Jos ostat asunnon rakennusvaiheessa olevasta kohteesta, asuntosi valmistuminen riippuu siitä, että rakennuttaja maksaa rakennusyhtiölle vain sen, mikä on todella rakennettu. Kun raha menee työn edellä, mikä tahansa rakennusyhtiön ongelma muuttuu viivästymisen, lisäkustannusten tai luvattua heikomman laadun riskiksi. Sinun rahoillasi on lainsäädännön takaamat suojat, mutta rakennuttajan rahoilla suhteessa sen rakennusyhtiöön suojia on paljon vähemmän.
Alan tuore mielipidekirjoitus, jonka on allekirjoittanut rakennustyömaan hallintaohjelmistoja tarjoavan yrityksen johtaja, nostaa tämän sokean pisteen esiin rakennuttajan näkökulmasta. Me katsomme asiaa sinun näkökulmastasi: Málagassa ja Costa del Solilla asuntoa ostavan tai sijoittavan ostajan, joka haluaa tietää, mitä voi tarkistaa ennen varausta.
Mitä tarkoittaa, että raha menee «työn edellä»?
Kyse on erotuksesta sen välillä, mitä rakennuttaja on jo maksanut rakennusyhtiölle, ja sen välillä, mikä on todellisuudessa toteutetun työn arvo. Erotus syntyy luonnollisesti kolmea reittiä, joista mikään ei yksinään ole sääntöjenvastainen:
- Aloitusennakko, joka on perusteltu työmaan käynnistämiseksi sekä kaluston ja materiaalien hankkimiseksi.
- Arvioon perustuvat suoritusmaksut, joissa maksetaan se, minkä oletetaan olevan tehty kuun loppuun mennessä, eikä se, mikä on jo mitattu.
- Aikataulupaine: kiistanalaisen erän maksaminen, jotta työt eivät pysähdy, ja lupaus oikaista asia myöhemmin.
Ongelma syntyy, kun nämä kolme kasautuvat ja lisäksi rakennusyhtiöllä on maksuvalmiusongelmia tai aliurakoitsija jättää työmaan. Silloin rakentaminen hidastuu, eikä ennakkoon maksettua rahaa enää saada takaisin.
Miksi tämän pitäisi kiinnostaa rakennusvaiheessa ostavaa?
Koska kohde, jonka rakennustyöt ovat pysähtyneet tai jonka rahoitus on tiukalla, johtaa usein luovutuksen viivästymiseen, uusiin neuvotteluihin tai laatutason muutoksiin. Ennen avainten saamista tilille maksamasi summat on suojattu Espanjan lainsäädännöllä, joka takaa rakennusvaiheessa ostavien suojan (laki 57/1968 ja sen myöhemmät täydennykset). Tämä suoja ei kuitenkaan korvaa sitä, mitä todella haluat: valmista kotia ajallaan ja laatuselosteen mukaisena.
| Osapuoli | Sen raha on… | Mikä voi mennä pieleen |
|---|---|---|
| Rakennusvaiheessa ostava | Lain takaama (pankkitakaus tai vakuutus) | Viivästyminen tai muutokset, vaikka saisit rahasi takaisin |
| Rakennuttaja | Rakennusyhtiön hallussa, usein ilman erityistä vakuutta | Maksut todellista työn edistymistä edellä |
| Rakennusyhtiö | Riippuu siitä, että rakennuttaja maksaa ajallaan | Kassavirran kiristyminen ja työn hidastuminen |
Miten riskiä vähennetään? Maksut sidotaan todennettuihin välitavoitteisiin
Kirjoittajan puolustama ajatus on yksinkertainen: jokainen maksu sidotaan todennettuun edistymiseen. Työ jaetaan sopimuksessa sovittuihin mitattaviin välitavoitteisiin, kunkin vaiheen raha varataan osapuolista riippumattomalle vakuustilille, edistyminen dokumentoidaan valokuvilla, tarkistuslistoilla ja mittauksilla, ja maksu vapautetaan vasta, kun rakennustyön johto (dirección facultativa) on sen todistanut.
On syytä todeta, että kyseessä on ohjelmistotoimittajan ehdotus ja että artikkeli ei esitä lukuja eikä erittele tämän vakuustilin oikeudellista kehystä. Silti logiikka on järkevä, ja sillä on käytännön merkitys sinulle: kohde, jossa käytetään välitavoitteiden seurantaa ja riippumatonta teknistä todentamista, antaa vahvemman vakaudenmerkin kuin kohde, joka toimii pelkän luottamuksen varassa.
Mitä kysyä ennen rakennusvaiheessa olevan asunnon varaamista
- Kuka rahoittaa rakentamisen, ja onko kyseessä rakennuttajan laina, jonka nostoja pankki valvoo?
- Kuka on rakennusyhtiö, mitä aiempia kohteita se on luovuttanut ja missä ajassa?
- Onko olemassa riippumaton rakennustyön johto, ja todistaako se edistymisen ennen jokaista maksua?
- Mikä pankkitakaus tai vakuutus kattaa tilille maksamasi summat, ja kuka on vakuuden antaja?
- Onko rakennuslupa voimassa, onko sopimuksessa sovittu luovutusaika ja onko viivästyksestä sovittu sakko?
Johtopäätös: osta Costa del Solilla työmaa silmien edessä
Uudisrakennusten kysyntä Marbellassa, Málagassa tai Estepona on edelleen vahvaa, ja se kannustaa allekirjoittamaan nopeasti. Ennen sitä katso, miten kohde rahoitetaan ja miten sen kustannukset maksetaan, ei pelkästään pienoismallia ja neliöhintaa. Voit vertailla kunkin kunnan hintoja reaaliaikaisessa markkinaraportissamme: /informe-mercado-costa-del-sol/. Jos haluat, että käymme jonkin tietyn kohteen läpi kanssasi, EVS PROPERTY GROUPin tiimi on tukenasi.
Usein kysytyt kysymykset
Onko rahani suojattu, jos ostan asunnon rakennusvaiheessa Espanjassa?
Ennen luovutusta tilille maksamasi summat on rakennuttajan katettava pankkitakauksella tai vakuutuksella rakennusvaiheessa ostavien suojaa koskevan lainsäädännön mukaisesti. Pyydä aina kopio vakuudesta ja tarkista vakuuden antaja.
Mikä on työn suoritusmaksuerä (certificación de obra)?
Se on asiakirja, jolla arvioidaan ja todistetaan tietyllä jaksolla tehty työ ja jonka perusteella rakennusyhtiö laskuttaa rakennuttajaa. Kun todistetaan arvioitu eikä mitattu työ, maksu voi mennä todellista edistymistä edellä.
Voiko luovutus viivästyä, vaikka rahani on suojattu?
Kyllä. Vakuus suojaa maksamasi rahat, ei luovutuspäivää. Siksi sopimukseen kannattaa kirjata selkeä luovutusaika ja viivästyssakko.
Mistä tiedän, että kohde on vakaa, ennen kuin varaan?
Tarkista rakennuslupa, rakennuttajan ja rakennusyhtiön historia, rakentamisen pankkirahoitus ja onko käytössä riippumaton rakennustyön johto. Mitä useampi todennettavissa oleva valvontakeino on, sitä vähemmän olet pelkän luottamuksen varassa.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
