Le changement d’usage d’un local en logement ne peut être conçu et signé que par un architecte lorsque l’immeuble a un usage caractéristique commercial ou industriel. C’est ce que le Tribunal Supremo a fixé comme doctrine dans son arrêt 700/2026 du 4 juin, qui met fin à des années de critères disparates selon les mairies. Cette décision touche de plein fouet une opération très courante sur la Costa del Sol — acheter un local en rez-de-chaussée et le transformer en logement — et elle naît précisément d’un dossier d’Alhaurín el Grande, dans la province de Málaga.
Qu’a exactement décidé le Tribunal Supremo ?
La Sala de lo Contencioso-Administrativo (chambre du contentieux administratif) fonde sa décision sur les articles 2 et 10 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), qui répartissent les compétences professionnelles selon la nature des travaux. Le tribunal conclut que le passage d’un usage commercial à un usage résidentiel relève du groupe d’interventions réservées à l’architecte, et il l’érige en doctrine jurisprudentielle : elle fixe le critère que doivent suivre les juridictions inférieures et, dans la pratique, les services techniques municipaux.
Le plus révélateur est l’argument qu’il écarte. Les architectes techniques soutenaient que l’exigence d’un architecte n’aurait de sens que si le changement concernait la totalité de l’immeuble ou sa majeure partie, et non un seul local. Le Supremo rejette ce critère : ce qui est déterminant n’est pas l’ampleur des travaux, mais leur nature. Transformer un espace commercial en logement modifie la configuration architecturale du bien et affecte l’habitabilité, la sécurité et la fonctionnalité de l’ensemble ; on ne peut donc pas le traiter comme une rénovation mineure, même s’il s’agit de quarante mètres carrés.
Pourquoi l’arrêt naît-il dans un village de Málaga ?
L’origine du litige se trouve à Alhaurín el Grande. En 2018, un architecte technique a signé le projet d’un changement d’usage et la mairie a exigé qu’il soit souscrit par un architecte. L’ordre professionnel a formé un recours, l’affaire a gravi les échelons de la voie contentieuse-administrative et a fini, huit ans plus tard, par fixer une doctrine pour toute l’Espagne. Pour celui qui achète dans la province de Málaga, la lecture est rassurante : le critère que le Supremo valide aujourd’hui est celui que de nombreux techniciens municipaux de la zone appliquaient déjà.
Tous les changements d’usage sont-ils concernés, ou seulement certains ?
Il faut lire l’arrêt avec précision, car il ne dit pas que tout changement d’usage requiert un architecte. Le Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de la Arquitectura Técnica a précisé que la décision se limite au changement d’usage d’un local en logement dans un immeuble dont l’usage caractéristique est commercial ou industriel, et qu’elle ne peut être extrapolée aux autres cas de figure. Alfredo Sanz, président du colegio de aparejadores de Madrid (l’ordre des architectes techniques), le résume ainsi : « C’est un cas très précis et il ne peut pas s’appliquer automatiquement ».
Selon les ordres professionnels eux-mêmes, les architectes techniques conservent leurs attributions dans les cas suivants :
- Locaux situés dans des immeubles dont l’usage caractéristique est déjà résidentiel.
- Rénovations et réhabilitations qui ne requièrent pas de projet architectural.
- Interventions partielles sur des immeubles existants.
- Direction d’exécution des travaux, rénovation énergétique et actions de conservation et d’entretien.
La conséquence pratique est simple : avant de commander quoi que ce soit, il faut vérifier quel est l’usage caractéristique de l’immeuble où se trouve le local. Un rez-de-chaussée commercial dans un immeuble d’habitation de Fuengirola ne pose pas le même scénario qu’un entrepôt ou qu’un bâtiment entièrement commercial. Et comme c’est la mairie qui applique le critère final, une consultation préalable par écrit peut faire gagner des mois de démarches.
De quoi avez-vous besoin pour transformer un local en logement sur la Costa del Sol ?
Au-delà de la question de qui signe, le parcours pour transformer un local en logement dans des communes comme Málaga, Marbella ou Estepona est toujours le même, et la première étape est celle qui fait échouer le plus d’opérations.
- Vérifier la viabilité urbanistique : le plan général de la commune doit admettre l’usage résidentiel sur cette parcelle et à cet étage. S’il ne l’admet pas, aucun projet ne tient.
- Vérifier les exigences d’habitabilité : surface utile minimale, hauteur sous plafond, ventilation et éclairage naturel, accessibilité et respect du Código Técnico de la Edificación (code technique de la construction).
- Confier le projet technique au professionnel compétent et le faire viser par l’ordre professionnel correspondant.
- Demander à la mairie la licence de travaux et de changement d’usage, et acquitter les taxes correspondantes.
- Réaliser les travaux et obtenir le certificat de fin de travaux, la licencia de ocupación (licence d’occupation) et le certificat de performance énergétique.
- Mettre à jour le Catastro (cadastre) et le Registro de la Propiedad (registre foncier) afin que le bien figure comme logement.
- Examiner les statuts de la comunidad de propietarios (copropriété) : s’ils interdisent expressément d’affecter les locaux à l’habitation, la copropriété peut s’y opposer.
Combien coûte le changement d’usage d’un local en logement ?
Il n’existe pas de chiffre unique, car chaque mairie a sa propre ordonnance fiscale et chaque local part d’un état différent. Voici les références utilisées dans la province de Málaga pour se faire une idée de l’ordre de grandeur.
| Poste | Référence indicative |
|---|---|
| Qui signe le projet | Architecte, si l’immeuble est commercial ou industriel |
| Taxe de licence sans travaux (Málaga capitale) | À partir de 120 € |
| Taxe de licence avec travaux (Málaga capitale) | Environ 7,5 € par m² construit |
| Coût de la rénovation | Entre 500 et 1 200 € par m² |
| Hauteur sous plafond minimale habituelle | 2,50 m |
| Surface utile minimale (studio, Málaga capitale) | 30,5 m² |
| Délai de traitement | Variable selon la mairie |
À ces postes il faut ajouter les honoraires de l’architecte et des autres techniciens, le visa de l’ordre professionnel et, si les travaux sont d’une certaine ampleur, l’impôt sur les constructions. La règle pratique consiste à prévoir une marge de 15 % ou 20 % sur le budget initial : dans les locaux anciens, des surprises apparaissent presque toujours sur les installations, l’humidité ou la structure.
Acheter un local pour le transformer en logement reste-t-il rentable ?
L’opération a du sens lorsque le prix du local ajouté au coût intégral de la transformation reste nettement inférieur au prix de marché d’un logement équivalent dans la même rue. C’est là qu’il faut regarder les prix réels au mètre carré de la commune : dans notre rapport de marché de la Costa del Sol, mis à jour chaque mois, la médiane se situe entre un peu plus de 4 100 euros le mètre carré à Mijas et près de 5 900 à Marbella. Avec un coût de rénovation de 500 à 1 200 euros le mètre carré, la marge existe, mais elle est entièrement absorbée par les locaux sans viabilité urbanistique claire, sans hauteur suffisante ou sans façade où percer des ouvertures.
C’est pourquoi l’ordre correct est toujours le même : d’abord l’urbanisme, ensuite les chiffres. Un local bon marché qui ne peut pas devenir logement n’est pas une opportunité, c’est simplement un local bon marché.
En résumé
Le Supremo a mis de l’ordre dans un sujet qui dépendait depuis des années du critère de chaque mairie : si l’immeuble est commercial ou industriel, le projet de changement d’usage est signé par un architecte. Pour l’acheteur, la lecture est rassurante, car un projet correctement signé est un projet qui ne s’effondre ni au registre ni lors d’une future revente, mais elle oblige à faire ses devoirs avant d’acheter le local. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous examinons la viabilité de ce type d’opérations à Málaga et sur la Costa del Sol avant que vous ne mettiez de l’argent sur la table : si vous avez un local dans le viseur, parlez-nous-en et nous l’analyserons avec vous.
Questions fréquentes
Un aparejador (architecte technique) peut-il signer un changement d’usage de local en logement ?
Cela dépend de l’immeuble. Si son usage caractéristique est commercial ou industriel, l’arrêt 700/2026 réserve le projet à l’architecte. Dans les immeubles dont l’usage caractéristique est déjà résidentiel, les ordres professionnels soutiennent que les architectes techniques conservent leurs attributions.
L’arrêt annule-t-il les licences déjà accordées ?
Pas à lui seul. Il fixe une doctrine pour les dossiers qui seront tranchés à partir de maintenant. Si vous avez un projet en cours d’instruction signé par un autre technicien, il est prudent de le soumettre à la mairie avant qu’elle ne rende sa décision.
Quelle surface minimale doit avoir un logement après le changement d’usage ?
Cela dépend de la réglementation municipale. À Málaga capitale, une surface utile minimale de 30,5 mètres carrés est exigée pour un studio, avec une hauteur sous plafond habituelle de 2,50 mètres. Chaque mairie de la Costa del Sol fixe ses propres minimums.
Combien de temps prend l’instruction d’un changement d’usage ?
C’est la partie la plus variable du processus : elle dépend de la charge de travail du service d’urbanisme et de la question de savoir si les travaux sont instruits comme obra mayor (travaux majeurs). Dans les communes les plus saturées du littoral, il faut compter plusieurs mois rien que pour obtenir la licence.
La comunidad de propietarios (copropriété) peut-elle s’y opposer ?
Seulement si les statuts interdisent expressément d’affecter les locaux à l’habitation ou si les travaux touchent des éléments communs, comme le percement d’ouvertures en façade. Examiner les statuts avant d’acheter est aussi important que vérifier le plan d’urbanisme.
