Oui : tout étranger peut acheter une maison en Espagne, qu’il y réside ou non, qu’il soit ressortissant de l’UE, britannique ou originaire d’un pays hors d’Europe. Il vous faut un NIE (numéro d’identification d’étranger), un compte dans une banque espagnole et, en Andalousie, il faut prévoir 7 % d’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) dans l’ancien ou 11,2 % d’IVA (TVA espagnole) et d’AJD (impôt sur les actes juridiques documentés) dans le neuf, auxquels s’ajoutent les frais de notaire et de registre. Ce guide, révisé le 30 octobre 2026 à partir de sources officielles, détaille la procédure pas à pas ; il ne remplace pas les conseils d’un avocat ou d’un conseiller fiscal.
Le processus d’achat, pas à pas
1. Recherche et choix du logement
Calculez le budget total : prix plus impôts et frais. Les impôts dépendent du type de bien : ancien (ITP), neuf acheté auprès d’un promoteur (IVA et AJD) ou achat sur plan.
Toute annonce de vente doit mentionner l’étiquette d’efficacité énergétique du bien (Real Decreto 390/2021, art. 15). Si elle n’apparaît pas, demandez-la.
2. Réservation et contrat d’arras
Après la réservation, on signe un contrat d’arras (arrhes) assorti d’un acompte. Dans le cas des arras penitenciales (art. 1454 du Código Civil), si l’acheteur se désiste, il perd l’acompte et, si c’est le vendeur qui se retire, il le restitue au double. Il est conseillé de faire vérifier par un avocat le type d’arras, les délais et la répartition des frais.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Selon la Policía Nacional, peuvent demander le NIE les étrangers ayant des liens avec l’Espagne pour des intérêts économiques, professionnels ou sociaux. La demande se fait :
- En Espagne, dans les Oficinas de Extranjería (bureaux des étrangers) ou les commissariats de police.
- Depuis l’étranger, auprès des bureaux consulaires d’Espagne.
Documents : formulaire EX-15 et justificatif de paiement de la taxe modèle 790, code 012. Délai maximal de résolution : cinq jours à compter de l’entrée de la demande au registre.
4. Compte bancaire en Espagne
Un compte espagnol facilite le paiement du prix, des impôts et des prélèvements automatiques (IBI, comunidad, abonnements). Renseignez-vous auprès de la banque sur les documents qu’elle exige des non-résidents.
5. Due diligence : ce qu’il faut vérifier avant de signer
- Nota simple du Registro de la Propiedad (extrait du registre foncier) : elle confirme qui est le titulaire et s’il existe des hypothèques, saisies ou autres charges. Elle se demande au Registro ou par internet via le Colegio de Registradores, et n’a qu’une valeur informative.
- Situation urbanistique et licences : le logement doit être légalisé et disposer de la licence ou de la déclaration responsable d’occupation correspondante.
- Comunidad de propietarios (copropriété) : dans l’escritura (acte de vente), le vendeur doit déclarer qu’il est à jour de ses charges et fournir le certificat de dettes du secrétaire avec le visa du président (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Examinez les statuts : ils peuvent interdire ou limiter la location touristique.
- IBI (impôt foncier local) : demandez le dernier avis ; il indique la valeur cadastrale et permet de confirmer l’absence de dettes.
- Certificat d’efficacité énergétique : obligatoire pour la vente de logements existants, d’une validité maximale de dix ans (cinq si la classe est G).
- Vendeur non-résident : l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à Hacienda (l’administration fiscale) avec le modèle 211 dans un délai d’un mois à compter de l’achat.
6. Prêt immobilier pour non-résidents
Il n’existe pas de chiffre officiel, mais selon les comparateurs de prêts immobiliers, les banques financent généralement les non-résidents à hauteur de 60-70 % de la plus faible des deux valeurs entre le prix et l’expertise ; le solde, ainsi que les impôts et les frais, est à votre charge.
La Ley 5/2019 de crédit immobilier vous protège : la banque doit vous remettre la FEIN et la FiAE au moins dix jours calendaires avant la signature, et le notaire vérifie cette remise et vous conseille gratuitement avant l’escritura. Selon le Banco de España, le client paie l’expertise (tasación) et la banque prend en charge le notaire, le registre, la gestoría (cabinet de formalités) et les impôts du prêt hypothécaire.
7. Signature de l’escritura devant notaire
La vente est formalisée par un acte public (escritura) devant notaire. Ses honoraires sont calculés selon un barème officiel (Real Decreto 1426/1989), identique pour tous les notaires.
8. Impôts et inscription au Registro
Après la signature, on règle l’impôt applicable (ITP ou AJD) avec le modèle 600 ; en Andalousie, le délai est de deux mois à compter du lendemain de la signature. Ensuite, l’escritura est inscrite au Registro de la Propiedad, dont les honoraires sont eux aussi régis par un barème.
9. Abonnements et mises à jour
Changement de titulaire pour l’eau, l’électricité, le gaz et internet, et mise en place du prélèvement pour l’IBI, les ordures et la comunidad. Si vous ne comptez pas résider en Espagne, il est conseillé de vous faire accompagner par un conseiller pour les déclarations annuelles.
Combien coûte l’achat d’une maison en Andalousie ?
Logement ancien : l’ITP
En Andalousie, l’achat d’un logement d’occasion est soumis à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) au taux de 7 % (taux général, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). La base est la plus élevée des deux valeurs entre le prix inscrit dans l’escritura et la valeur de référence du Catastro.
Il existe des taux réduits pour la résidence principale : 6 % si la valeur ne dépasse pas 150 000 €, et 3,5 % pour certaines catégories, comme les moins de 35 ans jusqu’à 150 000 €. Une résidence secondaire achetée par un non-résident est soumise au taux général.
Changement annoncé pour 2027 : le projet de loi de finances de la Junta pour 2027, approuvé par le Consejo de Gobierno le 30 octobre 2026, abaisse le taux général à 6,75 % et relève à 200 000 € le plafond des taux réduits à partir du 1er janvier 2027, sous réserve de son approbation par le Parlement andalou. D’ici là, le taux de 7 % s’applique.
Logement neuf : IVA et AJD
Lors de la première vente par un promoteur, on paie 10 % d’IVA (logement avec jusqu’à deux places de garage et annexes vendus en même temps ; 4 % pour certains logements protégés) plus l’impôt d’Actos Jurídicos Documentados (AJD) de 1,2 % en Andalousie.
| Poste | Ancien | Neuf | Remarque |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % prévu en 2027) | Non applicable | Sur la plus élevée des deux valeurs entre le prix et la valeur de référence |
| IVA | Non applicable | 10 % | Sur le prix |
| AJD de l’achat | Non applicable | 1,2 % | Sur le prix |
| Notaire | Barème officiel | Barème officiel | Dégressif selon la valeur ; demandez un devis |
| Registro de la Propiedad | Barème officiel | Barème officiel | Dégressif selon la valeur |
| Gestoría | Honoraires libres | Honoraires libres | Facultatif |
| Expertise en cas de prêt hypothécaire | Payée par l’acheteur | Payée par l’acheteur | Les autres frais du prêt sont payés par la banque |
| Retenue de 3 % (modèle 211) | Si le vendeur est non-résident | Non applicable | Ce n’est pas un coût : elle est déduite du prix |
| Total indicatif | 7 % plus barèmes | 11,2 % plus barèmes | Demandez un devis au notaire et au registre |
Si le contrat n’en dispose pas autrement, le vendeur paie la plusvalía municipal (impôt municipal sur la plus-value) et l’acheteur les impôts de l’achat, l’inscription et les copies de l’escritura.
Quels impôts un propriétaire paie-t-il chaque année ?
- IBI : impôt municipal assis sur la valeur cadastrale ; le taux est fixé par chaque ayuntamiento (mairie).
- Comunidad de propietarios : quote-part selon les statuts et le budget de la copropriété.
- Ordures : taxe municipale variable selon la commune (Ley 7/2022 de residuos).
- IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) : même si vous ne louez pas, Hacienda impute un revenu annuel de 1,1 % ou de 2 % de la valeur cadastrale et vous êtes imposé à 19 % si vous résidez dans l’UE, en Islande ou en Norvège, ou à 24 % dans les autres cas, avec le modèle 210. Si vous louez, vous êtes imposé sur les revenus locatifs.
- Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur la fortune) en Andalousie : minimum exonéré de 700 000 € et l’Andalousie le bonifie à 100 %. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en Espagne ; la réglementation qui leur est applicable doit être confirmée par un conseiller.
Situations particulières
Est-il sûr d’acheter sur plan ?
Si vous versez de l’argent au promoteur avant la fin des travaux, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación l’oblige à garantir sa restitution, avec l’intérêt légal, au moyen d’une assurance caution ou d’une garantie bancaire si les travaux ne commencent pas ou ne sont pas achevés dans les délais, et à l’encaisser sur un compte spécial distinct. Demandez la police ou la garantie individuelle à votre nom avant chaque paiement.
Puis-je louer mon logement à des touristes en Andalousie ?
Cela dépend de trois niveaux. La Junta de Andalucía exige une déclaration responsable au Registro de Turismo de Andalucía et des exigences techniques (Decreto 28/2016, modifié par le Decreto 31/2024), ainsi que la licence municipale lorsqu’elle est requise. L’ayuntamiento peut limiter ou suspendre de nouveaux logements touristiques. Et depuis le 3 avril 2025 (Ley Orgánica 1/2025), il faut l’approbation expresse des 3/5 de la comunidad de propietarios pour démarrer l’activité dans un immeuble.
Le Tribunal Supremo a annulé en mai 2026 le registre unique national des locations (NRUA), tout en maintenant le guichet unique numérique pour les plateformes ; le registre andalou reste obligatoire. Le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, prévoit une IVA de 10 % pour les locations meublées allant jusqu’à 30 nuits à partir du 1er décembre et une éventuelle majoration de l’IBI dans les zones tendues ; il était en attente de convalidation au Congreso à la clôture de ce guide.
La Golden Visa existe-t-elle encore en Espagne ?
Non. Le visa de résidence par investissement immobilier (500 000 €) a été supprimé par la Ley Orgánica 1/2025, avec effet depuis le 3 avril 2025. Acheter un logement ne donne plus, à lui seul, le droit de résider en Espagne.
Acheteurs britanniques après le Brexit
- Règle des 90/180 jours : jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen sans visa ; être propriétaire ne repousse pas cette limite. Depuis le 10 avril 2026, le Système d’entrée/sortie (EES) comptabilise automatiquement les jours.
- Séjours plus longs : un visa est nécessaire ; celui qui n’a pas l’intention de travailler opte généralement pour le visa de résidence non lucrative, qui exige des ressources équivalentes à 400 % de l’IPREM (plus 100 % par membre de la famille) et une assurance maladie.
- Fiscalité : en tant que non-résidents hors UE, ils sont imposés à l’IRNR à 24 %.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter une maison en Espagne ?
Oui, qu’il réside ou non en Espagne. Vous aurez besoin d’un NIE et, en pratique, d’un compte dans une banque espagnole.
Quel montant d’impôts paie-t-on en achetant une maison en Espagne ?
En Andalousie, 7 % d’ITP dans l’ancien (6,75 % prévu en 2027 si le budget est approuvé) ou 10 % d’IVA plus 1,2 % d’AJD dans le neuf, auxquels s’ajoutent les frais de notaire et de registre selon le barème.
Quel pourcentage une banque finance-t-elle à un non-résident ?
Il n’y a pas de limite officielle. Selon les comparateurs de prêts immobiliers, le niveau habituel est de 60-70 % de la plus faible des deux valeurs entre le prix et l’expertise.
Acheter une maison en Espagne donne-t-il droit à la résidence ?
Non. La Golden Visa par investissement immobilier a été supprimée avec effet depuis le 3 avril 2025.
Combien de jours puis-je passer dans ma maison en Espagne si je suis britannique ?
Jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen, sauf si vous obtenez un visa ou un permis de résidence.
Quels impôts un propriétaire non-résident paie-t-il chaque année ?
L’IBI, la taxe d’ordures et l’IRNR : 19 % (UE/EEE) ou 24 % (autres pays) sur un revenu imputé de 1,1 % ou de 2 % de la valeur cadastrale, ou sur les loyers si vous louez.
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