Quién paga una gotera depende de dónde nace el agua. Si sale de una instalación privativa de tu vivienda, como una tubería, un desagüe o la lavadora, respondes tú o tu seguro de hogar; si viene de un elemento común, como la cubierta, la fachada o una bajante general, responde la comunidad de propietarios con su póliza. El seguro solo paga lo que recoge el contrato: la falta de mantenimiento, las humedades por condensación o una obra mal hecha suelen quedar fuera.
En la Costa del Sol la pregunta surge a menudo: la mitad de los pisos en venta tiene más de 20 años, uno de cada cinco es un ático cuya terraza suele ser el techo de otra vivienda y muchas casas pasan semanas cerradas entre estancia y estancia.
¿Quién paga una gotera según dónde se origina?
Lo primero es localizar el origen, porque de él depende casi todo. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones privativas y a reparar los daños que cause por descuido, y a la comunidad, a conservar el edificio y sus instalaciones comunes. Esta tabla resume los casos más habituales.
| Origen de la gotera | Quién responde | Qué seguro suele cubrirlo |
|---|---|---|
| Tubería, grifo o desagüe privativo | El propietario de la vivienda donde nace la fuga | Su seguro de hogar: daños por agua y responsabilidad civil |
| Lavadora, lavavajillas o termo | El propietario, que puede reclamar al fabricante o al instalador si hubo un defecto | Su seguro de hogar, según el condicionado |
| Bajante, montante o tubería general del edificio | La comunidad de propietarios | La póliza de la comunidad |
| Cubierta, fachada o patio comunitario | La comunidad de propietarios, con cargo a sus fondos o a una derrama | La póliza de la comunidad, con las condiciones que fije para la lluvia |
| Terraza de un ático que hace de techo de otra vivienda | La comunidad, si falla la impermeabilización; el dueño del ático, si hubo mal uso o falta de limpieza | La póliza de la comunidad o la del dueño del ático, según la causa |
| Reforma mal ejecutada en tu vivienda | El propietario, que después puede reclamar a la empresa que hizo la obra | Suele quedar fuera del seguro de hogar; responde la póliza de la empresa, si la tiene |
| Defecto de construcción en obra nueva | El promotor y los demás agentes de la obra, durante tres años si falla la estanqueidad | No lo cubre el seguro decenal, que solo protege la estructura |
Si la vivienda está alquilada y la fuga la provoca un descuido del inquilino, como un grifo que se queda abierto, paga él; el desgaste de las tuberías sigue siendo cosa del propietario, como ya contamos en este blog al repasar las averías de un piso de alquiler.
¿Cuándo cubre el seguro de hogar una fuga de agua?
Casi todas las pólizas de hogar incluyen los daños por agua. Según las coberturas contratadas, pagan la localización y la reparación de la avería y los desperfectos en paredes, techos, suelos y muebles. La responsabilidad civil es la pieza clave cuando el agua llega a casa del vecino: la aseguradora le indemniza hasta el límite contratado, y el vecino puede reclamarle directamente a ella, porque la Ley de Contrato de Seguro le reconoce una acción directa.
Lo que suele quedar fuera se repite de una póliza a otra:
- Daños por falta de mantenimiento o por el desgaste de instalaciones que ya estaban en mal estado.
- Humedades por condensación y filtraciones lentas que se han ido extendiendo durante meses.
- Obras y reformas mal ejecutadas.
- Agua de lluvia que entra por ventanas o puertas abiertas, o con una intensidad inferior a la que fija el contrato.
La lluvia merece un apunte propio en la Costa del Sol, donde llueve pocos días al año pero a menudo de golpe. Muchas pólizas solo cubren la entrada de lluvia a partir de una intensidad mínima que fija el condicionado, con frecuencia 40 litros por metro cuadrado y hora. Y una gotera por lluvia no la paga el Consorcio de Compensación de Seguros aunque haya una DANA: su reglamento excluye expresamente la lluvia que cae directamente sobre el inmueble o la que recoge su cubierta, su azotea o su red de desagüe.
El reloj también cuenta. La ley da siete días para comunicar el siniestro a la aseguradora, salvo que la póliza conceda más, y obliga a poner los medios para limitar el daño. Los gastos razonables para frenarlo, como cortar el agua o llamar a un fontanero de urgencia, corren de cuenta del seguro hasta el límite del contrato.
¿Qué pasa si el agua viene del piso de arriba?
Es el caso más frecuente en un edificio. Avisa cuanto antes al vecino y al administrador de la finca, porque hasta que alguien entra en la vivienda de arriba nadie sabe si la avería es suya o de una tubería común. El vecino está obligado a permitir el acceso para localizarla y repararla, y si la reparación corresponde a la comunidad, esta debe resarcirle de los daños que la obra cause en su casa.
Con el origen claro, lo práctico es dejar que hablen las aseguradoras: la tuya puede pagarte los daños y reclamar después al responsable, porque la ley le permite ocupar tu lugar frente a él. Si el vecino no tiene seguro o se niega a pagar, queda reclamarle directamente, con el informe del perito y las facturas como prueba.
¿Quién paga las goteras de la terraza de un ático?
Es la gran duda en la costa, donde abundan los áticos con grandes terrazas y los solárium. Cuando la terraza hace de techo de otra vivienda, lo habitual es que sea un elemento común de uso privativo: el dueño del ático la disfruta en exclusiva, pero la impermeabilización y la estructura son de la comunidad. Por eso, si la lámina impermeable falla por el paso del tiempo, la reparación y los daños al vecino de abajo suelen correr a cargo de la comunidad.
La cuenta cambia si el problema lo causa el propietario del ático: sumideros atascados por falta de limpieza, jardineras sin drenaje, un jacuzzi o una pérgola anclados que perforan la tela impermeable. La ley le obliga a usar bien los elementos comunes, también los de uso privativo, y a responder del daño que cause. En nuestra cartera, uno de cada cinco pisos en venta es un ático o un ático dúplex, y el 15 % anuncia solárium.
¿Cuántos pisos en venta en la Costa del Sol tienen más de 20 años?
La antigüedad importa: con los años, las tuberías, las juntas y las impermeabilizaciones pierden eficacia, y en los edificios con más de dos décadas es donde más conviene revisar la fontanería antes de comprar. Estos son los datos de nuestra cartera por municipio, según el año de construcción que indican los anuncios.
| Municipio | Pisos en venta | Con más de 20 años | Con más de 35 años | Áticos y áticos dúplex |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 1.177 | 72,9 % | 27,6 % | 21,9 % |
| Málaga | 246 | 71,2 % | 54,9 % | 8,5 % |
| Benalmádena | 229 | 58,2 % | 24,0 % | 26,6 % |
| Torremolinos | 121 | 54,5 % | 35,7 % | 16,5 % |
| Mijas | 584 | 50,3 % | 21,4 % | 20,4 % |
| Estepona | 837 | 40,0 % | 16,3 % | 24,4 % |
| Manilva | 207 | 40,0 % | 13,5 % | 19,3 % |
| Fuengirola | 573 | 36,8 % | 25,1 % | 17,8 % |
| Benahavís | 306 | 36,1 % | 8,9 % | 26,1 % |
| Casares | 157 | 18,1 % | 0,0 % | 29,3 % |
| Total Costa del Sol | 4.621 | 51,1 % | 22,6 % | 21,4 % |
Marbella y la ciudad de Málaga tienen el parque más veterano: más de siete de cada diez pisos en venta superan los 20 años, y en Málaga más de la mitad se construyó antes de 1991. En el extremo opuesto está Casares, con los edificios más recientes y la mayor proporción de áticos, casi tres de cada diez pisos, donde lo que hay que vigilar es la terraza. Porcentajes sobre los anuncios que indican el año de construcción, el 91 % del total, en septiembre de 2026.
¿Qué revisar antes de comprar para no heredar una gotera?
- Techos y esquinas: manchas, pintura levantada o un techo recién pintado en un solo punto.
- El contador de agua: con todos los grifos cerrados no debe moverse; si gira, hay una fuga.
- Bajo fregaderos, lavabos y electrodomésticos: humedad, óxido o gomas cuarteadas.
- Terrazas y solárium: estado de la impermeabilización, pendientes y sumideros.
- Las actas de la comunidad de los últimos años: goteras repetidas, derramas aprobadas o pleitos entre vecinos.
Si tras la compra aparece una gotera por un defecto que no se veía al visitar la vivienda, el Código Civil permite reclamar al vendedor por vicios ocultos, pero solo durante seis meses desde la entrega. En obra nueva el margen es mayor: el promotor y los demás agentes de la obra responden durante tres años, contados desde la recepción de la obra, de los defectos que afectan a la habitabilidad, y la estanqueidad forma parte de ella. Para reclamar hay dos años desde que aparece el daño, y el seguro decenal obligatorio solo cubre la estructura.
¿Y si la fuga ocurre en tu casa de vacaciones vacía?
Es un riesgo muy propio de la costa. Los compradores no residentes firmaron en 2025 el 27,9 % de las compras de vivienda de la provincia de Málaga, frente al 7,4 % en el conjunto de España, según el Banco de España, y muchas de esas casas pasan semanas cerradas. Una fuga que nadie ve puede empapar forjados y pisos vecinos durante días, y algunas pólizas limitan las coberturas si la vivienda está deshabitada o exigen cerrar la llave de paso durante las ausencias.
- Cierra la llave de paso general cada vez que te vayas.
- Instala detectores de fugas con electroválvula, que cortan el agua solos y avisan al móvil.
- Deja llaves a una persona de confianza o a una empresa de gestión que revise la casa con regularidad.
- Si la alquilas a turistas, díselo a tu aseguradora: la ley obliga a comunicar lo que agrave el riesgo, y una póliza de hogar corriente puede no cubrir ese uso.
¿Qué hacer en las primeras horas de una fuga?
- Corta el agua en la llave de paso y, si el agua alcanza enchufes o lámparas, también la luz.
- Haz fotos y vídeos con fecha de los daños y del punto por donde sale el agua.
- Avisa al vecino afectado y al administrador de la comunidad.
- Da parte a tu aseguradora sin agotar los siete días y pide la visita de un perito.
- Guarda las piezas rotas y todas las facturas de fontanería, secado y pintura.
En resumen: ¿quién paga una gotera?
Paga quien responde del origen: el propietario si la avería está en su vivienda, la comunidad si está en un elemento común y el promotor si se trata de un defecto de construcción cubierto por la ley. El seguro asume el coste cuando la póliza lo prevé, pero no cubre el descuido ni la falta de mantenimiento, así que revisar la instalación y el condicionado sale más barato que discutir después.
Si estás pensando en comprar en la Costa del Sol, en EVS PROPERTY GROUP te ayudamos a revisar el estado del edificio, las actas de la comunidad y los puntos débiles de cada vivienda antes de dar el paso.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Cubre el seguro de hogar una gotera que viene del vecino de arriba?
Normalmente sí, si tienes contratados los daños por agua: tu aseguradora repara tu vivienda y después reclama a la del vecino. Si el vecino tiene responsabilidad civil, también puedes dirigirte directamente a su compañía.
¿Cuántos días hay para dar parte al seguro de una fuga de agua?
Siete días desde que la conoces, salvo que la póliza fije un plazo mayor. Avisar tarde no anula por sí solo la cobertura, pero la aseguradora puede reclamarte los perjuicios que cause el retraso.
¿Quién paga la impermeabilización de la terraza de un ático?
Si la terraza es la cubierta del edificio o el techo de otra vivienda, lo habitual es que la pague la comunidad, porque es un elemento común aunque su uso sea privativo. Al dueño del ático le tocan la limpieza, el mantenimiento diario y los daños que cause por un mal uso.
¿Paga el Consorcio de Compensación de Seguros una gotera por lluvias torrenciales?
No. El Consorcio cubre las inundaciones extraordinarias, pero su reglamento excluye la lluvia que cae directamente sobre la vivienda o la que recoge su cubierta, su azotea o sus desagües. Esa gotera depende de tu póliza ordinaria y de sus condiciones para la lluvia.
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