Чтобы купить жильё в Испании, вам нужен NIE (Número de Identidad de Extranjero, идентификационный номер иностранца): без него нельзя подписать escritura (нотариальный договор купли-продажи), открыть банковский счёт или оформить ипотеку. Заявление подаётся по формуляру EX-15, оплачивается пошлина 9,84 € по форме 790 с кодом 012, а само оформление возможно в Испании, в испанском консульстве вашей страны или через представителя по доверенности — приезжать в страну для этого не нужно.
Что такое NIE и чем он не является?
Это номер, который Испания присваивает любому иностранцу, имеющему в стране экономические, профессиональные или социальные интересы. Он индивидуален, уникален и не имеет срока действия: его получают один раз и пользуются всю жизнь. Формат номера: начальная буква (X, Y или Z), семь цифр и завершающая контрольная буква.
Об ограничениях стоит сказать сразу, потому что именно здесь путаются чаще всего: NIE не даёт права ни проживать в Испании, ни работать здесь. Это налоговый и административный идентификатор, и не более того. Если вы планируете переезд, NIE — первый шаг, но не единственный.
NIE, TIE, NIF и «зелёный NIE»: что есть что
- NIE: сам идентификационный номер. Именно он нужен для покупки жилья.
- TIE: физическая карточка иностранца, привязанная к разрешению на проживание. Это отдельная процедура.
- NIF: налоговый код в Hacienda (налоговой службе Испании). У иностранца он, как правило, совпадает с NIE.
- Так называемый «зелёный NIE» на самом деле представляет собой свидетельство о регистрации гражданина ЕС, которое запрашивается по формуляру EX-18 и подтверждает проживание, а не просто идентификацию.
Какие документы нужно подготовить?
- Заполненный и подписанный формуляр EX-15. Это бланк заявления о присвоении NIE; не путайте его с EX-17 и EX-18.
- Действующий паспорт или удостоверение личности: оригинал и копия всех страниц.
- Квитанция об оплате пошлины по форме 790 с кодом 012 на сумму 9,84 €.
- Письменное объяснение, зачем вам нужен NIE, с подтверждающими документами: договор arras (задаток при покупке недвижимости), договор бронирования жилья, предложение о покупке или письмо нотариуса.
- Если оформлением занимается другое лицо, то нотариальная доверенность, выданная именно на эту процедуру, с апостилем и присяжным переводом, если она оформлялась за пределами Испании.
Больше всего заявлений отклоняют из-за четвёртого пункта. Недостаточно сказать, что вы хотите купить дом: нужно подтвердить, что сделка действительно существует. Подписанный договор бронирования или письмо нотариуса решают этот вопрос одним листом.
Где подавать заявление и сколько стоит каждый способ?
| Способ | Ориентировочная стоимость | Когда подходит |
|---|---|---|
| Oficina de Extranjería (управление по делам иностранцев) или полицейский участок в Испании | Пошлина 9,84 € | Если вы уже в Испании и смогли записаться на приём |
| Консульство Испании в вашей стране | 9,84 € плюс консульские сборы | Если вы ещё не приехали и не спешите |
| Представитель по нотариальной доверенности | 9,84 € плюс нотариус, апостиль и гонорар | Если вы не хотите ехать только ради этой процедуры |
| Частный сервис комплексного оформления | От 179 € с дополнительными опциями | Если вы предпочитаете делегировать всё и готовы за это платить |
Официальная пошлина во всех случаях одинакова: меняется лишь сумма, которую вы платите за то, чтобы не заниматься этим самостоятельно. Для ориентира: типичный частный сервис начинается от 179 € за базовое оформление, а такие дополнения, как цифровой сертификат FNMT (149 €) или доставка курьером (79 €), оплачиваются отдельно. Нотариус, апостиль и переводы в стоимость не входят.
Сколько времени это занимает на самом деле?
Национальная полиция (Policía Nacional) рассматривает заявление максимум за пять дней с момента его регистрации. Этот срок звучит прекрасно, пока не поймёшь, с какого момента он отсчитывается: со дня формального поступления дела, а не со дня, когда вы решили его подать.
Реальные сроки определяет то, что происходит раньше: запись на приём, пересылка дела консульством, оформление доверенности у нотариуса, её апостилирование и перевод. В итоге разумно рассчитывать на несколько недель и начинать процедуру сразу, как только вы забронировали жильё, а не когда уже назначена дата подписания.
Ошибки, которые чаще всего задерживают получение NIE
- Подача не того формуляра: EX-18 предназначен для регистрации граждан ЕС, а не для присвоения NIE.
- Заявленное намерение купить недвижимость без документов, подтверждающих конкретную сделку.
- Расхождения между именем в паспорте и в остальных документах, включая диакритические знаки и порядок фамилий.
- Общая нотариальная доверенность, в которой прямо не упомянуто оформление NIE.
- Уверенность в том, что NIE даёт право проживать или работать, и слишком позднее осознание, что это не так.
Когда подавать заявление, если вы покупаете на Коста-дель-Соль?
При типичной покупке в Марбелье, Эстепоне или Михасе разумная последовательность такова: вы бронируете жильё, подписываете договор arras и в тот же момент начинаете оформлять NIE. Между arras и escritura обычно проходит от одного до трёх месяцев — этого достаточно, если начать в первый же день, и явно маловато, если оставить всё на конец.
Есть деталь, о которой часто забывают: если вы покупаете вдвоём или несколькими собственниками, собственный NIE нужен каждому, кто будет указан в escritura. А если вы привлекаете финансирование, банк потребует NIE ещё до того, как начнёт изучать сделку, так что на практике это самая первая процедура из всех.
Заключение
NIE — недорогая и несложная процедура, которая превращается в проблему лишь по одной причине: ею занимаются в последний момент. Чтобы всё решить, достаточно пошлины в девять евро восемьдесят четыре цента, одного формуляра и документа, подтверждающего вашу сделку. Календарь не прощает только одного: начать за неделю до подписания.
В EVS PROPERTY GROUP мы сопровождаем этот шаг при каждой покупке клиентом-иностранцем, координируя доверенность, запись на приём и документы с нотариусом и банком, чтобы NIE никогда не становился причиной переноса подписания escritura. Если вы думаете о покупке на Коста-дель-Соль и хотите узнать, что именно нужно в вашем случае, напишите нам, и мы всё организуем вместе с вами, без каких-либо обязательств.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить жильё в Испании без NIE?
Нет. NIE необходим, чтобы подписать публичную escritura, уплатить налоги по сделке и зарегистрировать жильё на ваше имя в Registro de la Propiedad (испанском реестре недвижимости). Банк также потребует его для открытия счёта или выдачи ипотеки.
Сколько стоит NIE в 2026 году?
Официальная пошлина составляет 9,84 € и оплачивается по форме 790 с кодом 012. К ней, в зависимости от выбранного способа, нужно добавить консульские сборы, расходы на нотариуса и апостиль доверенности, присяжные переводы или гонорар за оформление, если вы делегируете процедуру.
Можно ли получить NIE, не приезжая в Испанию?
Да, двумя путями: подать заявление в испанском консульстве в стране вашего проживания либо назначить представителя в Испании по нотариальной доверенности, в которой прямо упомянута эта процедура, с надлежащим апостилем и переводом.
Истекает ли срок действия NIE?
Сам номер не истекает: он индивидуален и уникален на всю жизнь. Срок действия может быть у бумажного документа, который его подтверждает, поэтому некоторые организации просят свежий сертификат. Сам же номер не меняется никогда.
Нужен ли NIE каждому покупателю, если мы покупаем вдвоём?
Да. Каждому, кто указан собственником в escritura, нужен свой NIE, без исключений. Лучше начать обе процедуры одновременно, потому что задержка одной всё равно заблокирует подписание.
