und Andalusien gewährt eine Ermäßigung von 100 %. Nichtresidenten versteuern nur ihr Vermögen in Spanien; welche Regelung für sie gilt, sollte ein Berater bestätigen.
Besondere Situationen
Ist der Kauf vom Plan sicher?
Wenn Sie dem Bauträger Geld übergeben, bevor der Bau fertiggestellt ist, verpflichtet ihn die Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, die Rückzahlung samt gesetzlichem Zins durch eine Kautionsversicherung oder Bankbürgschaft abzusichern, falls der Bau nicht beginnt oder nicht fristgerecht fertig wird, und das Geld auf einem gesonderten Sonderkonto zu vereinnahmen. Verlangen Sie vor jeder Zahlung die auf Ihren Namen ausgestellte Police oder Bürgschaft.
Darf ich meine Wohnung in Andalusien an Touristen vermieten?
Das hängt von drei Ebenen ab. Die Junta de Andalucía verlangt eine declaración responsable (verantwortliche Erklärung) im Registro de Turismo de Andalucía und technische Anforderungen (Decreto 28/2016, geändert durch das Decreto 31/2024), dazu gegebenenfalls die kommunale Lizenz. Die Gemeinde kann neue Ferienwohnungen begrenzen oder aussetzen. Und seit dem 3. April 2025 (Ley Orgánica 1/2025) ist die ausdrückliche Zustimmung von 3/5 der comunidad de propietarios nötig, um die Tätigkeit in einem Gebäude aufzunehmen.
Der Tribunal Supremo hat im Mai 2026 das staatliche Einheitsregister für Vermietungen (NRUA) für nichtig erklärt, hält aber die digitale Zentralstelle (ventanilla única digital) für die Plattformen aufrecht; das andalusische Register bleibt verpflichtend. Das Real Decreto-ley 29/2026, seit dem 8. Oktober 2026 in Kraft, sieht für möblierte Vermietungen von bis zu 30 Nächten ab dem 1. Dezember einen IVA von 10 % und einen möglichen Zuschlag auf die IBI in angespannten Wohnungsmarktgebieten (zonas tensionadas) vor; bei Redaktionsschluss dieses Ratgebers stand die Bestätigung durch den Congreso noch aus.
Gibt es die Golden Visa in Spanien noch?
Nein. Das Aufenthaltsvisum für Immobilieninvestitionen (500.000 €) wurde durch das Ley Orgánica 1/2025 mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie berechtigt allein nicht mehr zum Aufenthalt in Spanien.
Britische Käufer nach dem Brexit
- 90/180-Regel: bis zu 90 Tage in einem beliebigen Zeitraum von 180 Tagen im Schengen-Raum ohne Visum; Immobilieneigentum erweitert diese Grenze nicht. Seit dem 10. April 2026 zählt das Ein-/Ausreisesystem (EES) die Tage automatisch.
- Längere Aufenthalte: Ein Visum ist erforderlich; wer nicht arbeiten will, wählt meist das Visum für Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit (visado de residencia no lucrativa), das finanzielle Mittel in Höhe von 400 % des IPREM (zuzüglich 100 % je Familienmitglied) und eine Krankenversicherung verlangt.
- Besteuerung: Als Nichtresidenten von außerhalb der EU unterliegen sie dem IRNR mit 24 %.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer ein Haus in Spanien kaufen?
Ja, ob mit oder ohne Wohnsitz in Spanien. Sie benötigen eine NIE und in der Praxis ein Konto bei einer spanischen Bank.
Wie viel Steuern zahlt man beim Hauskauf in Spanien?
In Andalusien 7 % ITP bei Gebrauchtimmobilien (6,75 % für 2027 vorgesehen, falls der Haushalt verabschiedet wird) oder 10 % IVA plus 1,2 % AJD beim Neubau, zuzüglich Notar und Registro nach arancel.
Wie viel finanziert eine Bank einem Nichtresidenten?
Es gibt keine offizielle Obergrenze. Laut Hypothekenvergleichsportalen sind 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Schätzwert üblich.
Berechtigt der Hauskauf in Spanien zum Aufenthalt?
Nein. Die Golden Visa für Immobilieninvestitionen wurde mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft.
Wie viele Tage darf ich als Brite in meinem Haus in Spanien verbringen?
Bis zu 90 Tage in einem beliebigen Zeitraum von 180 Tagen im Schengen-Raum, es sei denn, Sie erhalten ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis.
Welche Steuern zahlt ein nicht ansässiger Eigentümer jedes Jahr?
IBI, Müllgebühr und der IRNR: 19 % (EU/EWR) oder 24 % (übrige Länder) auf ein zugerechnetes Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts oder auf die Mieteinnahmen, wenn Sie vermieten.
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