Wer zahlt für einen Wasserschaden durch Tropfwasser: Sie, die Versicherung oder die Eigentümergemeinschaft?

Wer für einen Wasserschaden durch Tropfwasser (gotera) zahlt, hängt davon ab, woher das Wasser kommt. Stammt es aus einer privaten Installation Ihrer Wohnung, etwa einer Leitung, einem Abfluss oder der Waschmaschine, haften Sie oder Ihre Hausratversicherung (seguro de hogar). Kommt es aus dem Gemeinschaftseigentum, etwa dem Dach, der Fassade oder einem allgemeinen Fallrohr, haftet die comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) mit ihrer Police. Die Versicherung zahlt nur, was im Vertrag steht: Mangelnde Instandhaltung, Feuchtigkeit durch Kondensation oder mangelhaft ausgeführte Arbeiten sind in der Regel ausgeschlossen.

An der Costa del Sol stellt sich diese Frage häufig: Die Hälfte der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist älter als 20 Jahre, jede fünfte ist ein Penthouse, dessen Terrasse oft das Dach einer anderen Wohnung ist, und viele Häuser stehen zwischen zwei Aufenthalten wochenlang leer.

Wer zahlt für einen Wasserschaden – je nachdem, wo er entsteht?

Zuerst muss die Ursache gefunden werden, denn von ihr hängt fast alles ab. Das Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) verpflichtet jeden Eigentümer, seine Wohnung und seine privaten Installationen instand zu halten und Schäden zu beheben, die er durch Nachlässigkeit verursacht. Die comunidad muss das Gebäude und seine gemeinschaftlichen Einrichtungen erhalten. Die folgende Tabelle fasst die häufigsten Fälle zusammen.

Ist die Wohnung vermietet und der Schaden entsteht durch Nachlässigkeit des Mieters, etwa einen offen gelassenen Wasserhahn, zahlt der Mieter. Der Verschleiß der Leitungen bleibt Sache des Eigentümers, wie wir in diesem Blog bereits bei den Defekten in einer Mietwohnung erläutert haben.

Wann deckt die Hausratversicherung einen Leitungswasserschaden?

Fast alle Hausratpolicen enthalten Wasserschäden. Je nach vereinbartem Schutz zahlen sie die Ortung und Reparatur des Defekts sowie die Schäden an Wänden, Decken, Böden und Möbeln. Die Haftpflicht ist entscheidend, wenn das Wasser in die Wohnung des Nachbarn gelangt: Die Versicherung entschädigt ihn bis zur vereinbarten Höchstsumme, und der Nachbar kann sich direkt an sie wenden, da ihm das Ley de Contrato de Seguro (Versicherungsvertragsgesetz) einen Direktanspruch einräumt.

Was häufig ausgeschlossen ist, wiederholt sich von Police zu Police:

• Schäden durch mangelnde Instandhaltung oder durch den Verschleiß von Installationen, die schon in schlechtem Zustand waren.
• Feuchtigkeit durch Kondensation und schleichende Durchfeuchtungen, die sich über Monate ausgebreitet haben.
• Mangelhaft ausgeführte Bau- und Renovierungsarbeiten.
• Regenwasser, das durch offene Fenster oder Türen eindringt oder dessen Intensität unter der vertraglich festgelegten liegt.

Der Regen verdient an der Costa del Sol eine eigene Anmerkung, denn es regnet nur an wenigen Tagen im Jahr, dann aber oft schlagartig. Viele Policen decken eindringenden Regen erst ab einer Mindestintensität, die in den Vertragsbedingungen festgelegt ist, häufig 40 Liter pro Quadratmeter und Stunde. Und für einen Tropfwasserschaden durch Regen kommt auch bei einer DANA (Höhentief mit Starkregen) der Consorcio de Compensación de Seguros nicht auf: Seine Verordnung schließt ausdrücklich Regen aus, der direkt auf das Gebäude fällt oder von seinem Dach, seiner Dachterrasse oder seiner Entwässerung aufgenommen wird.

Auch die Zeit spielt eine Rolle. Das Gesetz gewährt sieben Tage, um den Schaden dem Versicherer zu melden, sofern die Police nicht mehr einräumt, und verpflichtet dazu, Maßnahmen zur Schadenbegrenzung zu ergreifen. Die angemessenen Kosten, um den Schaden aufzuhalten, etwa das Abstellen des Wassers oder der Anruf bei einem Notdienst-Klempner, trägt die Versicherung bis zur Vertragsgrenze.

Was gilt, wenn das Wasser aus der Wohnung darüber kommt?

Das ist der häufigste Fall in einem Mehrfamilienhaus. Informieren Sie so schnell wie möglich den Nachbarn und den Hausverwalter (administrador de la finca), denn solange niemand die Wohnung darüber betritt, weiß keiner, ob der Defekt dort oder in einer Gemeinschaftsleitung liegt. Der Nachbar ist verpflichtet, den Zugang zur Ortung und Reparatur zu gestatten. Fällt die Reparatur in die Zuständigkeit der comunidad, muss diese ihn für die Schäden entschädigen, die die Arbeiten in seiner Wohnung verursachen.

Ist die Ursache geklärt, überlässt man die Abwicklung am besten den Versicherern: Ihre kann Ihnen die Schäden bezahlen und sich anschließend an den Verantwortlichen halten, weil das Gesetz ihr erlaubt, an Ihre Stelle zu treten. Hat der Nachbar keine Versicherung oder weigert er sich zu zahlen, bleibt nur, ihn direkt in Anspruch zu nehmen, mit dem Gutachten des Sachverständigen und den Rechnungen als Beweis.

Wer zahlt für Tropfwasser von der Terrasse eines Penthouses?

Das ist die große Streitfrage an der Küste, wo es viele Penthouses mit großen Terrassen und Solarien gibt. Dient die Terrasse als Decke einer anderen Wohnung, ist sie in der Regel Gemeinschaftseigentum zur privaten Nutzung: Der Penthouse-Eigentümer nutzt sie allein, aber Abdichtung und Tragstruktur gehören der comunidad. Versagt die Abdichtungsbahn durch Alterung, gehen Reparatur und die Schäden beim Nachbarn darunter daher meist zulasten der comunidad.

Die Rechnung ändert sich, wenn der Penthouse-Eigentümer das Problem verursacht: durch verstopfte Abflüsse wegen fehlender Reinigung, Pflanzkübel ohne Drainage, einen verankerten Whirlpool oder eine Pergola, die die Abdichtungsbahn durchstoßen. Das Gesetz verpflichtet ihn, das Gemeinschaftseigentum, auch das zur privaten Nutzung, ordnungsgemäß zu nutzen und für den von ihm verursachten Schaden einzustehen. In unserem Bestand ist jede fünfte zum Verkauf stehende Wohnung ein Penthouse oder ein Duplex-Penthouse, und 15 % werben mit einem Solarium.

Wie viele Wohnungen an der Costa del Sol sind älter als 20 Jahre?

Das Alter spielt eine Rolle: Mit den Jahren verlieren Leitungen, Dichtungen und Abdichtungen an Wirksamkeit, und bei Gebäuden, die älter als zwei Jahrzehnte sind, lohnt sich die Prüfung der Installationen vor dem Kauf am meisten. Das sind die Daten unseres Bestands nach Gemeinde, gemäß dem in den Anzeigen angegebenen Baujahr.

Marbella und die Stadt Málaga haben den ältesten Bestand: Mehr als sieben von zehn zum Verkauf stehenden Wohnungen sind älter als 20 Jahre, und in Málaga wurde mehr als die Hälfte vor 1991 gebaut. Am anderen Ende steht Casares mit den jüngsten Gebäuden und dem höchsten Penthouse-Anteil, fast drei von zehn Wohnungen, wo man vor allem auf die Terrasse achten muss. Die Prozentwerte beziehen sich auf die Anzeigen mit Angabe des Baujahrs, 91 % des Gesamtbestands, Stand September 2026.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten, um keinen Wasserschaden zu erben

• Decken und Ecken: Flecken, abblätternde Farbe oder eine nur an einer Stelle frisch gestrichene Decke.
• Der Wasserzähler: Bei geschlossenen Wasserhähnen darf er sich nicht bewegen; dreht er sich, gibt es ein Leck.
• Unter Spülen, Waschbecken und Haushaltsgeräten: Feuchtigkeit, Rost oder rissige Schläuche.
• Terrassen und Solarien: Zustand der Abdichtung, Gefälle und Abflüsse.
• Die Protokolle der comunidad (actas) der letzten Jahre: wiederholte Wasserschäden, beschlossene derramas oder Rechtsstreitigkeiten zwischen Nachbarn.

Tritt nach dem Kauf ein Wasserschaden aufgrund eines Mangels auf, der bei der Besichtigung nicht erkennbar war, erlaubt der Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch), den Verkäufer wegen verborgener Mängel in Anspruch zu nehmen, aber nur während sechs Monaten ab Übergabe. Beim Neubau ist der Spielraum größer: Der Bauträger und die übrigen am Bau Beteiligten haften drei Jahre lang, gerechnet ab Bauabnahme, für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und die Wasserdichtigkeit gehört dazu. Für die Geltendmachung bleiben zwei Jahre ab Auftreten des Schadens, und die verpflichtende seguro decenal deckt nur die Tragstruktur.

Und wenn das Leck in Ihrem leerstehenden Ferienhaus auftritt?

Das ist ein typisches Risiko der Küste. Nicht ansässige Käufer tätigten 2025 laut Banco de España 27,9 % der Wohnungskäufe in der Provinz Málaga, gegenüber 7,4 % in ganz Spanien, und viele dieser Häuser stehen wochenlang leer. Ein Leck, das niemand sieht, kann tagelang Geschossdecken und Nachbarwohnungen durchnässen, und manche Policen schränken den Schutz ein, wenn die Wohnung unbewohnt ist, oder verlangen, dass bei Abwesenheit der Haupthahn geschlossen wird.

• Schließen Sie bei jeder Abreise den Haupthahn.
• Installieren Sie Leckagesensoren mit Magnetventil, die das Wasser selbstständig abstellen und das Handy benachrichtigen.
• Hinterlassen Sie die Schlüssel bei einer Vertrauensperson oder einer Verwaltungsfirma, die das Haus regelmäßig kontrolliert.
• Wenn Sie die Wohnung an Touristen vermieten, teilen Sie das Ihrem Versicherer mit: Das Gesetz verpflichtet dazu, Umstände zu melden, die das Risiko erhöhen, und eine gewöhnliche Hausratpolice deckt diese Nutzung möglicherweise nicht.

Was ist in den ersten Stunden nach einem Leck zu tun?

1. Stellen Sie das Wasser am Haupthahn ab und, wenn das Wasser Steckdosen oder Lampen erreicht, auch den Strom.
2. Machen Sie datierte Fotos und Videos der Schäden und der Stelle, an der das Wasser austritt.
3. Informieren Sie den betroffenen Nachbarn und den Verwalter der comunidad.
4. Melden Sie den Schaden Ihrem Versicherer, ohne die sieben Tage auszuschöpfen, und fordern Sie einen Gutachter an.
5. Bewahren Sie die defekten Teile und alle Rechnungen für Klempner, Trocknung und Malerarbeiten auf.

Zusammengefasst: Wer zahlt für einen Wasserschaden?

Zahlen muss, wer für die Ursache einsteht: der Eigentümer, wenn der Defekt in seiner Wohnung liegt, die comunidad, wenn er im Gemeinschaftseigentum liegt, und der Bauträger, wenn es sich um einen gesetzlich abgedeckten Baumangel handelt. Die Versicherung übernimmt die Kosten, wenn die Police es vorsieht, deckt aber weder Nachlässigkeit noch mangelnde Instandhaltung. Die Installationen und die Vertragsbedingungen zu prüfen ist also günstiger, als später zu streiten.

Wenn Sie an der Costa del Sol kaufen möchten, unterstützt Sie EVS PROPERTY GROUP dabei, den Zustand des Gebäudes, die Protokolle der comunidad und die Schwachstellen jeder Wohnung zu prüfen, bevor Sie den Schritt wagen.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Fall.

Häufig gestellte Fragen