Wie betaalt een lekkage: jij, de verzekering of de comunidad de vecinos?

Wie een lekkage betaalt, hangt af van waar het water vandaan komt. Komt het uit een privé-installatie van je woning, zoals een leiding, een afvoer of de wasmachine, dan ben jij aansprakelijk of je inboedel-/opstalverzekering (seguro de hogar). Komt het uit een gemeenschappelijk element, zoals het dak, de gevel of een algemene regenpijp, dan is de comunidad de propietarios (de vereniging van eigenaars van het gebouw) verantwoordelijk, met haar eigen polis. De verzekering betaalt alleen wat in het contract staat: gebrekkig onderhoud, vocht door condensatie of slecht uitgevoerde werkzaamheden vallen meestal buiten de dekking.

Aan de Costa del Sol komt deze vraag vaak op: de helft van de appartementen die te koop staan is ouder dan 20 jaar, één op de vijf is een penthouse waarvan het terras vaak het plafond van een andere woning vormt, en veel huizen staan weken leeg tussen twee verblijven in.

Wie betaalt een lekkage, afhankelijk van waar die ontstaat?

Het eerste wat je moet doen is de oorsprong vinden, want daar hangt bijna alles van af. De Ley de Propiedad Horizontal verplicht elke eigenaar om zijn woning en zijn privé-installaties in goede staat te houden en schade te herstellen die hij door nalatigheid veroorzaakt; de comunidad moet het gebouw en de gemeenschappelijke installaties onderhouden. Deze tabel vat de meest voorkomende gevallen samen.

Als de woning verhuurd is en het lek door nalatigheid van de huurder ontstaat, zoals een kraan die openblijft staan, betaalt hij zelf; slijtage van de leidingen blijft een zaak van de eigenaar, zoals we eerder op deze blog uitlegden bij de storingen in een huurwoning.

Wanneer dekt de inboedelverzekering een waterlek?

Bijna alle polissen voor woningen (seguro de hogar) omvatten waterschade. Afhankelijk van de afgesloten dekkingen betalen ze het opsporen en repareren van het defect en de schade aan muren, plafonds, vloeren en meubels. De wettelijke aansprakelijkheid (responsabilidad civil) is het sleutelelement als het water bij de buren terechtkomt: de verzekeraar vergoedt hen tot het afgesproken maximum, en de buurman kan zich rechtstreeks tot de verzekeraar wenden, omdat de Ley de Contrato de Seguro hem een rechtstreekse vordering toekent.

Wat vaak buiten de dekking valt, herhaalt zich van polis tot polis:

• Schade door gebrek aan onderhoud of door slijtage van installaties die al in slechte staat verkeerden.
• Vocht door condensatie en sluipende lekkages die zich maandenlang hebben uitgebreid.
• Slecht uitgevoerde werkzaamheden en verbouwingen.
• Regenwater dat binnenkomt via open ramen of deuren, of met een lagere intensiteit dan het contract vereist.

Regen verdient aan de Costa del Sol een aparte opmerking: er valt maar op weinig dagen per jaar regen, maar vaak in één klap. Veel polissen dekken regenwater dat binnenkomt pas vanaf een minimale intensiteit die in de polisvoorwaarden staat, vaak 40 liter per vierkante meter per uur. En een lekkage door regen wordt niet betaald door het Consorcio de Compensación de Seguros, ook niet bij een DANA (koudedruppel): zijn reglement sluit uitdrukkelijk de regen uit die rechtstreeks op het gebouw valt of die door het dak, het plat dakterras of het afvoersysteem wordt opgevangen.

Ook de klok tikt. De wet geeft zeven dagen om het schadegeval bij de verzekeraar te melden, tenzij de polis meer tijd geeft, en verplicht je om de schade te beperken. De redelijke kosten om die te stoppen, zoals het water afsluiten of een loodgieter met spoed bellen, komen voor rekening van de verzekering tot de limiet van het contract.

Wat als het water van de bovenburen komt?

Dit is het meest voorkomende geval in een appartementengebouw. Waarschuw zo snel mogelijk de buurman en de beheerder van het gebouw (administrador de fincas), want zolang niemand de woning erboven binnengaat, weet niemand of het defect van hem komt of van een gemeenschappelijke leiding. De buurman is verplicht toegang te geven om het lek op te sporen en te repareren, en als de reparatie bij de comunidad hoort, moet zij hem de schade vergoeden die de werkzaamheden in zijn huis veroorzaken.

Zodra de oorsprong duidelijk is, laat je het praktisch gezien het best aan de verzekeraars over: de jouwe kan je de schade vergoeden en daarna de verantwoordelijke aanspreken, omdat de wet haar toestaat in jouw plaats te treden. Heeft de buurman geen verzekering of weigert hij te betalen, dan blijft over hem rechtstreeks aan te spreken, met het rapport van de schade-expert (perito) en de facturen als bewijs.

Wie betaalt de lekkages van het terras van een penthouse?

Dit is de grote vraag aan de kust, waar veel penthouses met grote terrassen en solariums staan. Wanneer het terras het plafond van een andere woning vormt, is het meestal een gemeenschappelijk element met privégebruik: de eigenaar van het penthouse geniet er exclusief van, maar de waterdichting en de constructie zijn van de comunidad. Als de waterdichte laag door de tijd faalt, komen de reparatie en de schade bij de buurman eronder dus meestal ten laste van de comunidad.

De rekening verandert als de eigenaar van het penthouse het probleem veroorzaakt: afvoeren die verstopt zijn door gebrek aan schoonmaak, plantenbakken zonder drainage, een jacuzzi of pergola die verankerd is en het waterdichte doek doorboort. De wet verplicht hem de gemeenschappelijke elementen goed te gebruiken, ook die met privégebruik, en de schade te vergoeden die hij veroorzaakt. In onze portefeuille is één op de vijf appartementen die te koop staan een penthouse of duplex-penthouse, en 15 % maakt reclame voor een solarium.

Hoeveel appartementen die aan de Costa del Sol te koop staan zijn ouder dan 20 jaar?

De leeftijd telt: met de jaren verliezen leidingen, voegen en waterdichtingen hun werking, en juist bij gebouwen van meer dan twintig jaar oud loont het om het leidingwerk te controleren voordat je koopt. Dit zijn de cijfers van onze portefeuille per gemeente, volgens het bouwjaar dat in de advertenties staat.

Marbella en de stad Málaga hebben het oudste woningbestand: meer dan zeven van de tien appartementen die te koop staan zijn ouder dan 20 jaar, en in Málaga is meer dan de helft vóór 1991 gebouwd. Aan de andere kant staat Casares, met de nieuwste gebouwen en het hoogste aandeel penthouses, bijna drie van de tien appartementen, waar je vooral op het terras moet letten. Percentages op basis van de advertenties met vermelding van het bouwjaar, 91 % van het totaal, in september 2026.

Wat controleer je vóór de aankoop om geen lekkage te erven?

• Plafonds en hoeken: vlekken, loslatende verf of een plafond dat op slechts één plek vers is geschilderd.
• De watermeter: als alle kranen dicht zijn, mag hij niet bewegen; draait hij, dan is er een lek.
• Onder spoelbakken, wastafels en huishoudapparaten: vocht, roest of gebarsten slangen.
• Terrassen en solariums: staat van de waterdichting, afschot en afvoeren.
• De actas (notulen) van de comunidad van de afgelopen jaren: terugkerende lekkages, goedgekeurde derramas of geschillen tussen buren.

Als er na de aankoop een lekkage opduikt door een gebrek dat bij het bezoek aan de woning niet te zien was, staat het Spaanse Código Civil toe de verkoper aan te spreken voor verborgen gebreken (vicios ocultos), maar slechts gedurende zes maanden na de oplevering. Bij nieuwbouw is de marge groter: de projectontwikkelaar en de overige bouwpartijen zijn drie jaar lang aansprakelijk, geteld vanaf de oplevering van het werk, voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten, en de waterdichtheid maakt daar deel van uit. Om te claimen heb je twee jaar vanaf het moment dat de schade zich voordoet, en de verplichte seguro decenal dekt alleen de constructie.

En als het lek optreedt in je lege vakantiehuis?

Dit is een risico dat typisch bij de kust hoort. Niet-ingezeten kopers sloten in 2025 27,9 % van de woningaankopen in de provincie Málaga af, tegenover 7,4 % in heel Spanje, volgens de Banco de España, en veel van die huizen staan weken leeg. Een lek dat niemand ziet, kan dagenlang vloeren en naastgelegen woningen doorweken, en sommige polissen beperken de dekking als de woning onbewoond is of eisen dat de hoofdkraan tijdens afwezigheid wordt dichtgedraaid.

• Draai de hoofdwaterkraan dicht telkens als je weggaat.
• Installeer lekdetectoren met magneetklep, die het water zelf afsluiten en een melding naar je telefoon sturen.
• Laat sleutels achter bij een vertrouwenspersoon of een beheerbedrijf dat het huis regelmatig controleert.
• Verhuur je de woning aan toeristen, meld dat dan aan je verzekeraar: de wet verplicht je om te melden wat het risico verzwaart, en een gewone seguro de hogar dekt dat gebruik mogelijk niet.

Wat doe je in de eerste uren van een lek?

1. Sluit het water af bij de hoofdkraan en, als het water stopcontacten of lampen bereikt, ook de stroom.
2. Maak foto’s en video’s met datum van de schade en van het punt waar het water vandaan komt.
3. Waarschuw de getroffen buurman en de beheerder van de comunidad.
4. Meld de schade bij je verzekeraar zonder de zeven dagen uit te putten en vraag om het bezoek van een schade-expert.
5. Bewaar de kapotte onderdelen en alle facturen voor loodgieterswerk, drogen en schilderen.

Kortom: wie betaalt een lekkage?

Wie verantwoordelijk is voor de oorsprong betaalt: de eigenaar als het defect in zijn woning zit, de comunidad als het in een gemeenschappelijk element zit en de projectontwikkelaar als het om een door de wet gedekt bouwgebrek gaat. De verzekering neemt de kosten over als de polis dat voorziet, maar dekt geen nalatigheid of gebrek aan onderhoud; de installatie en de polisvoorwaarden controleren is dus goedkoper dan achteraf ruziën.

Overweeg je aan de Costa del Sol te kopen? Dan helpen wij je bij EVS PROPERTY GROUP om de staat van het gebouw, de actas van de comunidad en de zwakke punten van elke woning te controleren voordat je de stap zet.

Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen