Ja: enhver udlænding kan købe en bolig i Spanien, uanset om vedkommende bor der eller ej, og uanset om man er fra EU, britisk eller kommer fra et land uden for Europa. Du skal bruge et NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge) og en konto i en spansk bank. I Andalucía skal du desuden regne med 7 % ITP (overdragelsesafgift, impuesto de transmisiones patrimoniales) ved køb af brugt bolig eller 11,2 % i IVA (moms) og AJD (stempelafgift, actos jurídicos documentados) ved nybyggeri, plus notar og tinglysning. Denne guide, gennemgået den 30. oktober 2026 med officielle kilder, gennemgår processen trin for trin; den erstatter ikke rådgivning fra en advokat eller skatterådgiver.
Købsprocessen trin for trin
1. Søgning og valg af bolig
Beregn det samlede budget: pris plus skatter og omkostninger. Skatterne afhænger af ejendommens type: brugt bolig (ITP), nybyggeri fra bygherre (IVA og AJD) eller køb på tegning.
Enhver salgsannonce skal indeholde ejendommens energimærke (Real Decreto 390/2021, art. 15). Hvis det ikke fremgår, så bed om det.
2. Reservation og arras-kontrakt
Efter reservationen underskrives en arras-kontrakt (købsaftale med depositum) med en anbetaling. Ved arras penitenciales (art. 1454 i Código Civil) mister køber anbetalingen, hvis han trækker sig, og hvis sælger trækker sig, skal han tilbagebetale det dobbelte. Det er en god idé at lade en advokat gennemgå typen af arras, fristerne og fordelingen af omkostninger.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Ifølge Policía Nacional kan udlændinge, der har økonomiske, erhvervsmæssige eller sociale interesser i Spanien, ansøge om NIE. Det ansøges:
- I Spanien hos Oficinas de Extranjería eller på politistationer (Comisarías de Policía).
- Fra udlandet via Spaniens konsulære repræsentationer.
Dokumentation: formular EX-15 og kvittering for gebyret modelo 790, kode 012. Maksimal sagsbehandlingstid: fem dage fra det tidspunkt, ansøgningen er registreret.
4. Bankkonto i Spanien
En spansk konto gør det lettere at betale prisen, skatterne og de automatisk betalte regninger (IBI, comunidad, forsyninger). IBI er den årlige kommunale ejendomsskat, og comunidad er ejerforeningens bidrag. Spørg banken, hvilken dokumentation den kræver af ikke-bosiddende.
5. Due diligence: hvad du skal kontrollere, før du skriver under
- Nota simple fra Registro de la Propiedad (den spanske tingbog): bekræfter, hvem ejeren er, og om der er pant, beslaglæggelser eller andre byrder. Den bestilles hos tingbogen eller online via Colegio de Registradores og har kun informativ værdi.
- Byplanmæssig status og tilladelser: at boligen er lovliggjort og har den relevante licencia eller declaración responsable de ocupación (tilladelse eller ansvarserklæring om ibrugtagning).
- Comunidad de propietarios (ejerforening): i escritura (skødet) skal sælger erklære, at han er à jour med udgifterne, og fremlægge secretarios gældsattest med præsidentens godkendelse (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Gennemgå vedtægterne: de kan forbyde eller begrænse turistudlejning.
- IBI: bed om den seneste kvittering; den viser valor catastral (matrikelværdien) og bekræfter, at der ikke er restancer.
- Energimærkning: obligatorisk ved salg af eksisterende boliger, med en maksimal gyldighed på ti år (fem, hvis karakteren er G).
- Ikke-bosiddende sælger: køber skal tilbageholde 3 % af prisen og indbetale dem til Hacienda (den spanske skattemyndighed) med modelo 211 inden for en måned efter købet.
6. Boliglån til ikke-bosiddende
Der findes ikke noget officielt tal, men ifølge sammenligningssites for boliglån finansierer bankerne typisk omkring 60-70 % af den laveste værdi af pris og vurdering til ikke-bosiddende; resten, plus skatter og omkostninger, skal du selv betale.
Ley 5/2019 om realkreditlån beskytter dig: banken skal udlevere FEIN (europæisk standardiseret information om lånet) og FiAE (standardiseret advarselsinformation) mindst ti kalenderdage før underskriften, og notaren kontrollerer, at det er sket, og rådgiver dig gratis før escritura. Ifølge Banco de España betaler kunden vurderingen, mens banken afholder udgifterne til notar, tinglysning, gestoría og lånets skatter.
7. Underskrift af escritura hos notaren
Købet formaliseres i en escritura pública (notarielt skøde) hos notaren. Notarens honorar beregnes efter en officiel takst (Real Decreto 1426/1989), som er ens for alle notarer.
8. Skatter og tinglysning i Registro
Efter underskriften afregnes den relevante skat (ITP eller AJD) med modelo 600; i Andalucía er fristen to måneder fra dagen efter underskriften. Derefter tinglyses escritura i Registro de la Propiedad, hvis honorarer også følger en officiel takst.
9. Forsyninger og tilmeldinger
Skift af ejer på vand, el, gas og internet og automatisk betaling af IBI, renovation og comunidad. Hvis du ikke skal bo i Spanien, er det en god idé at have en rådgiver til de årlige selvangivelser.
Hvad koster det at købe bolig i Andalucía?
Brugt bolig: ITP
I Andalucía beskattes køb af en brugt bolig med Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) på 7 % (generel sats, Ley 5/2021 om overdragede skatter). Beskatningsgrundlaget er det højeste af den skødede pris og referenceværdien fra Catastro (matrikelkontoret).
Der gælder nedsatte satser for primærbolig: 6 %, hvis værdien ikke overstiger 150.000 €, og 3,5 % for visse grupper, f.eks. personer under 35 år op til 150.000 €. En sekundær bolig købt af en ikke-bosiddende køber beskattes efter den generelle sats.
Annonceret ændring for 2027: Junta de Andalucías finanslovsforslag for 2027, godkendt af Consejo de Gobierno den 30. oktober 2026, sænker den generelle sats til 6,75 % og hæver grænsen for de nedsatte satser til 200.000 € fra den 1. januar 2027, hvis det andalusiske parlament vedtager det. Indtil da gælder de 7 %.
Nybyggeri: IVA og AJD
Ved bygherres førstegangssalg betales IVA på 10 % (bolig med op til to garagepladser og tilbehør, der sælges samtidig; 4 % for visse beskyttede boliger) plus impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) på 1,2 % i Andalucía.
| Post | Brugt bolig | Nybyggeri | Note |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % forventet i 2027) | Gælder ikke | Af det højeste af prisen og referenceværdien |
| IVA | Gælder ikke | 10 % | Af prisen |
| AJD ved købet | Gælder ikke | 1,2 % | Af prisen |
| Notar | Officiel takst | Officiel takst | Trinvis efter værdi; bed om et tilbud |
| Registro de la Propiedad | Officiel takst | Officiel takst | Trinvis efter værdi |
| Gestoría | Frit honorar | Frit honorar | Valgfrit |
| Vurdering ved boliglån | Betales af køber | Betales af køber | Lånets øvrige omkostninger betales af banken |
| Tilbageholdelse på 3 % (modelo 211) | Hvis sælger er ikke-bosiddende | Gælder ikke | Er ikke en omkostning: trækkes fra prisen |
| Vejledende total | 7 % plus takster | 11,2 % plus takster | Bed om tilbud fra notar og registro |
Hvis kontrakten ikke bestemmer andet, betaler sælger plusvalía municipal (kommunal værdistigningsskat) og køber betaler købets skatter, tinglysningen og kopierne af escritura.
Hvilke skatter betaler en boligejer hvert år?
- IBI: kommunal skat af valor catastral; satsen fastsættes af den enkelte kommune.
- Comunidad de propietarios: bidrag efter vedtægterne og ejerforeningens budget.
- Renovation: kommunalt gebyr, der varierer fra kommune til kommune (Ley 7/2022 om affald).
- IRNR for ikke-bosiddende (indkomstskat for ikke-bosiddende): selv om du ikke udlejer, tillægger Hacienda dig en årlig indkomst på 1,1 % eller 2 % af valor catastral, og du beskattes med 19 %, hvis du bor i EU, Island eller Norge, eller med 24 % i alle andre tilfælde, med modelo 210. Hvis du udlejer, beskattes du af udlejningsindtægterne.
- Impuesto sobre el Patrimonio (formueskat) i Andalucía: bundfradrag på 700.000 €, og Andalucía giver 100 % bonus. Ikke-bosiddende beskattes kun af deres aktiver i Spanien; hvilke regler der gælder for dem, bør bekræftes af en rådgiver.
Særlige situationer
Er det sikkert at købe på tegning?
Hvis du udbetaler penge til bygherren, før byggeriet er færdigt, forpligter Ley 38/1999 om byggeri (Ordenación de la Edificación) ham til at garantere tilbagebetalingen, med lovlig rente, via kautionsforsikring eller bankgaranti, hvis byggeriet ikke påbegyndes eller ikke afsluttes til tiden, og til at modtage beløbet på en særskilt specialkonto. Bed om policen eller garantien udstedt individuelt i dit navn før hver betaling.
Kan jeg udleje min bolig til turister i Andalucía?
Det afhænger af tre niveauer. Junta de Andalucía kræver en declaración responsable (ansvarserklæring) i Registro de Turismo de Andalucía samt tekniske krav (Decreto 28/2016, ændret ved Decreto 31/2024), plus kommunal licens, når det er relevant. Kommunen kan begrænse eller suspendere nye turistboliger. Og siden den 3. april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) kræves det, at 3/5 af comunidad de propietarios udtrykkeligt godkender, før aktiviteten kan påbegyndes i en bygning.
Tribunal Supremo (Spaniens højesteret) annullerede i maj 2026 det statslige enkeltregister for udlejning (NRUA), men opretholder den digitale ventanilla única (fælles indgang) for platformene; det andalusiske register er fortsat obligatorisk. Real Decreto-ley 29/2026, i kraft siden den 8. oktober 2026, indeholder en IVA på 10 % for møblerede udlejninger på op til 30 nætter fra den 1. december og et muligt tillæg til IBI i belastede områder (zonas tensionadas); det afventede godkendelse (convalidación) i Congreso (det spanske parlament) ved afslutningen af denne guide.
Findes Golden Visa stadig i Spanien?
Nej. Opholdsvisummet for ejendomsinvestering (500.000 €) blev afskaffet ved Ley Orgánica 1/2025 med virkning fra den 3. april 2025. Et boligkøb giver ikke længere i sig selv ret til at bo i Spanien.
Britiske købere efter Brexit
- 90/180-reglen: op til 90 dage inden for en hvilken som helst periode på 180 dage i Schengen-området uden visum; at eje en bolig forlænger ikke denne grænse. Siden den 10. april 2026 tæller Entry/Exit System (EES) dagene automatisk.
- Længere ophold: der kræves et visum; den, der ikke skal arbejde, vælger normalt opholdsvisum uden erhvervsaktivitet (residencia no lucrativa), som kræver økonomiske midler svarende til 400 % af IPREM (plus 100 % pr. familiemedlem) og sygeforsikring.
- Beskatning: som ikke-bosiddende uden for EU beskattes de i IRNR med 24 %.
Ofte stillede spørgsmål
Kan en udlænding købe en bolig i Spanien?
Ja, uanset om vedkommende bor i Spanien eller ej. Du skal bruge et NIE og i praksis en konto i en spansk bank.
Hvor meget betaler man i skat ved køb af bolig i Spanien?
I Andalucía 7 % ITP ved brugt bolig (6,75 % forventet i 2027, hvis budgettet vedtages) eller 10 % IVA plus 1,2 % AJD ved nybyggeri, plus notar og registro efter takst.
Hvor stor en andel finansierer en bank til en ikke-bosiddende?
Der er ingen officiel grænse. Ifølge sammenligningssites for boliglån er det sædvanlige 60-70 % af den laveste værdi af pris og vurdering.
Giver et boligkøb i Spanien ret til opholdstilladelse?
Nej. Golden Visa for ejendomsinvestering blev afskaffet med virkning fra den 3. april 2025.
Hvor mange dage kan jeg opholde mig i mit hus i Spanien, hvis jeg er brite?
Op til 90 dage inden for en hvilken som helst periode på 180 dage i Schengen-området, medmindre du får et visum eller en opholdstilladelse.
Hvilke skatter betaler en ikke-bosiddende boligejer hvert år?
IBI, renovationsgebyr og IRNR: 19 % (EU/EØS) eller 24 % (øvrige) af en tillagt indkomst på 1,1 % eller 2 % af valor catastral, eller af lejeindtægterne, hvis du udlejer.
Køb med EVS PROPERTY GROUP på Costa del Sol
EVS PROPERTY GROUP arbejder fra sit kontor i Benalmádena med købere fra forskellige lande og yder service på flere sprog. Vi hjælper dig med at finde bolig i Málaga, Marbella, Fuengirola eller Estepona, koordinerer fremvisningerne og følger dig hos notaren, banken og de rådgivere, du selv vælger. Skriv til os og fortæl, hvad du leder efter.
