Die Nutzungsänderung von einem Lokal (Gewerbeeinheit) in eine Wohnung darf nur dann von einem Architekten geplant und unterzeichnet werden, wenn das Gebäude eine gewerbliche oder industrielle Hauptnutzung hat. So hat es der Tribunal Supremo in seinem Urteil 700/2026 vom 4. Juni als Rechtsprechungslinie festgelegt und damit jahrelang uneinheitliche Auffassungen der Gemeinden beendet. Die Entscheidung betrifft einen an der Costa del Sol sehr gängigen Vorgang – ein Lokal im Erdgeschoss zu kaufen und in eine Wohnung umzuwandeln – und geht ausgerechnet auf ein Verfahren in Alhaurín el Grande in der Provinz Málaga zurück.
Was hat der Tribunal Supremo genau entschieden?
Die Sala de lo Contencioso-Administrativo (Kammer für Verwaltungsstreitsachen) stützt ihr Urteil auf die Artikel 2 und 10 des Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, spanisches Gesetz über die Bauordnung), die die beruflichen Zuständigkeiten nach der Art des Bauvorhabens aufteilen. Das Gericht kommt zu dem Schluss, dass der Wechsel von gewerblicher zu Wohnnutzung zu den Eingriffen gehört, die dem Architekten vorbehalten sind, und erhebt dies zur höchstrichterlichen Rechtsprechung: Sie legt den Maßstab fest, dem die unteren Gerichte und in der Praxis auch die technischen Ämter der Gemeinden folgen müssen.
Besonders aufschlussreich ist das Argument, das das Gericht zurückweist. Die arquitectos técnicos (Bautechniker bzw. Bauingenieure mit eigener Berufsqualifikation) vertraten die Auffassung, die Anforderung eines Architekten ergebe nur dann Sinn, wenn die Änderung das gesamte Gebäude oder dessen größten Teil betreffe, nicht aber ein einzelnes Lokal. Der Supremo verwirft diesen Maßstab: Entscheidend sei nicht der Umfang der Arbeiten, sondern ihre Art. Einen gewerblichen Raum in eine Wohnung umzuwandeln, verändere die architektonische Konfiguration der Immobilie und wirke sich auf Bewohnbarkeit, Sicherheit und Funktionalität des Gesamtgebäudes aus; es könne daher nicht als geringfügiger Umbau behandelt werden, selbst wenn es um vierzig Quadratmeter gehe.
Warum geht das Urteil auf ein Dorf in Málaga zurück?
Der Rechtsstreit hat seinen Ursprung in Alhaurín el Grande. 2018 unterzeichnete ein arquitecto técnico das Projekt für eine Nutzungsänderung, und die Gemeinde verlangte, dass es von einem Architekten unterzeichnet werde. Die Berufskammer legte Rechtsmittel ein, die Sache durchlief die Instanzen der Verwaltungsgerichtsbarkeit und hat nun, acht Jahre später, zu einer Rechtsprechungslinie für ganz Spanien geführt. Für Käufer in der Provinz Málaga gibt es eine beruhigende Lesart: Der Maßstab, den der Supremo nun bestätigt, wurde von vielen kommunalen Technikern in der Region bereits angewandt.
Betrifft das alle Nutzungsänderungen oder nur einige?
Das Urteil sollte man genau lesen, denn es besagt nicht, dass jede Nutzungsänderung einen Architekten erfordert. Der Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de la Arquitectura Técnica (Andalusischer Rat der Berufskammern der Bautechniker) hat klargestellt, dass sich das Urteil auf die Nutzungsänderung von einem Lokal in eine Wohnung in einem Gebäude beschränkt, dessen Hauptnutzung gewerblich oder industriell ist, und nicht auf andere Fälle übertragen werden kann. Alfredo Sanz, Präsident der Kammer der aparejadores (Bautechniker) von Madrid, fasst es so zusammen: „Es ist ein sehr konkreter Fall und kann nicht automatisch angewandt werden“.
Nach Angaben der Berufskammern behalten die arquitectos técnicos in folgenden Fällen ihre Befugnisse:
- Lokale in Gebäuden, deren Hauptnutzung bereits Wohnnutzung ist.
- Umbauten und Sanierungen, für die kein Architektenprojekt erforderlich ist.
- Teilweise Eingriffe an bestehenden Gebäuden.
- Bauleitung der Ausführung, energetische Sanierung sowie Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Die praktische Konsequenz ist einfach: Bevor man etwas in Auftrag gibt, muss man prüfen, welche Hauptnutzung das Gebäude hat, in dem sich das Lokal befindet. Ein Gewerbelokal im Erdgeschoss eines Wohnblocks in Fuengirola stellt sich anders dar als eine Halle oder ein vollständig gewerblich genutztes Gebäude. Und da der endgültige Maßstab von der Gemeinde angewandt wird, kann eine vorherige schriftliche Anfrage Monate an Bearbeitungszeit sparen.
Was braucht man, um an der Costa del Sol ein Lokal in eine Wohnung umzuwandeln?
Unabhängig davon, wer unterzeichnet, ist der Weg zur Umwandlung eines Lokals in eine Wohnung in Gemeinden wie Málaga, Marbella oder Estepona immer derselbe, und der erste Schritt ist derjenige, an dem die meisten Vorhaben scheitern.
- Städtebauliche Machbarkeit prüfen: Der Flächennutzungsplan der Gemeinde (plan general) muss auf diesem Grundstück und in diesem Geschoss Wohnnutzung zulassen. Ist das nicht der Fall, hilft auch kein Projekt.
- Anforderungen an die Bewohnbarkeit prüfen: Mindestnutzfläche, lichte Höhe, Belüftung und natürliche Beleuchtung, Barrierefreiheit und Einhaltung des Código Técnico de la Edificación (spanische Bautechnikverordnung).
- Das technische Projekt bei dem zuständigen Fachmann in Auftrag geben und bei der entsprechenden Berufskammer visieren lassen.
- Bei der Gemeinde die Baugenehmigung und die Genehmigung der Nutzungsänderung beantragen und die entsprechenden Gebühren zahlen.
- Die Arbeiten ausführen und die Bauabnahmebescheinigung, die licencia de ocupación (Bezugs- bzw. Nutzungsgenehmigung) und den Energieausweis erhalten.
- Das Catastro (Liegenschaftskataster) und das Registro de la Propiedad (Grundbuch) aktualisieren, damit die Immobilie als Wohnung eingetragen ist.
- Die Satzung der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) prüfen: Wenn sie ausdrücklich verbietet, Lokale als Wohnungen zu nutzen, kann sich die Gemeinschaft widersetzen.
Was kostet die Nutzungsänderung von einem Lokal zur Wohnung?
Eine einheitliche Zahl gibt es nicht, denn jede Gemeinde hat ihre eigene Steuersatzung, und jedes Lokal befindet sich in einem anderen Zustand. Dies sind die Referenzwerte, die in der Provinz Málaga gelten, um eine Vorstellung von der Größenordnung zu bekommen.
| Posten | Richtwert |
|---|---|
| Wer unterzeichnet das Projekt | Architekt, wenn das Gebäude gewerblich oder industriell ist |
| Genehmigungsgebühr ohne Bauarbeiten (Stadt Málaga) | Ab 120 € |
| Genehmigungsgebühr mit Bauarbeiten (Stadt Málaga) | Rund 7,5 € pro m² Baufläche |
| Kosten des Umbaus | Zwischen 500 und 1.200 € pro m² |
| Übliche Mindestraumhöhe | 2,50 m |
| Mindestnutzfläche (Studio, Stadt Málaga) | 30,5 m² |
| Bearbeitungsdauer | Je nach Gemeinde unterschiedlich |
Hinzu kommen die Honorare des Architekten und der übrigen Techniker, die Visierung durch die Berufskammer und, wenn die Arbeiten von Bedeutung sind, der Impuesto de Construcciones (Bausteuer). Als Faustregel empfiehlt es sich, einen Puffer von 15 % oder 20 % auf das ursprüngliche Budget einzuplanen: Bei älteren Lokalen tauchen fast immer Überraschungen bei den Installationen, bei Feuchtigkeit oder an der Statik auf.
Lohnt es sich weiterhin, ein Lokal zu kaufen, um es in eine Wohnung umzuwandeln?
Das Vorhaben ist sinnvoll, wenn der Preis des Lokals zuzüglich der vollständigen Umbaukosten deutlich unter dem Marktpreis einer vergleichbaren Wohnung in derselben Straße liegt. Dafür muss man auf die tatsächlichen Quadratmeterpreise der Gemeinde schauen: In unserem monatlich aktualisierten Marktbericht zur Costa del Sol bewegt sich der Median zwischen knapp über 4.100 Euro pro Quadratmeter in Mijas und knapp 5.900 in Marbella. Bei Umbaukosten von 500 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter ist die Marge vorhanden, doch sie wird bei Lokalen ohne klare städtebauliche Machbarkeit, ohne ausreichende Raumhöhe oder ohne Fassade, in der man Öffnungen schaffen kann, vollständig aufgezehrt.
Deshalb ist die richtige Reihenfolge immer dieselbe: erst Städtebau, dann Zahlen. Ein günstiges Lokal, das keine Wohnung werden kann, ist keine Gelegenheit, sondern schlicht ein günstiges Lokal.
Zusammenfassung
Der Supremo hat in einer Frage Ordnung geschaffen, die jahrelang vom Ermessen der jeweiligen Gemeinde abhing: Ist das Gebäude gewerblich oder industriell, unterzeichnet ein Architekt das Projekt zur Nutzungsänderung. Für Käufer ist das eine beruhigende Lesart, denn ein korrekt unterzeichnetes Projekt hält im Register und bei einem späteren Weiterverkauf stand; es verpflichtet aber dazu, die Hausaufgaben vor dem Kauf des Lokals zu machen. Bei EVS PROPERTY GROUP prüfen wir die Machbarkeit solcher Vorhaben in Málaga und an der Costa del Sol, bevor Sie Geld auf den Tisch legen: Wenn Sie ein Lokal im Visier haben, erzählen Sie uns davon, und wir analysieren es gemeinsam mit Ihnen.
Häufig gestellte Fragen
Darf ein aparejador eine Nutzungsänderung von einem Lokal zur Wohnung unterzeichnen?
Das hängt vom Gebäude ab. Ist seine Hauptnutzung gewerblich oder industriell, behält das Urteil 700/2026 das Projekt dem Architekten vor. In Gebäuden, deren Hauptnutzung bereits Wohnnutzung ist, behalten die arquitectos técnicos nach Auffassung der Berufskammern ihre Befugnisse.
Hebt das Urteil bereits erteilte Genehmigungen auf?
Nicht von selbst. Es legt die Rechtsprechungslinie für die Verfahren fest, die künftig entschieden werden. Wenn Sie ein laufendes Projekt haben, das von einem anderen Techniker unterzeichnet wurde, ist es ratsam, dies mit der Gemeinde zu klären, bevor sie ihre Entscheidung trifft.
Welche Mindestfläche muss eine Wohnung nach der Nutzungsänderung haben?
Das hängt von der kommunalen Regelung ab. In der Stadt Málaga ist für ein Studio eine Mindestnutzfläche von 30,5 Quadratmetern bei einer üblichen lichten Höhe von 2,50 Metern vorgeschrieben. Jede Gemeinde der Costa del Sol legt ihre eigenen Mindestwerte fest.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Nutzungsänderung?
Das ist der variabelste Teil des Verfahrens: Er hängt von der Arbeitsbelastung der Bauabteilung (urbanismo) ab und davon, ob das Vorhaben als obra mayor (genehmigungspflichtiges größeres Bauvorhaben) behandelt wird. In den am stärksten ausgelasteten Küstengemeinden sollte man allein für die Erteilung der Genehmigung mehrere Monate einplanen.
Kann sich die Eigentümergemeinschaft widersetzen?
Nur wenn die Satzung ausdrücklich verbietet, Lokale als Wohnungen zu nutzen, oder wenn die Arbeiten Gemeinschaftselemente betreffen, etwa das Anlegen von Öffnungen in der Fassade. Die Satzung vor dem Kauf zu prüfen ist ebenso wichtig wie die Prüfung der Bauleitplanung.
