Købsguide til Costa del Sol

Den uafhængige købsguide fra EVS PROPERTY GROUP – opdateret juli 2026.

Hvert år køber tusindvis af internationale købere en bolig på Costa del Sol, og langt de fleste er yderst tilfredse med resultatet. De, der brænder fingrene, begår næsten altid de samme få fejl – og alle kan undgås. Denne guide gennemgår de tolv ting, der betyder mest, fra de første papirer til dagen, hvor du får nøglerne. Den er skrevet til udenlandske købere, afspejler de regler, der gælder i 2026, og undgår bevidst den salgssnak, du finder andre steder.

1. Få dit NIE, før du forelsker dig i en bolig

NIE (Número de Identidad de Extranjero) er dit spanske identifikationsnummer for udlændinge. Uden det kan du ikke gennemføre et boligkøb, åbne visse bankprodukter, få tilsluttet forsyninger i dit eget navn eller betale spanske skatter. Det er ikke en opholdstilladelse – det er blot et skattenummer, og alle udenlandske købere har brug for det.

Du kan ansøge på en spansk politistation i Spanien (kræver tidsbestilling, og tiderne i Málaga-provinsen bliver hurtigt optaget i højsæsonen), på et spansk konsulat i dit hjemland eller via en fuldmagt til din advokat, som så skaffer det for dig. Den sidste mulighed er mest populær blandt vores kunder: Den koster lidt mere, men fjerner den hyppigste årsag til forsinkede overtagelser.

Fejlen, du skal undgå: at vente med NIE, til du har underskrevet en privat købsaftale med en fast overtagelsesdato. Hvis NIE kommer for sent, er det dig, der misligholder aftalen.

2. Budgetter de reelle omkostninger: ca. 10 % ved videresalg, ca. 13 % ved nybyggeri

Den pris, du forhandler, er ikke den pris, du betaler. På Costa del Sol bør du regne med cirka 10 % oven i prisen for en bolig til videresalg og cirka 13 % for nybyggeri i skatter og omkostninger. På en lejlighed til videresalg til €400.000 svarer det til omkring €40.000 i omkostninger (€52.000, hvis det er nybyggeri) – penge, der skal være kontanter, fordi et realkreditlån ikke dækker dem.

Hvad indeholder dette tal? Overdragelsesafgift (ITP) eller moms (IVA) – den største post, se næste afsnit – samt notargebyrer, gebyrer til tingbogen (Registro de la Propiedad), din advokat, bankomkostninger og mindre administrative udgifter. Notar og tingbog koster tilsammen typisk mellem €1.500 og €3.000 afhængigt af prisen og sagens kompleksitet.

Fejlen, du skal undgå: at strække budgettet til den maksimale købspris og først hos notaren opdage, at der mangler €30.000. Regn baglæns: samlede disponible midler ÷ 1,10 (videresalg) eller ÷ 1,13 (nybyggeri) ≈ din realistiske maksimale pris.

3. Kend dine skatter: 7 % ved videresalg, 11,5 % ved nybyggeri

Andalusien er en af de mest skattevenlige regioner i Spanien for boligkøbere, og reglerne i 2026 er forfriskende enkle:

• Bolig til videresalg: ITP (overdragelsesafgift) med en fast sats på 7 % af købsprisen. Den gamle glidende skala på 8–10 % blev afskaffet i 2021, og den faste sats på 7 % gælder fortsat i 2026.
• Nybyggeri fra en bygherre: 10 % IVA (moms) plus 1,5 % AJD (stempelafgift) – i alt 11,5 %. Du betaler aldrig både ITP og IVA på det samme køb; det er enten det ene eller det andet.

En advarsel: Skattemyndighederne beregner ITP ud fra boligens officielle “referenceværdi” (valor de referencia), ikke blot den pris, du har betalt. Hvis referenceværdien er højere end din købspris, skal der betales skat af det højeste beløb. Din advokat bør kontrollere dette, før du underskriver noget – en spotpris kan skjule en skatteregning beregnet på et langt højere grundlag.

Fejlen, du skal undgå: at sammenligne en bolig til videresalg til €395.000 med et nybyggeri til €395.000, som om de kostede det samme. Nybyggeriet medfører omkring €17.800 mere i skat.

4. Hyr din egen uafhængige advokat – del aldrig én

Det er den bedste investering i hele processen. En uafhængig, engelsktalende advokat (abogado) med speciale i fast ejendom tager typisk cirka 1 % af købsprisen plus moms, med mindstehonorarer for billigere boliger.

Uafhængig betyder: ikke anbefalet af sælgeren, ikke ansat af bygherren og ikke den samme advokat, som handler for modparten. En god advokat kontrollerer ejendomsret, gæld, tilladelser og kontrakter, opbevarer dine depositummer sikkert, skaffer dit NIE via fuldmagt og kan gennemføre købet for dig, hvis du ikke kan rejse til Spanien. I Spanien har notaren ikke denne rolle – notaren attesterer transaktionen, men beskytter ikke dine interesser, sådan som en britisk solicitor eller et amerikansk title company ville gøre.

Fejlen, du skal undgå: at “spare” €4.000 på advokathonorar ved et køb til €400.000. Købere, der virkelig brænder fingrene på Costa del Sol, er næsten altid købere, der sprang uafhængig juridisk rådgivning over.

5. Due diligence: hvad din advokat faktisk skal kontrollere

Før du underskriver en privat kontrakt, bør du kræve en skriftlig due diligence-rapport, der som minimum dækker:

• Nota simple (registerudtræk) fra Registro de la Propiedad – bekræfter, at sælgeren ejer boligen, og afslører pant, beslaglæggelser og byrder.
• Byplanlægningsmæssig status – er boligen fuldt lovlig? På Costa del Sol har overraskende mange ældre villaer uregistrerede tilbygninger eller pools.
• Licens til første ibrugtagning (LPO) – afgørende ved nybyggeri og for muligheden for feriudlejning.
• Ejerforeningen (comunidad de propietarios) – er sælgeren ajour med bidragene? Er der vedtagne ekstraordinære opkrævninger (derramas) til f.eks. en tagrenovering, som du ville overtage?
• IBI og forsyninger – ubetalt ejendomsskat (IBI, den årlige kommunale ejendomsskat) hænger ved ejendommen, ikke ved personen. Du kan arve den tidligere ejers gæld.
• Regler for turistudlejning – hvis du planlægger at udleje, så tjek både de andalusiske krav til VUT-registrering (registrering af ferieudlejning) og, siden 2025, om ejerforeningen begrænser feriudlejning. Reglerne er blevet strammet; gå ikke ud fra noget.

Fejlen, du skal undgå: at betale et reservationsdepositum, før nogen har set en nota simple. Reserver kun med en tilbagebetalingsklausul, der er betinget af en ren due diligence.

6. Forstå købsprocessens tre trin

Et spansk boligkøb forløber normalt i tre trin:

1. Reservation (reserva): Du betaler et reservationsdepositum – typisk €6.000–€10.000 på Costa del Sol – og boligen tages af markedet, mens din advokat foretager due diligence.
2. Privat købsaftale (contrato de arras): normalt inden for 2–4 uger. Du betaler et depositum på 10 % af prisen (fratrukket den allerede betalte reservation). Efter standardformatet “arras penitenciales” mister du dit depositum, hvis du trækker dig; trækker sælgeren sig, skal han tilbagebetale det dobbelte.
3. Overtagelse hos notaren (escritura): Du (eller din advokat med fuldmagt) underskriver skødet (escritura pública) for en spansk notar, betaler restbeløbet med bankcheck eller verificeret overførsel og modtager nøglerne. Skødet tinglyses derefter i dit navn i Registro de la Propiedad.

Et typisk kontantkøb gennemføres på 4–8 uger fra reservation; med lån bør du regne med 8–12 uger.

Fejlen, du skal undgå: at underskrive en arras-kontrakt, før din finansiering er på plads. Når du har underskrevet, er dine 10 % reelt i fare.

7. Få styr på økonomien i god tid

Tre praktiske forhold, som udenlandske købere ofte overser:

• Bankkonto: En spansk konto for ikke-residenter er ikke strengt obligatorisk i alle tilfælde, men i praksis gør den overtagelse, betalingsservice til forsyninger og skattebetalinger langt lettere. Det tager dage, ikke timer, at åbne en – bankerne foretager fulde KYC-kontroller af ikke-residenter.
• Dokumentation for midlernes oprindelse: Spanske regler mod hvidvask er strenge. Vær klar til at dokumentere, hvor dine penge stammer fra (salg af en ejendom, opsparing, arv), med papirer. Begynd at samle dem, før du får brug for dem.
• Valutaveksling: Hvis dine penge står i pund, dollar, kroner eller franc, kan forskellen mellem din banks turistkurs og en specialiseret valutamæglers kurs på en overførsel på €400.000 overstige €10.000. Sammenlign, og overvej en terminskontrakt, så du låser kursen, når du har underskrevet arras-kontrakten.

Fejlen, du skal undgå: at foretage en stor international overførsel for første gang to dage før overtagelsen. Overførsler bliver tilbageholdt til compliance-kontrol, og overtagelser bliver misset.

8. Realkreditlån til ikke-residenter: realistiske forventninger

Spanske banker låner ud til ikke-residenter, men på strammere vilkår, end du måske er vant til derhjemme. I 2026 kan ikke-residente købere typisk låne 60–70 % af boligens vurdering (belåningsgrad), hvor den høje ende er forbeholdt EU-residente og stærke finansielle profiler; nogle ansøgere uden for EU tilbydes 50–60 %. Bankerne vil generelt have, at dine samlede gældsydelser ligger under cirka en tredjedel af nettoindkomsten, og de beder om omfattende dokumentation: pas, NIE, selvangivelser, lønsedler og kontoudtog – ofte med krav om officiel oversættelse.

Regn med 8–10 uger for et lån til ikke-residenter fra ansøgning til underskrift, og få en principiel afgørelse, før du binder dig med dit depositum på 10 %. En spansk vurdering (tasación) er obligatorisk, og banken låner ud fra den laveste af vurderingen og prisen.

Fejlen, du skal undgå: at gå ud fra den finansiering på 80–90 %, du ville få derhjemme. Budgetter med 60–70 %, og bliv positivt overrasket – ikke omvendt.

9. Realitetstjek om opholdstilladelse: Golden Visa er væk

Vigtigt, fordi forældede oplysninger stadig findes overalt på nettet: Spanien afskaffede sin Golden Visa den 3. april 2025. At købe en ejendom – uanset prisen – giver ikke længere ret til spansk opholdstilladelse. Enhver mægler eller hjemmeside, der stadig lover “opholdstilladelse gennem ejendomsinvestering” i Spanien, er i bedste fald forældet.

I praksis betyder det for købere fra lande uden for EU (herunder britiske statsborgere) den almindelige Schengen 90/180-regel: Du må opholde dig op til 90 dage inden for en rullende periode på 180 dage i Schengen-området uden visum. Det er generøst for et feriehjem – reelt op til et halvt år fordelt på to lange ophold – men det er ikke helårsbeboelse. Købere, der ønsker mere tid, har muligheder som Non-Lucrative Visa (visum uden erhvervsmæssig aktivitet; kræver passiv indkomst) eller Digital Nomad Visa (for fjernarbejdere), begge med deres egne krav. Statsborgere i EU/EØS er upåvirkede og kan frit bo i Spanien.

Fejlen, du skal undgå: at bygge et køb op omkring et løfte om opholdstilladelse, som ingen kan indfri. Beslut, hvor meget tid du reelt har brug for i Spanien, og vælg derefter den rette visumvej – eller ingen.

10. Køb på tegning eller nybyggeri: ekstra beskyttelse, du skal kræve

Nybyggeri på Costa del Sol byder på moderne specifikationer og betaling i rater, men køb på tegning har sine egne overlevelsesregler:

• Bankgarantier (avales): Ifølge loven skal hver ratebetaling, du foretager før overtagelsen, være sikret ved en bankgaranti eller en forsikring. Betal aldrig en euro, der ikke er garanteret – det er den mekanisme, der beskytter dig, hvis bygherren går konkurs.
• Kontrol af tilladelser: Bekræft, at byggetilladelsen findes, før du underskriver, og gennemfør aldrig overtagelsen uden licensen til første ibrugtagning (licencia de primera ocupación).
• Mangelgennemgang (snagging): Inspicér før overtagelsen og dokumentér mangler. Bygherrer hæfter for færdiggørelsesmangler i 1 år, for mangler ved beboeligheden i 3 år og for konstruktive mangler i 10 år.
• Leveringsdatoer: Forvent, at den kontraktlige dato indeholder en henstandsperiode; spørg din advokat, hvilken kompensation der gælder, hvis bygherren reelt er forsinket.

Fejlen, du skal undgå: at indbetale ratebetalinger på en konto uden aval. Seriøse bygherrer stiller garantier uden diskussion; betragt enhver modstand som et rødt flag.

11. Kend dine løbende omkostninger, før du køber

En bolig, der passer til dit købsbudget, skal også passe til dit årlige budget. Typiske løbende omkostninger for en lejlighed på Costa del Sol:

• IBI (årlig kommunal ejendomsskat) – almindeligvis fra nogle hundrede til et par tusind euro afhængigt af boligen og byen.
• Fællesudgifter til ejerforeningen – fra beskedne beløb i små bygninger til over €300 om måneden i resorts med pools, haver, spa og døgnbevogtning. Spørg altid efter det aktuelle bidrag og ejerforeningens regnskaber for de seneste to år.
• Indkomstskat for ikke-residenter (IRNR) – ikke-residente ejere skal indberette hvert år, selv om boligen aldrig udlejes (en beregnet indkomstskat af den matrikulære værdi); hvis du udlejer den, er lejeindtægten skattepligtig i Spanien. Siden 2024–2025 er indberetningskalenderen og satserne blevet justeret – din skatterepræsentant sørger for, at du overholder reglerne, mod et beskedent årligt honorar.
• Forsyninger og forsikring – budgetter realistisk til elektricitet (aircondition er ikke valgfrit i august) og husforsikring.

Fejlen, du skal undgå: at købe ind i et luksusresort med et budget, der kun dækker lånet. Fællesudgifterne er for evigt.

12. Vælg område med dine egne øjne, ikke ud fra fotografier

Costa del Sol er ikke ét marked. Benahavís, Marbella Øst, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Manilva – hvert sted har en forskellig kvadratmeterpris, en forskellig købertype, forskellig udlejningsdynamik og en forskellig stemning klokken 21 en aften i november. En bolig, der er perfekt i ét område, ville være en fejl to byer længere nede ad kysten til samme pris.

Fotografier kan ikke fortælle dig om trafikken på adgangsvejen, støjen fra chiringuitoen (strandbaren) nedenunder, gåturen til nærmeste supermarked eller, hvordan “havudsigten” egentlig ser ud fra sofaen. To dage på stedet med en kyndig lokal mægler lærer dig mere end to måneders browsing på portaler – og redder dig som regel fra den dyreste fejl af alle: at købe den forkerte bolig det forkerte sted.

Fejlen, du skal undgå: at købe på afstand, uset, ud fra en annonce på en portal – eller at forsøge at se 20 boliger langs 60 km kyst på én kaotisk, selvorganiseret dag.

Klar til at se det selv? Book en 2-dages fremvisningstur

Det er netop derfor, vi organiserer strukturerede 2-dages fremvisningsture for seriøse købere. Fortæl os om dit budget og dine prioriteter, så udarbejder vi en kortliste med 5–7 boliger, der matcher dine kriterier, planlægger ruten, kører dig mellem fremvisningerne, viser dig områderne ærligt – fordelene og ulemperne – og præsenterer dig for de advokater og mæglere, du får brug for. Intet pres, ingen aggressivt salg: Vores opgave er at sikre, at du køber godt, når du køber.

EVS PROPERTY GROUP – dit lokale, uafhængige bureau på Costa del Sol.

• E-mail: [email protected]
• Telefon / WhatsApp: +34 678 980 662

Skriv til os i dag med dit budget og dine foretrukne områder, så sender vi dig et skræddersyet udvalg af boliger inden for 24 timer – og når du er klar, planlægger vi din fremvisningstur ned til det sidste kaffestop.

Ansvarsfraskrivelse: Denne guide er generel information og ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Tallene afspejler de regler, der gælder i Andalusien i juli 2026, og kan ændre sig; bekræft altid tallene for netop dit køb med en uafhængig advokat og skatterådgiver.