Sí: cualquier extranjero puede comprar una casa en España, resida o no, sea de la UE, británico o de fuera de Europa. Necesitas un NIE, una cuenta en un banco español y prever, en Andalucía, un 7 % de ITP en segunda mano o un 11,2 % de IVA y AJD en obra nueva, más notaría y registro. Esta guía, revisada el 30 de octubre de 2026 con fuentes oficiales, recorre el proceso paso a paso; no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal.
El proceso de compra, paso a paso
1. Búsqueda y elección de la vivienda
Calcula el presupuesto total: precio más impuestos y gastos. Los impuestos dependen del tipo de inmueble: segunda mano (ITP), obra nueva de promotor (IVA y AJD) o compra sobre plano.
Todo anuncio de venta debe incluir la etiqueta de eficiencia energética del inmueble (Real Decreto 390/2021, art. 15). Si no aparece, pídela.
2. Reserva y contrato de arras
Tras la reserva se firma un contrato de arras con una señal. En las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), si el comprador desiste pierde la señal y, si se retira el vendedor, la devuelve duplicada. Conviene que un abogado revise el tipo de arras, los plazos y el reparto de gastos.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Según la Policía Nacional, pueden solicitar el NIE los extranjeros que se relacionen con España por intereses económicos, profesionales o sociales. Se pide:
- En España, en Oficinas de Extranjería o Comisarías de Policía.
- Desde el extranjero, a través de las oficinas consulares de España.
Documentación: formulario EX-15 y justificante de la tasa modelo 790, código 012. Plazo máximo de resolución: cinco días desde que la solicitud entra en registro.
4. Cuenta bancaria en España
Una cuenta española facilita el pago del precio, de los impuestos y de los recibos domiciliados (IBI, comunidad, suministros). Consulta con el banco qué documentación exige a los no residentes.
5. Due diligence: qué comprobar antes de firmar
- Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el titular y si hay hipotecas, embargos u otras cargas. Se pide en el Registro o por internet a través del Colegio de Registradores y tiene valor solo informativo.
- Situación urbanística y licencias: que la vivienda esté legalizada y tenga la licencia o declaración responsable de ocupación que corresponda.
- Comunidad de propietarios: en la escritura el vendedor debe declarar que está al corriente de los gastos y aportar el certificado de deudas del secretario con el visto bueno del presidente (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Revisa los estatutos: pueden prohibir o limitar el alquiler turístico.
- IBI: pide el último recibo; muestra el valor catastral y confirma que no hay deudas.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio en la venta de viviendas existentes, con una validez máxima de diez años (cinco si la calificación es G).
- Vendedor no residente: el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la compra.
6. Hipoteca para no residentes
No hay cifra oficial, pero según comparadores hipotecarios los bancos suelen financiar a no residentes en torno al 60-70 % del menor valor entre precio y tasación; el resto, más impuestos y gastos, lo aportas tú.
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario te protege: el banco debe entregarte la FEIN y la FiAE al menos diez días naturales antes de la firma, y el notario verifica esa entrega y te asesora gratis antes de la escritura. Según el Banco de España, el cliente paga la tasación y el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos de la hipoteca.
7. Firma de la escritura ante notario
La compraventa se formaliza en escritura pública ante notario. Sus honorarios se calculan con un arancel oficial (Real Decreto 1426/1989), igual para todos los notarios.
8. Impuestos e inscripción en el Registro
Tras la firma se liquida el impuesto que corresponda (ITP o AJD) con el modelo 600; en Andalucía el plazo es de dos meses desde el día siguiente a la firma. Después se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad, cuyos honorarios también se rigen por arancel.
9. Suministros y altas
Cambio de titularidad de agua, luz, gas e internet y domiciliación de IBI, basura y comunidad. Si no vas a residir en España, conviene contar con un asesor para las declaraciones anuales.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Andalucía?
Vivienda de segunda mano: ITP
En Andalucía la compra de una vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7 % (tipo general, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). La base es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Hay tipos reducidos para vivienda habitual: 6 % si el valor no supera 150.000 €, y 3,5 % para ciertos colectivos, como menores de 35 años hasta 150.000 €. Una segunda residencia de un comprador no residente tributa al tipo general.
Cambio anunciado para 2027: el Proyecto de Ley de Presupuestos de la Junta para 2027, aprobado por el Consejo de Gobierno el 30 de octubre de 2026, baja el tipo general al 6,75 % y eleva a 200.000 € el límite de los tipos reducidos desde el 1 de enero de 2027, si el Parlamento andaluz lo aprueba. Hasta entonces rige el 7 %.
Obra nueva: IVA y AJD
En la primera venta de un promotor se paga IVA del 10 % (vivienda con hasta dos plazas de garaje y anexos vendidos a la vez; 4 % en determinadas viviendas protegidas) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,2 % en Andalucía.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva | Nota |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % previsto en 2027) | No aplica | Sobre el mayor entre precio y valor de referencia |
| IVA | No aplica | 10 % | Sobre el precio |
| AJD de la compra | No aplica | 1,2 % | Sobre el precio |
| Notaría | Arancel oficial | Arancel oficial | Escalonado según valor; pide presupuesto |
| Registro de la Propiedad | Arancel oficial | Arancel oficial | Escalonado según valor |
| Gestoría | Honorarios libres | Honorarios libres | Opcional |
| Tasación con hipoteca | La paga el comprador | La paga el comprador | El resto de gastos de la hipoteca los paga el banco |
| Retención del 3 % (modelo 211) | Si el vendedor es no residente | No aplica | No es un coste: se descuenta del precio |
| Total orientativo | 7 % más aranceles | 11,2 % más aranceles | Pide presupuesto de notaría y registro |
Si el contrato no dice otra cosa, el vendedor paga la plusvalía municipal y el comprador los impuestos de la compra, la inscripción y las copias de la escritura.
¿Qué impuestos paga cada año un propietario?
- IBI: impuesto municipal sobre el valor catastral; el tipo lo fija cada ayuntamiento.
- Comunidad de propietarios: cuota según los estatutos y el presupuesto de la comunidad.
- Basura: tasa municipal que varía según el municipio (Ley 7/2022 de residuos).
- IRNR para no residentes: aunque no alquiles, Hacienda imputa una renta anual del 1,1 % o el 2 % del valor catastral y tributas al 19 % si resides en la UE, Islandia o Noruega, o al 24 % en el resto de casos, con el modelo 210. Si alquilas, tributas por los rendimientos.
- Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía: mínimo exento de 700.000 € y Andalucía lo bonifica al 100 %. Los no residentes tributan solo por sus bienes en España; qué normativa les aplica debe confirmarlo un asesor.
Situaciones especiales
¿Es seguro comprar sobre plano?
Si entregas dinero al promotor antes de terminar la obra, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación le obliga a garantizar su devolución, con el interés legal, mediante seguro de caución o aval bancario si la obra no empieza o no termina en plazo, y a cobrarlo en una cuenta especial separada. Pide la póliza o el aval individual a tu nombre antes de cada pago.
¿Puedo alquilar mi vivienda a turistas en Andalucía?
Depende de tres niveles. La Junta de Andalucía exige declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía y requisitos técnicos (Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024), además de la licencia municipal cuando corresponda. El ayuntamiento puede limitar o suspender nuevas viviendas turísticas. Y desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) hace falta la aprobación expresa de 3/5 de la comunidad de propietarios para iniciar la actividad en un edificio.
El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único estatal de arrendamientos (NRUA), aunque mantiene la ventanilla única digital para las plataformas; el registro andaluz sigue siendo obligatorio. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, prevé un IVA del 10 % para los alquileres amueblados de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre y un posible recargo del IBI en zonas tensionadas; estaba pendiente de convalidación en el Congreso al cierre de esta guía.
¿Existe todavía la Golden Visa en España?
No. El visado de residencia por inversión inmobiliaria (500.000 €) fue suprimido por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no da derecho, por sí solo, a residir en España.
Compradores británicos después del Brexit
- Regla 90/180: hasta 90 días en cualquier periodo de 180 en el espacio Schengen sin visado; ser propietario no amplía ese límite. Desde el 10 de abril de 2026 el Sistema de Entradas y Salidas (EES) cuenta los días automáticamente.
- Estancias más largas: hace falta un visado; quien no vaya a trabajar suele optar por el visado de residencia no lucrativa, que exige medios económicos del 400 % del IPREM (más un 100 % por familiar) y seguro médico.
- Fiscalidad: como no residentes de fuera de la UE tributan en el IRNR al 24 %.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Sí, resida o no en España. Necesitarás un NIE y, en la práctica, una cuenta en un banco español.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa en España?
En Andalucía, un 7 % de ITP en segunda mano (6,75 % previsto en 2027 si se aprueba el presupuesto) o un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD en obra nueva, más notaría y registro según arancel.
¿Qué porcentaje financia un banco a un no residente?
No hay límite oficial. Según comparadores hipotecarios, lo habitual es un 60-70 % del menor valor entre precio y tasación.
¿Comprar una casa en España da derecho a residencia?
No. La Golden Visa por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos desde el 3 de abril de 2025.
¿Cuántos días puedo pasar en mi casa de España si soy británico?
Hasta 90 días en cualquier periodo de 180 en el espacio Schengen, salvo que obtengas un visado o permiso de residencia.
¿Qué impuestos paga cada año un propietario no residente?
IBI, tasa de basura y el IRNR: un 19 % (UE/EEE) o un 24 % (resto) sobre una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, o sobre los alquileres si alquilas.
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