Costa del Sol Käuferleitfaden

Der unabhängige Käuferleitfaden von EVS PROPERTY GROUP – Stand: Juli 2026.

Jedes Jahr kaufen Tausende internationale Käufer eine Immobilie an der Costa del Sol, und die überwiegende Mehrheit ist mit dem Ergebnis hochzufrieden. Wer dagegen schlechte Erfahrungen macht, begeht fast immer dieselben wenigen Fehler – und jeder einzelne davon ist vermeidbar. Dieser Leitfaden führt Sie durch die zwölf wichtigsten Punkte, von den ersten Formalitäten bis zum Tag der Schlüsselübergabe. Er richtet sich an ausländische Käufer, berücksichtigt die 2026 geltenden Regeln und verzichtet bewusst auf die Verkaufsrhetorik, die Sie anderswo finden.

1. Besorgen Sie Ihre NIE, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie keinen Immobilienkauf abschließen, bestimmte Bankprodukte eröffnen, Versorgungsverträge auf Ihren Namen abschließen oder spanische Steuern zahlen. Sie ist keine Aufenthaltserlaubnis, sondern lediglich eine Steuernummer – und jeder ausländische Käufer braucht sie.

Sie können sie bei einer spanischen Polizeidienststelle (Policía Nacional) in Spanien beantragen (Termin erforderlich, und in der Provinz Málaga sind die Termine in der Hochsaison schnell vergeben), bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder über eine Vollmacht, mit der Ihr Anwalt sie für Sie beschafft. Die letzte Möglichkeit ist bei unseren Kunden am beliebtesten: Sie kostet etwas mehr, beseitigt aber die häufigste Ursache für verzögerte Vertragsabschlüsse.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: die NIE erst nach der Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags mit festem Abschlusstermin zu beantragen. Verzögert sich die NIE, sind Sie die vertragsbrüchige Partei.

2. Kalkulieren Sie die tatsächlichen Kosten: ca. 10 % bei Wiederverkauf, ca. 13 % bei Neubau

Der verhandelte Preis ist nicht der Preis, den Sie am Ende zahlen. An der Costa del Sol sollten Sie für Steuern und Gebühren rund 10 % Aufschlag bei einer Wiederverkaufsimmobilie und rund 13 % bei einem Neubau einplanen. Bei einer Wiederverkaufswohnung für 400.000 € bedeutet das etwa 40.000 € Nebenkosten (52.000 € bei einem Neubau) – Geld, das in bar vorhanden sein muss, denn eine Hypothek deckt es nicht ab.

Was steckt in dieser Summe? Grunderwerbsteuer (ITP) bzw. Mehrwertsteuer (IVA) – der größte Posten, siehe nächsten Abschnitt –, Notargebühren, Gebühren für das Registro de la Propiedad (das spanische Grundbuch), Ihr Anwalt, Bankgebühren und kleinere Verwaltungskosten. Notar und Grundbuch zusammen liegen je nach Preis und Komplexität typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 €.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: das Budget bis zum maximalen Kaufpreis auszureizen und beim Notar festzustellen, dass 30.000 € fehlen. Rechnen Sie rückwärts: verfügbare Gesamtmittel ÷ 1,10 (Wiederverkauf) oder ÷ 1,13 (Neubau) ≈ Ihr realistischer Höchstpreis.

3. Kennen Sie Ihre Steuern: 7 % beim Wiederverkauf, 11,5 % beim Neubau

Andalusien gehört zu den steuerlich günstigsten Regionen Spaniens für Immobilienkäufer, und die Regeln sind 2026 erfreulich einfach:

• Wiederverkaufsimmobilie: ITP (Grunderwerbsteuer, „Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“) mit einem Pauschalsatz von 7 % des Kaufpreises. Die frühere gestaffelte Skala von 8–10 % wurde 2021 abgeschafft, und der Pauschalsatz von 7 % gilt auch 2026 weiter.
• Neubau vom Bauträger: 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,5 % AJD (Stempelsteuer, „Actos Jurídicos Documentados“) – insgesamt 11,5 %. ITP und IVA fallen nie gleichzeitig auf denselben Kauf an; es gilt das eine oder das andere.

Ein Hinweis: Das Finanzamt bemisst die ITP nach dem offiziellen „Referenzwert“ (valor de referencia) der Immobilie und nicht nur nach dem gezahlten Preis. Liegt der Referenzwert über Ihrem Kaufpreis, wird die Steuer auf den höheren Betrag erhoben. Ihr Anwalt sollte dies prüfen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben – ein Schnäppchenpreis kann eine Steuerforderung verbergen, die auf einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage berechnet wird.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: eine Wiederverkaufsimmobilie für 395.000 € mit einem Neubau für 395.000 € zu vergleichen, als kosteten beide gleich viel. Der Neubau verursacht rund 17.800 € mehr Steuern.

4. Beauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt – teilen Sie sich nie einen

Das ist die beste Investition im gesamten Prozess. Ein unabhängiger, Deutsch oder Englisch sprechender Immobilienanwalt (abogado) berechnet in der Regel rund 1 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, bei günstigeren Immobilien mit Mindesthonoraren.

Unabhängig heißt: nicht vom Verkäufer empfohlen, nicht beim Bauträger angestellt und nicht derselbe Anwalt, der die Gegenseite vertritt. Ein guter Anwalt prüft Eigentumsverhältnisse, Schulden, Genehmigungen und Verträge, verwahrt Ihre Anzahlungen sicher, beschafft Ihre NIE per Vollmacht und kann den Kauf für Sie abwickeln, falls Sie nicht anreisen können. In Spanien übernimmt der Notar diese Rolle nicht – er beurkundet das Geschäft, wahrt Ihre Interessen aber nicht so, wie es ein britischer Solicitor oder eine US-amerikanische Title Company tun würde.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: bei einem Kauf für 400.000 € 4.000 € an Anwaltskosten zu „sparen“. Käufer, die an der Costa del Sol ernsthaft Schiffbruch erleiden, haben fast immer auf unabhängige Rechtsberatung verzichtet.

5. Due Diligence: Was Ihr Anwalt tatsächlich prüfen muss

Bevor Sie einen privaten Vertrag unterzeichnen, bestehen Sie auf einem schriftlichen Due-Diligence-Bericht, der mindestens Folgendes abdeckt:

• Nota simple (einfacher Grundbuchauszug) aus dem Registro de la Propiedad – bestätigt, dass der Verkäufer Eigentümer ist, und zeigt Hypotheken, Pfändungen und Belastungen.
• Städtebaulicher Status – ist die Immobilie vollständig legal? An der Costa del Sol haben erstaunlich viele ältere Villen nicht eingetragene Anbauten oder Pools.
• Erstbezugsgenehmigung (LPO) – unerlässlich bei Neubauten und für das Potenzial der Ferienvermietung.
• Comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) – ist der Verkäufer mit den Gebühren auf dem Laufenden? Gibt es beschlossene Sonderumlagen (derramas) für die Dachsanierung, die Sie dann erben würden?
• IBI und Nebenkosten – die IBI (jährliche kommunale Grundsteuer, „Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) haftet an der Immobilie, nicht an der Person. Sie können Schulden des Vorbesitzers erben.
• Regeln zur touristischen Vermietung – wenn Sie vermieten möchten, prüfen Sie sowohl die andalusischen Registrierungsanforderungen für VUT (Ferienunterkünfte) als auch, seit 2025, ob die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietungen einschränkt. Die Regeln sind strenger geworden; gehen Sie nicht einfach von etwas aus.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: eine Reservierungsanzahlung zu leisten, bevor jemand eine nota simple gesehen hat. Reservieren Sie nur mit einer Rückerstattungsklausel, die an eine einwandfreie Due Diligence geknüpft ist.

6. Verstehen Sie den dreistufigen Kaufprozess

Ein spanischer Immobilienkauf durchläuft normalerweise drei Phasen:

1. Reservierung (reserva): Sie zahlen eine Reservierungsanzahlung – an der Costa del Sol typischerweise 6.000–10.000 € –, und die Immobilie wird vom Markt genommen, während Ihr Anwalt die Due Diligence durchführt.
2. Privater Kaufvertrag (contrato de arras): in der Regel innerhalb von 2–4 Wochen. Sie zahlen eine Anzahlung von 10 % des Preises (abzüglich der bereits geleisteten Reservierung). Beim üblichen Format der „arras penitenciales“ verlieren Sie Ihre Anzahlung, wenn Sie zurücktreten; tritt der Verkäufer zurück, muss er sie doppelt zurückzahlen.
3. Abschluss beim Notar (escritura): Sie (oder Ihr Anwalt mit Vollmacht) unterzeichnen die öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar, zahlen den Restbetrag per Bankscheck oder geprüfter Überweisung und erhalten die Schlüssel. Die Urkunde wird anschließend auf Ihren Namen im Registro de la Propiedad eingetragen.

Ein typischer Barkauf ist 4–8 Wochen nach der Reservierung abgeschlossen; mit Hypothek sollten Sie 8–12 Wochen einplanen.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: einen arras-Vertrag zu unterzeichnen, bevor Ihre Finanzierung gesichert ist. Mit der Unterschrift sind Ihre 10 % tatsächlich gefährdet.

7. Organisieren Sie die Finanzen frühzeitig

Drei praktische Punkte, an denen ausländische Käufer häufig scheitern:

• Bankkonto: Ein spanisches Nichtresidentenkonto ist nicht in jedem Fall zwingend vorgeschrieben, erleichtert aber in der Praxis den Abschluss, Lastschriften für Nebenkosten und Steuerzahlungen erheblich. Die Eröffnung dauert Tage, nicht Stunden – die Banken führen bei Nichtresidenten vollständige KYC-Prüfungen durch.
• Herkunftsnachweis der Mittel: Die spanischen Geldwäschevorschriften sind streng. Seien Sie darauf vorbereitet, die Herkunft Ihrer Mittel (Verkauf einer Immobilie, Ersparnisse, Erbschaft) mit Unterlagen zu belegen. Beginnen Sie mit der Zusammenstellung, bevor Sie sie brauchen.
• Währungsumtausch: Wenn Ihr Geld in Pfund, Dollar, Kronen oder Franken vorliegt, kann der Unterschied zwischen dem Touristenkurs Ihrer Bank und dem Kurs eines spezialisierten Devisenmaklers bei einer Überweisung von 400.000 € mehr als 10.000 € betragen. Vergleichen Sie, und erwägen Sie ein Termingeschäft, um Ihren Kurs nach Unterzeichnung der arras zu fixieren.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: zum ersten Mal zwei Tage vor dem Abschluss eine große internationale Überweisung anzustoßen. Überweisungen werden für Compliance-Prüfungen angehalten; Abschlüsse werden verpasst.

8. Hypotheken für Nichtresidenten: realistische Erwartungen

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtresidenten, jedoch zu engeren Bedingungen, als Sie es von zu Hause gewohnt sind. 2026 können Nichtresidenten typischerweise 60–70 % des Immobilienwerts (Beleihungsauslauf) finanzieren; die obere Spanne ist EU-Residenten und starken Finanzprofilen vorbehalten, manchen Antragstellern von außerhalb der EU werden 50–60 % angeboten. Banken wollen in der Regel, dass Ihre gesamten Schuldendienste etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen, und verlangen umfangreiche Unterlagen: Reisepass, NIE, Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge – häufig mit amtlicher Übersetzung.

Rechnen Sie bei einer Nichtresidenten-Hypothek mit 8–10 Wochen vom Antrag bis zur Unterzeichnung, und holen Sie eine grundsätzliche Kreditzusage ein, bevor Sie Ihre 10 % Anzahlung leisten. Eine spanische Bewertung (tasación) ist obligatorisch, und die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Werts von Bewertung oder Kaufpreis.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: von der Finanzierung von 80–90 % auszugehen, die Sie zu Hause bekämen. Planen Sie mit 60–70 % und lassen Sie sich positiv überraschen – nicht umgekehrt.

9. Realitätscheck zum Aufenthaltsrecht: Das Golden Visa ist Geschichte

Wichtig, weil veraltete Informationen im Netz noch überall kursieren: Spanien hat sein Golden Visa am 3. April 2025 abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie – zu welchem Preis auch immer – berechtigt nicht mehr zu einer spanischen Aufenthaltserlaubnis. Jeder Makler und jede Website, die in Spanien noch „Aufenthaltsrecht durch Immobilieninvestition“ verspricht, ist bestenfalls veraltet.

Für Käufer von außerhalb der EU (einschließlich britischer Staatsangehöriger) gilt in der Praxis die übliche Schengen-90/180-Regel: Sie dürfen sich innerhalb eines beliebigen gleitenden 180-Tage-Zeitraums bis zu 90 Tage ohne Visum im Schengen-Raum aufhalten. Für ein Ferienhaus ist das großzügig – effektiv bis zu ein halbes Jahr in zwei langen Aufenthalten –, aber kein ganzjähriges Wohnen. Käufer, die mehr Zeit wünschen, haben Optionen wie das Non-Lucrative Visa (Nachweis passiven Einkommens erforderlich) oder das Digital Nomad Visa (für Remote-Arbeitende), jeweils mit eigenen Voraussetzungen. EU-/EWR-Bürger sind nicht betroffen und können frei in Spanien leben.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: einen Kauf auf ein Aufenthaltsversprechen aufzubauen, das niemand einlösen kann. Entscheiden Sie, wie viel Zeit Sie wirklich in Spanien brauchen, und wählen Sie dann den passenden Visaweg – oder gar keinen.

10. Kauf vom Plan oder Neubau: zusätzliche Absicherungen, die Sie einfordern sollten

Neubauten an der Costa del Sol bieten moderne Ausstattung und gestaffelte Zahlungen, doch der Kauf vom Plan hat seine eigenen Überlebensregeln:

• Bankgarantien (avales): Gesetzlich muss jede Ratenzahlung vor dem Abschluss durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein. Zahlen Sie nie einen Euro, der nicht garantiert ist – dieser Mechanismus schützt Sie, falls der Bauträger ausfällt.
• Prüfung der Genehmigungen: Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung, dass die Baugenehmigung existiert, und schließen Sie niemals ohne die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) ab.
• Mängelprüfung (Snagging): Prüfen Sie die Immobilie vor dem Abschluss und dokumentieren Sie Mängel. Bauträger haften 1 Jahr für Ausbaumängel, 3 Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit und 10 Jahre für Strukturmängel.
• Übergabetermine: Rechnen Sie damit, dass der vertragliche Termin eine Karenzfrist enthält; fragen Sie Ihren Anwalt, welche Entschädigung gilt, wenn der Bauträger tatsächlich zu spät liefert.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: Ratenzahlungen auf ein Konto ohne aval zu leisten. Seriöse Bauträger stellen Garantien ohne Diskussion; werten Sie jeden Widerstand als Warnsignal.

11. Kennen Sie Ihre laufenden Kosten, bevor Sie kaufen

Eine Immobilie, die in Ihr Kaufbudget passt, muss auch in Ihr Jahresbudget passen. Typische laufende Kosten für eine Wohnung an der Costa del Sol:

• IBI (jährliche kommunale Grundsteuer) – je nach Immobilie und Ort üblicherweise einige hundert bis ein paar tausend Euro.
• Gemeinschaftskosten – von bescheidenen Beträgen in kleinen Gebäuden bis zu über 300 € pro Monat in Anlagen mit Pools, Gärten, Spa und 24-Stunden-Sicherheitsdienst. Fragen Sie immer nach der aktuellen Gebühr und den Gemeinschaftsabrechnungen der letzten zwei Jahre.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) – Eigentümer, die nicht in Spanien ansässig sind, geben jährlich eine Erklärung ab, auch wenn die Immobilie nie vermietet wird (fiktive Einkünfte, bemessen am Katasterwert); bei Vermietung sind die Mieteinnahmen in Spanien steuerpflichtig. Seit 2024–2025 gab es Anpassungen bei Fristen und Sätzen – Ihr Steuervertreter sorgt gegen eine mäßige Jahresgebühr dafür, dass Sie alle Pflichten erfüllen.
• Nebenkosten und Versicherung – kalkulieren Sie Strom (Klimaanlage ist im August keine Option) und die Wohngebäudeversicherung realistisch ein.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: in eine Luxusanlage zu kaufen, mit einem Budget, das nur die Hypothek deckt. Die Gemeinschaftsgebühr zahlen Sie für immer.

12. Wählen Sie die Gegend mit eigenen Augen aus, nicht anhand von Fotos

Die Costa del Sol ist nicht ein einziger Markt. Benahavís, Marbella Ost, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Manilva – jeder Ort hat einen anderen Quadratmeterpreis, ein anderes Käuferprofil, eine andere Vermietungsdynamik und im November um 21 Uhr eine andere Atmosphäre. Eine Immobilie, die in einer Zone perfekt ist, kann zwei Orte weiter zum gleichen Preis ein Fehlkauf sein.

Fotos verraten Ihnen nichts über den Verkehr auf der Zufahrtsstraße, den Lärm des chiringuito darunter, den Weg zum nächsten Supermarkt oder darüber, wie der „Meerblick“ vom Sofa aus tatsächlich aussieht. Zwei Tage vor Ort mit einem kundigen lokalen Makler lehren Sie mehr als zwei Monate Portalsuche – und bewahren Sie in der Regel vor dem teuersten Fehler überhaupt: der falschen Immobilie am falschen Ort.

Der Fehler, den Sie vermeiden sollten: aus der Ferne und ungesehen anhand eines Portalinserats zu kaufen – oder zu versuchen, 20 Immobilien an 60 km Küste an einem einzigen, selbst organisierten, chaotischen Tag zu besichtigen.

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Genau deshalb organisieren wir für ernsthafte Käufer strukturierte 2-tägige Besichtigungsreisen. Nennen Sie uns Ihr Budget und Ihre Prioritäten, und wir erstellen eine Auswahl von 5–7 Immobilien, die zu Ihren Kriterien passen, planen die Route, fahren Sie zwischen den Besichtigungen, zeigen Ihnen die Zonen ehrlich – mit Vor- und Nachteilen – und stellen Sie den Anwälten und Finanzierungsberatern vor, die Sie brauchen werden. Ohne Druck, ohne aggressiven Verkauf: Unsere Aufgabe ist es sicherzustellen, dass Sie gut kaufen, wenn Sie kaufen.

EVS PROPERTY GROUP – Ihre lokale, unabhängige Agentur an der Costa del Sol.

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Haftungsausschluss: Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Angaben entsprechen den im Juli 2026 in Andalusien geltenden Regeln und können sich ändern; lassen Sie die Zahlen für Ihren konkreten Kauf stets von einem unabhängigen Anwalt und Steuerberater bestätigen.