Para comprar una vivienda en España necesitas el NIE, el Número de Identidad de Extranjero: sin él no se puede firmar la escritura, ni abrir una cuenta bancaria, ni contratar una hipoteca. Se solicita con el formulario EX-15, se paga una tasa de 9,84 € mediante el modelo 790 código 012, y puede tramitarse en España, en el consulado español de tu país o a través de un representante con poder, sin necesidad de viajar.
¿Qué es el NIE y qué no es?
Es el número que España asigna a cualquier extranjero con intereses económicos, profesionales o sociales en el país. Es personal, único y no caduca: se obtiene una vez y sirve para toda la vida. Su formato es una letra inicial (X, Y o Z), siete cifras y una letra final de control.
Conviene tener clara la parte negativa, porque es donde más gente se confunde: el NIE no autoriza a residir en España ni a trabajar aquí. Es un identificador fiscal y administrativo, nada más. Si tu plan es mudarte, el NIE es el primer paso pero no el único.
NIE, TIE, NIF y «NIE verde»: qué es cada cosa
- NIE: el número de identificación en sí. Es lo que necesitas para comprar una vivienda.
- TIE: la tarjeta física de identidad de extranjero, vinculada a una autorización de residencia. Es otro trámite distinto.
- NIF: el código fiscal ante Hacienda. Para un extranjero, normalmente coincide con su NIE.
- El llamado «NIE verde» es en realidad el certificado de registro de ciudadano de la UE, que se pide con el formulario EX-18 y acredita residencia, no simple identificación.
¿Qué documentación hay que preparar?
- Formulario EX-15 cumplimentado y firmado. Es el impreso de solicitud de asignación de NIE, no confundir con el EX-17 ni con el EX-18.
- Pasaporte o documento de identidad en vigor, original y copia de todas las páginas.
- Justificante de pago de la tasa, modelo 790 código 012, por importe de 9,84 €.
- Explicación escrita del motivo por el que solicitas el NIE, con su documentación de respaldo: contrato de arras, reserva de vivienda, oferta de compra o carta del notario.
- Si lo tramita otra persona por ti, poder notarial expreso para ese trámite, con apostilla y traducción jurada si se otorgó fuera de España.
El punto que más solicitudes tumba es el cuarto. No basta con decir que quieres comprar una casa: hay que acreditar que la operación existe. Una reserva firmada o una carta del notario resuelven ese requisito en una hoja.
¿Dónde se solicita y cuánto cuesta cada vía?
| Vía | Coste orientativo | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Oficina de Extranjería o comisaría en España | 9,84 € de tasa | Si ya estás aquí y consigues cita previa |
| Consulado de España en tu país | 9,84 € más tasas consulares | Si aún no has viajado y no hay prisa |
| Representante con poder notarial | 9,84 € más notaría, apostilla y honorarios | Si no quieres viajar solo para este trámite |
| Servicio privado de gestión integral | Desde 179 €, con extras opcionales | Si prefieres delegarlo todo y pagar por ello |
La tasa oficial es la misma en todos los casos: lo que cambia es cuánto pagas por no ocuparte tú. Como referencia, un servicio privado habitual parte de 179 € por la gestión básica y cobra aparte extras como el certificado digital de la FNMT (149 €) o la entrega por mensajería (79 €). No incluyen notaría, apostilla ni traducciones.
¿Cuánto se tarda realmente?
La Policía Nacional resuelve el procedimiento en un máximo de cinco días desde que la solicitud entra en registro. Ese plazo suena estupendo hasta que se entiende dónde empieza a contar: desde la entrada formal del expediente, no desde que tú decides pedirlo.
Lo que de verdad marca el calendario es lo de antes: conseguir cita previa, que el consulado remita el expediente, otorgar el poder ante notario, apostillarlo y traducirlo. Entre unas cosas y otras, lo prudente es contar con varias semanas y empezar el trámite en cuanto tengas una vivienda reservada, no cuando ya tengas fecha de firma.
Los errores que más retrasan el NIE
- Presentar el formulario equivocado: el EX-18 es para el registro de ciudadanos de la UE, no para la asignación de NIE.
- Alegar una intención de compra sin documentar la operación concreta que la respalda.
- Discrepancias entre el nombre del pasaporte y el de los demás documentos, incluidos los acentos y el orden de los apellidos.
- Un poder notarial genérico que no menciona expresamente la solicitud del NIE.
- Dar por hecho que el NIE habilita para residir o trabajar, y descubrirlo tarde.
¿Cuándo hay que pedirlo si compras en la Costa del Sol?
En una compra tipo en Marbella, Estepona o Mijas, la secuencia razonable es: reservas la vivienda, firmas el contrato de arras y en ese mismo momento arrancas el NIE. Entre las arras y la escritura suelen pasar entre uno y tres meses, tiempo suficiente si empiezas el primer día y claramente justo si lo dejas para el final.
Hay un detalle que se olvida a menudo: si compráis en pareja o entre varios titulares, cada persona que vaya a figurar en la escritura necesita su propio NIE. Y si vas a financiar la compra, el banco lo pedirá antes incluso de estudiar la operación, así que en la práctica es el primer trámite de todos.
Conclusión
El NIE es un trámite barato y sencillo que se convierte en un problema solo por una razón: dejarlo para el final. Nueve euros y ochenta y cuatro céntimos de tasa, un formulario y un documento que acredite tu operación bastan para resolverlo. Lo que no perdona el calendario es empezar la semana antes de la firma.
En EVS PROPERTY GROUP acompañamos este paso en cada compra de cliente extranjero, coordinando el poder, la cita y la documentación con el notario y el banco para que el NIE nunca sea el motivo por el que se retrasa una escritura. Si estás pensando en comprar en la Costa del Sol y quieres saber qué necesitas exactamente en tu caso, escríbenos y lo organizamos contigo, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar una vivienda en España sin NIE?
No. El NIE es imprescindible para firmar la escritura pública, liquidar los impuestos de la compra e inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. También te lo exigirá el banco para abrir cuenta o conceder una hipoteca.
¿Cuánto cuesta el NIE en 2026?
La tasa oficial es de 9,84 €, que se abona con el modelo 790 código 012. A eso hay que sumar, según la vía elegida, tasas consulares, gastos de notaría y apostilla del poder, traducciones juradas u honorarios de gestión si delegas el trámite.
¿Se puede conseguir el NIE sin viajar a España?
Sí, por dos caminos: solicitándolo en el consulado español de tu país de residencia, o designando a un representante en España mediante un poder notarial que mencione expresamente este trámite, debidamente apostillado y traducido.
¿Caduca el NIE?
El número en sí no caduca: es personal y único de por vida. Lo que sí puede tener fecha de validez es el documento en papel que lo acredita, por lo que algunas entidades piden un certificado reciente. El número, en cambio, no cambia nunca.
¿Necesita NIE cada comprador si compramos en pareja?
Sí. Cada persona que figure como titular en la escritura necesita su propio NIE, sin excepción. Conviene iniciar ambos trámites a la vez, porque el retraso de uno bloquea igualmente la firma.
