L’acheteur étranger ne correspond plus uniquement à l’image de la villa de luxe : selon Keller Williams, la demande internationale représente environ 22 % des transactions qu’elle analyse (contre 18 % l’exercice précédent), et une part croissante d’entre eux cherche une maison pour vivre et travailler en Espagne. Pour la Costa del Sol, où l’acheteur international est un acteur de premier plan, la lecture est claire : il faut distinguer qui achète, dans quel but et avec quel budget.
Que disent les données sur la demande étrangère ?
Keller Williams España y Andorra, dont le siège est à Marbella, situe la demande étrangère autour de 22 % des transactions de son analyse, contre 18 % l’exercice précédent. Par ailleurs, les contacts, les demandes d’information et les visites d’acheteurs étrangers ont progressé de 10 % à 12 % au cours des trois premiers trimestres de 2026. Attention à la nuance : cette hausse mesure l’intérêt, pas les opérations conclues.
Qui achète le plus : l’étranger résident ou le non-résident ?
Selon le Consejo General del Notariado, cité par Keller Williams, au second semestre 2025, les étrangers résidents ont réalisé 62,8 % des achats de logements effectués par des étrangers, et leurs opérations ont augmenté de 3,3 % sur un an. Sur la même période, celles des non-résidents ont reculé de 15,1 %. Autrement dit, le poids se déplace vers ceux qui vivent déjà ici.
Combien paient au mètre carré les Espagnols, les résidents et les non-résidents ?
Les données du Notariado pour le premier semestre 2025 sur le logement libre montrent un écart considérable entre les profils :
| Profil de l’acheteur | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Acheteurs espagnols | 1 809 €/m² |
| Étrangers résidents | 1 912 €/m² |
| Étrangers non-résidents | 3 126 €/m² |
L’étranger résident paie presque autant que l’acheteur espagnol, tandis que le non-résident paie nettement plus. Il s’agit toutefois de moyennes nationales portant sur des logements très différents, et Leonardo Cromstedt, président de Keller Williams España y Andorra, avertit qu’il ne faut pas associer tout achat étranger à un budget élevé. Ce sont en outre des chiffres de 2025, qui ne peuvent pas être comparés directement à ceux de 2026.
Qui achète pour vivre et non pour passer l’été ?
Derrière l’étiquette « étranger », on trouve des profils très différents. Cromstedt résume la différence entre celui qui achète pour passer quelques semaines par an et celui qui cherche une maison pour y construire sa vie. Parmi ces derniers, on trouve :
- Des familles qui privilégient la proximité d’une école.
- Des professionnels qui souhaitent raccourcir leur trajet jusqu’au travail ou travailler à distance.
- Des ménages qui réunissent l’apport d’un prêt immobilier et ont besoin d’un financement.
Pour eux, comptent l’emploi, les écoles, les transports, les services, l’épargne disponible, les frais de l’opération et l’accès au financement. La nationalité, en revanche, en dit peu sur la capacité financière, le type de bien ou l’usage qui en sera fait.
Que signifie cela à Málaga et sur la Costa del Sol ?
L’article n’analyse pas de zones précises, mais la lecture locale est évidente : à Marbella, Estepona ou Fuengirola cohabitent l’acheteur de résidence secondaire, l’investisseur et la famille qui s’installe à l’année. Chaque profil regarde des critères différents. Celui qui vit ici compare les écoles, les accès et les services ; celui qui investit, la rentabilité ; celui qui vient pour l’été, la vue et la copropriété. À titre de référence pour les prix d’offre, notre rapport de marché d’octobre 2026 situe la médiane de la Costa del Sol à 4 738 €/m², avec des écarts très marqués selon les communes :
| Commune | Prix médian | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| Marbella | 950 000 € | 6 096 €/m² |
| Fuengirola | 560 000 € | 5 417 €/m² |
| Málaga | 625 000 € | 4 955 €/m² |
| Estepona | 637 000 € | 4 750 €/m² |
| Mijas | 550 000 € | 4 367 €/m² |
Ce sont des prix d’offre, non des prix de vente, établis sur 8 233 annonces actives d’EVS PROPERTY GROUP ; vous pouvez consulter toutes les communes dans notre rapport de marché de la Costa del Sol.
Conclusion : classer l’acheteur avant de chercher un bien
Keller Williams propose de classer l’acheteur selon sa résidence, son budget et la destination du bien : agrément, rentabilité ou vie quotidienne. C’est aussi un bon point de départ si vous envisagez d’acheter : définir l’usage que vous voulez faire du bien conditionne la zone, le type de logement et le financement. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous aidons à concrétiser votre projet sur le terrain, de la recherche jusqu’à l’achat.
Questions fréquentes
Quel pourcentage des transactions est le fait d’étrangers ?
Keller Williams situe la demande étrangère autour de 22 % des transactions qu’elle analyse, contre 18 % l’exercice précédent. Il s’agit d’une donnée issue de son propre portefeuille, et non de l’ensemble du marché.
Les étrangers paient-ils plus que les Espagnols pour leur logement ?
Cela dépend du profil. Selon le Notariado (premier semestre 2025), l’étranger résident a payé 1 912 €/m² contre 1 809 €/m² pour l’Espagnol, tandis que le non-résident a payé 3 126 €/m².
Acheter en étant résident signifie-t-il qu’il s’agit de la résidence principale ?
Pas nécessairement. Résider en Espagne n’implique pas que l’achat soit la résidence principale : il peut aussi s’agir d’un investissement ou d’une résidence secondaire.
Qu’est-ce qui compte plus que la nationalité pour qui s’installe en Espagne ?
L’emploi, les écoles, les transports, les services, l’épargne disponible, les frais de l’opération et l’accès au financement.
