¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? Por regla general, el propietario asume las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y el inquilino, las pequeñas reparaciones que provoca el uso diario y los daños que cause él o quienes viven con él. Lo que decide cada caso es el origen de la avería, no la pieza que se ha roto.
Tarde o temprano, la duda llega a cualquier alquiler: una persiana que no sube, una fuga bajo el fregadero, un termo que deja de calentar. Para quien compra para alquilar en la Costa del Sol, donde el precio mediano de oferta es de 650.000 euros según nuestro informe mensual de precios, tenerlo claro evita discusiones con el inquilino y protege la inversión.
¿Qué dice la ley sobre las reparaciones en un piso de alquiler?
La norma clave es el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Obliga al arrendador a hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ello, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
El mismo artículo pone a cargo del inquilino las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario. Y el Código Civil, en sus artículos 1.563 y 1.564, añade que el inquilino responde de los deterioros salvo que demuestre que no fueron culpa suya, incluidos los que causen quienes conviven con él.
¿Qué es una pequeña reparación y qué es una reparación necesaria?
La ley no pone cifras. No existe una regla por la que el inquilino pague todo lo que cueste menos de cierta cantidad: lo que cuenta es la naturaleza del arreglo. Estos tres grupos ayudan a situar cada avería:
- Pequeña reparación, a cargo del inquilino: ajustes y recambios menores del uso diario, como cambiar la cinta de una persiana, una junta que gotea o una bombilla.
- Reparación necesaria, a cargo del propietario: la que devuelve a la vivienda algo básico o corrige un deterioro por el paso del tiempo, como una tubería corroída, una instalación eléctrica que falla o un termo al final de su vida útil.
- Daño causado por el inquilino, a su cargo: cualquier avería provocada por un mal uso, un golpe o un descuido, aunque la pieza sea grande o cara.
Por eso dos averías en el mismo elemento pueden acabar en bolsillos distintos. Una cisterna que pierde agua porque hay que ajustar la boya es cosa del día a día; la misma cisterna con piezas agrietadas por los años es conservación de la vivienda y le corresponde al dueño.
¿Quién paga la avería de la lavadora, la persiana o las tuberías?
La tabla resume cómo suele repartirse el coste de las averías más habituales. Es orientativa: ante la duda, mandan la causa del problema y la forma de demostrarla.
| Tipo de avería | Paga el propietario cuando | Paga el inquilino cuando |
|---|---|---|
| Tuberías y fugas de agua | La tubería está corroída, envejecida o mal instalada | El atasco o la rotura se deben a un mal uso, como tirar residuos por el desagüe |
| Persianas y sus mecanismos | Fallan el eje, el motor o la caja por el paso del tiempo | Hay que cambiar la cinta gastada o se ha roto una lama al forzarla |
| Electrodomésticos incluidos en el alquiler | Se estropean por antigüedad o llegan al final de su vida útil | La avería la provoca un mal uso, como sobrecargar la lavadora o forzar la puerta del horno |
| Termo eléctrico o caldera | Fallan la resistencia, el depósito u otras piezas por desgaste | La avería se debe a una manipulación indebida o a un golpe |
| Grifos y cisternas | Las piezas se han deteriorado con los años y hay que sustituirlas | Basta con un ajuste o con cambiar una junta |
| Aire acondicionado incluido en el contrato | El equipo se estropea por desgaste o antigüedad | La avería viene de un mal uso o de no limpiar nunca los filtros |
¿Qué pasa si la avería es urgente?
Cuando la avería no admite espera, como una fuga que empieza a calar al vecino de abajo o una cerradura rota que impide cerrar la vivienda, el inquilino puede encargar el arreglo sin el permiso del propietario. Eso sí, debe comunicárselo antes, y después puede exigirle de inmediato lo que haya pagado.
Fuera de las urgencias, el inquilino debe avisar al propietario en cuanto detecte el problema y facilitar que él o un técnico de su confianza revisen la vivienda. Si no avisa y una pequeña fuga acaba convirtiéndose en un daño mayor, puede tener que responder de ese empeoramiento.
¿Y si el propietario no hace la reparación?
Depende de la fecha del contrato. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 añade al artículo 21 de la LAU un procedimiento nuevo: si un desperfecto afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, o hace falta otra reparación necesaria, el inquilino puede pedirla por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene entonces quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla él mismo.
Si no contesta en ese plazo o se niega sin motivo, el inquilino puede encargar la obra y descontar su coste de las rentas siguientes, siempre que el importe sea razonable y esté documentado. Para el propietario, la consecuencia práctica es contestar siempre por escrito y a tiempo. El decreto ya se aplica, pero todavía tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso.
En los contratos anteriores, el inquilino no debe dejar de pagar la renta ni descontar el arreglo por su cuenta: el impago es causa de desahucio, y que el casero no haya reparado no suele justificarlo. En cualquier contrato, puede reclamar por escrito, por ejemplo con un burofax, exigir la reparación en los tribunales o, si el propietario sigue sin hacerla, resolver el contrato, como prevé el artículo 27 de la LAU.
A la inversa, si una reparación no puede esperar al final del contrato, el inquilino tiene que permitirla aunque le resulte molesta. Si la obra dura más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda que no pueda usar.
¿Puede el contrato cargar todas las reparaciones al inquilino?
En un alquiler de vivienda habitual, no. El artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que empeoran para el inquilino lo que dispone la ley, salvo que esta lo permita de forma expresa, y la obligación de conservar la vivienda no es una de esas excepciones. Una cláusula como «todas las averías correrán por cuenta del arrendatario» no tiene efecto, aunque el inquilino la haya firmado.
Lo que sí resulta útil es que el contrato concrete lo que la ley deja abierto: qué equipos incluye la vivienda, por qué vía se comunican las averías y en qué plazo se atienden.
¿Cambian las reglas en un alquiler de temporada o vacacional?
Sí, y en la Costa del Sol es una diferencia relevante. Los alquileres de temporada firmados desde el 8 de octubre de 2026, como los de unos meses por estudios o trabajo, son arrendamientos de vivienda temporal: el contrato debe recoger una causa real del desplazamiento y, si falta, se trata como vivienda habitual, con todas sus protecciones.
En estos contratos, el propietario asume en todo caso la conservación de la vivienda y también las pequeñas reparaciones del uso ordinario. Si el inquilino le avisa de una avería y el propietario no responde en cinco días hábiles, el inquilino puede repararla y exigirle el importe de inmediato o, tras justificárselo, descontarlo de la renta del mes siguiente.
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre mantienen su régimen anterior hasta que acabe el plazo pactado: se rigen primero por lo que pacten las partes, así que el reparto de las averías puede ajustarse en el contrato, aunque, si el inquilino vive allí de forma permanente, los tribunales pueden tratarlo como vivienda habitual. Si se renuevan, pasan a las reglas nuevas.
El alquiler vacacional queda fuera de la LAU. Las viviendas con fines turísticos tienen su propia normativa en Andalucía, y los desperfectos que cause un huésped se resuelven con el depósito, el seguro y las condiciones de la plataforma de reservas.
¿Cómo evitar conflictos por averías si alquilas tu vivienda?
La mayoría de las disputas por averías se resuelven con pruebas, no con opiniones. Quien compra para alquilar en Málaga, Marbella o Estepona puede ahorrarse muchos problemas con unas pocas rutinas:
- Firmar un inventario con fotos fechadas del estado de la vivienda y de cada electrodoméstico al entregar las llaves.
- Guardar las facturas y la fecha de compra de los equipos: la antigüedad es el mejor argumento cuando algo deja de funcionar.
- Pedir al técnico que deje por escrito la causa de la avería, no solo el importe del arreglo.
- Revisar el seguro de hogar: muchas pólizas para propietarios cubren los daños por agua y la responsabilidad civil, y algunas incluyen la reparación de electrodomésticos.
- Tener en cuenta el clima: cerca del mar, la humedad y el salitre desgastan antes los equipos exteriores de aire acondicionado, los herrajes y las persianas, y un mantenimiento periódico sale más barato que una sustitución.
¿Qué pasa con la fianza al terminar el contrato de alquiler?
Al acabar el alquiler, el propietario puede descontar de la fianza el coste de los daños que haya causado el inquilino, pero no el desgaste normal por el uso, como una pintura algo más apagada o las marcas lógicas en el suelo. La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves; si se retrasa, la cantidad pendiente genera el interés legal.
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, además, las partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda cuando se devuelven las llaves, en un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas. Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado, y al propietario le costará mucho más descontar daños de la fianza. Por eso conviene revisar la vivienda con el inquilino el día de la entrega y anotar en ese documento cualquier daño.
¿Qué conviene recordar si alquilas en la Costa del Sol?
La regla de fondo es sencilla: el propietario mantiene la vivienda habitable y el inquilino cuida de lo que usa y responde de lo que rompe. En la zona gris entre ambas cosas, un buen inventario, las facturas y un informe técnico pesan más que cualquier cláusula.
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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu contrato concreto.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga si se estropea la lavadora de un piso de alquiler?
Si la lavadora venía con la vivienda y se estropea por antigüedad o desgaste normal, la reparación o la sustitución corresponden al propietario. Si la avería se debe a un mal uso, la paga el inquilino, igual que si la lavadora es suya.
¿Hay un importe a partir del cual paga el casero?
No. La ley no fija ninguna cantidad. Lo que decide quién paga es si se trata de un pequeño arreglo por el uso diario, de una reparación necesaria para que la vivienda siga siendo habitable o de un daño causado por el inquilino.
¿Puede el inquilino arreglar una avería y descontarla del alquiler?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, sí, siempre que antes pida la reparación por escrito con un presupuesto razonable y el propietario no conteste en quince días naturales o se niegue sin motivo. En los contratos anteriores, solo puede adelantar el pago en reparaciones urgentes, avisando antes al propietario, y reclamarle después el importe; descontarlo de la renta por su cuenta es arriesgado, porque el propietario podría tratarlo como un impago.
¿Quién paga una avería en las tuberías comunes del edificio?
La comunidad de propietarios, porque son un elemento común, igual que la bajante general o la fachada. Si la fuga ha dañado el interior de la vivienda, el propietario debe dar parte a la comunidad y, en su caso, a su seguro de hogar.
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