Hvis du køber på tegning, afhænger din bolig af, at bygherren kun betaler entreprenøren for det, der rent faktisk er bygget. Når pengene løber foran byggeriet, bliver ethvert problem hos entreprenøren til en risiko for forsinkelse, merudgifter eller dårligere kvalitet end lovet. Dine penge har juridiske garantier; bygherrens penge over for hans entreprenør har langt færre.
Et nyligt debatindlæg i branchen, skrevet af en direktør i en virksomhed, der leverer software til byggestyring, sætter fokus på dette blinde punkt fra bygherrens side. Her ser vi på det fra din: køberens eller investorens på Málaga og Costa del Sol, som gerne vil vide, hvad man kan undersøge, før man reserverer.
Hvad betyder det, at pengene løber «foran byggeriet»?
Det er forskellen mellem det, bygherren allerede har betalt entreprenøren, og værdien af det, der faktisk er udført. Den opstår helt naturligt på tre måder, og ingen af dem er i sig selv uregelmæssig:
- Startforskuddet, som er rimeligt for at sætte maskiner og materialer i gang.
- Certificeringer baseret på skøn, hvor man betaler for det, der forventes udført ved månedens udgang, og ikke for det, der allerede er opmålt.
- Presset fra tidsplanen: man betaler en omtvistet post for ikke at stoppe byggeriet, mod løfte om at regulere det senere.
Problemet opstår, når de tre ting hober sig op, og entreprenøren samtidig har likviditetsproblemer, eller en underentreprenør forlader projektet. Så går byggeriet i stå, og forskuddet kan ikke længere hentes hjem.
Hvorfor bør det interessere køberen på tegning?
Fordi et byggeprojekt med standset byggeri eller presset finansiering ofte ender med forsinket aflevering, genforhandlinger eller ændringer i materialer og standard. De beløb, du indbetaler á conto, før du får nøglerne, er beskyttet af den spanske lovgivning om garanti til købere på tegning (Ley 57/1968 og den senere udvikling heraf). Men den beskyttelse erstatter ikke det, du reelt ønsker: dit færdige hjem, til tiden og som angivet i materialebeskrivelsen (memoria de calidades).
| Hvem | Deres penge er… | Hvad kan gå galt |
|---|---|---|
| Køber på tegning | Garanteret ved lov (bankgaranti eller forsikring) | Forsinkelse eller ændringer, selv om du får pengene tilbage |
| Bygherre | Hos entreprenøren, ofte uden specifik garanti | Betalinger foran det reelt udførte byggeri |
| Entreprenør | Afhænger af, at bygherren betaler til tiden | Pres på likviditeten og forsinket byggeri |
Hvordan mindsker man risikoen? Betalinger knyttet til verificerede milepæle
Forfatterens idé er enkel: Hver betaling knyttes til en dokumenteret fremdrift. Byggeriet opdeles i målbare milepæle aftalt i kontrakten, pengene til hver fase reserveres på en garantikonto, der er uafhængig af parterne, fremdriften dokumenteres med fotos, kontrollister og opmålinger, og først når den tekniske byggeledelse (dirección facultativa) certificerer den, frigives betalingen.
Det skal siges, at det er et forslag fra en softwareleverandør, og at artiklen hverken fremlægger tal eller beskriver de juridiske rammer for en sådan garantikonto. Alligevel er logikken fornuftig og har en praktisk betydning for dig: Et projekt, der arbejder med milepælskontrol og uafhængig teknisk certificering, giver dig flere tegn på soliditet end et, der kun kører på tillid.
Hvad du bør spørge om, før du reserverer en bolig på tegning
- Hvem finansierer byggeriet, og er der et byggelån til bygherren, hvor banken kontrollerer udbetalingerne?
- Hvem er entreprenøren, hvilke tidligere projekter har den afleveret, og inden for hvilken frist?
- Findes der en uafhængig teknisk byggeledelse, og certificerer den fremdriften før hver betaling?
- Hvilken bankgaranti eller forsikring dækker dine á conto-beløb, og hvilken institution står bag?
- Foreligger der byggetilladelse, en kontraktlig afleveringsfrist og en bod for forsinkelse?
Konklusion: på Costa del Sol bør du købe med byggeriet for øje
Efterspørgslen efter nybyggeri i Marbella, Málaga og Estepona er fortsat stærk, og det får mange til at skrive under hurtigt. Før du gør det, så se på, hvordan projektet finansieres og betales, og ikke kun på modellen og prisen pr. kvadratmeter. Du kan sammenligne priserne i de enkelte kommuner i vores løbende markedsrapport: /informe-mercado-costa-del-sol/. Hvis du vil have os til at gennemgå et konkret projekt sammen med dig, følger teamet hos EVS PROPERTY GROUP dig hele vejen.
Ofte stillede spørgsmål
Er mine penge beskyttet, hvis jeg køber på tegning i Spanien?
De beløb, du indbetaler á conto før afleveringen, skal garanteres af bygherren via bankgaranti (aval) eller forsikring i henhold til reglerne om beskyttelse af købere på tegning. Bed altid om en kopi af garantien, og kontrollér institutionen bag den.
Hvad er en byggecertificering (certificación de obra)?
Det er dokumentet, der vurderer og dokumenterer det arbejde, der er udført i en given periode, og som entreprenøren fakturerer bygherren på baggrund af. Når man certificerer det, der er skønnet, i stedet for det, der er opmålt, kan betalingen komme foran det reelle byggeri.
Kan afleveringen blive forsinket, selv om mine penge er garanteret?
Ja. Garantien beskytter de penge, du har indbetalt, ikke afleveringsdatoen. Derfor bør kontrakten fastsætte en klar frist og en bod for forsinkelse.
Hvordan ved jeg, om et projekt er solidt, før jeg reserverer?
Tjek byggetilladelsen, bygherrens og entreprenørens track record, bankfinansieringen af byggeriet og om der er en uafhængig teknisk byggeledelse. Jo flere kontroller, der kan verificeres, desto mindre er du afhængig af tillid.
Hvad så nu? Når du har læst artiklen, er det mest nyttige at se på det faktiske marked: Tag et kig på boliger efter by, eller fortæl os på WhatsApp, hvad du leder efter – område, budget, tidsplan – så sammensætter vi et skræddersyet udvalg til dig, helt uforpligtende.
Det kan også være nyttigt: sælge din bolig investere på Costa del Sol gratis vurdering månedlig prisrapport
