Wenn Sie vom Plan kaufen, hängt Ihre Immobilie davon ab, dass der Bauträger die Baufirma nur für das bezahlt, was tatsächlich gebaut wurde: Läuft das Geld der Bauausführung voraus, wird jedes Problem der Baufirma zum Risiko für Verzögerungen, Mehrkosten oder eine schlechtere Qualität als versprochen. Ihr Geld ist gesetzlich abgesichert; das Geld des Bauträgers gegenüber seiner Baufirma deutlich weniger.
Ein aktueller Meinungsbeitrag aus der Branche, verfasst von einer Führungskraft eines Unternehmens für Baumanagement-Software, beleuchtet diesen blinden Fleck aus der Perspektive des Bauträgers. Wir betrachten ihn hier aus Ihrer Sicht: der des Käufers oder Investors in Málaga und an der Costa del Sol, der wissen möchte, worauf er vor der Reservierung achten kann.
Was bedeutet es, dass das Geld „der Bauausführung vorausläuft“?
Es ist der Unterschied zwischen dem, was der Bauträger der Baufirma bereits gezahlt hat, und dem Wert des tatsächlich Ausgeführten. Er entsteht ganz natürlich auf drei Wegen, von denen keiner für sich genommen unregelmäßig ist:
- Die Startanzahlung, die vernünftig ist, um Personal und Material zu mobilisieren.
- Abrechnungen auf Schätzbasis (certificaciones por estimación), bei denen bezahlt wird, was voraussichtlich bis Monatsende ausgeführt sein wird, und nicht das, was bereits aufgemessen ist.
- Der Termindruck: Eine strittige Position wird bezahlt, um den Bau nicht zu stoppen, mit dem Versprechen, sie später zu bereinigen.
Problematisch wird es, wenn sich diese drei Dinge häufen und die Baufirma zudem unter Liquiditätsengpässen leidet oder ein Subunternehmer abspringt. Dann gerät der Bau ins Stocken, und die Vorauszahlung ist nicht mehr zurückzuholen.
Warum sollte das den Käufer vom Plan interessieren?
Weil ein Projekt mit stillstehendem Bau oder angespannter Finanzierung häufig zu Lieferverzögerungen, Neuverhandlungen oder Änderungen bei den Ausstattungsqualitäten führt. Die Beträge, die Sie vor der Schlüsselübergabe als Anzahlung leisten, sind durch die spanische Regelung zur Absicherung von Käufern vom Plan geschützt (das Gesetz 57/1968 und seine spätere Fortentwicklung). Dieser Schutz ersetzt jedoch nicht das, was Sie eigentlich wollen: Ihr fertiges Haus, pünktlich und so, wie es in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung (memoria de calidades) steht.
| Wer | Sein Geld ist… | Was schiefgehen kann |
|---|---|---|
| Käufer vom Plan | Gesetzlich abgesichert (Bankbürgschaft oder Versicherung) | Verzögerung oder Änderungen, auch wenn Sie Ihr Geld zurückbekommen |
| Bauträger | In den Händen der Baufirma, oft ohne spezifische Absicherung | Zahlungen, die dem tatsächlichen Baufortschritt vorauslaufen |
| Baufirma | Hängt davon ab, dass der Bauträger pünktlich zahlt | Liquiditätsengpass und verlangsamter Bau |
Wie lässt sich das Risiko verringern? Zahlungen, die an verifizierte Meilensteine gebunden sind
Die Idee, die der Autor vertritt, ist einfach: Jede Zahlung wird an einen nachgewiesenen Baufortschritt geknüpft. Der Bau wird in messbare, vertraglich vereinbarte Meilensteine unterteilt, das Geld jeder Phase wird auf einem von den Parteien unabhängigen Treuhandkonto (cuenta de garantía) zurückgehalten, der Fortschritt wird mit Fotos, Checklisten und Aufmaßen dokumentiert, und erst wenn die Bauleitung (dirección facultativa) ihn bescheinigt, wird die Zahlung freigegeben.
Es sei erwähnt, dass dies der Vorschlag eines Softwareanbieters ist und der Artikel weder Zahlen nennt noch den rechtlichen Rahmen dieses Treuhandkontos näher ausführt. Dennoch ist die Logik sinnvoll und hat für Sie einen praktischen Nutzen: Ein Projekt, das mit Meilensteinkontrolle und unabhängiger technischer Abnahme arbeitet, gibt Ihnen mehr Anzeichen für Solidität als eines, das allein auf Vertrauen beruht.
Was Sie vor der Reservierung einer Immobilie vom Plan fragen sollten
- Wer finanziert den Bau, und gibt es ein Bauträgerdarlehen, bei dem die Bank die Auszahlungen kontrolliert?
- Wer ist die Baufirma, welche früheren Projekte hat sie übergeben, und in welcher Frist?
- Gibt es eine unabhängige Bauleitung, und bescheinigt sie den Baufortschritt vor jeder Zahlung?
- Welche Bürgschaft oder Versicherung deckt Ihre Anzahlungen ab, und wer ist das ausstellende Institut?
- Liegt eine Baugenehmigung vor, gibt es einen vertraglichen Fertigstellungstermin und eine Vertragsstrafe bei Verzögerung?
Fazit: Kaufen Sie an der Costa del Sol mit Blick auf die Baustelle
Die Nachfrage nach Neubauten in Marbella, Málaga oder Estepona bleibt stark, und das drängt zu einer schnellen Unterschrift. Prüfen Sie vorher, wie das Projekt finanziert und bezahlt wird, und nicht nur das Modell und den Preis pro Quadratmeter. Die Preise der einzelnen Gemeinden können Sie in unserem aktuellen Marktbericht vergleichen: /informe-mercado-costa-del-sol/. Wenn Sie möchten, dass wir ein konkretes Projekt gemeinsam mit Ihnen prüfen, begleitet Sie das Team von EVS PROPERTY GROUP.
Häufig gestellte Fragen
Ist mein Geld geschützt, wenn ich in Spanien vom Plan kaufe?
Die Beträge, die Sie vor der Übergabe als Anzahlung leisten, müssen vom Bauträger durch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherung abgesichert werden, gemäß der Regelung zum Schutz von Käufern vom Plan. Verlangen Sie stets eine Kopie der Absicherung und prüfen Sie das ausstellende Institut.
Was ist eine Bauabrechnung (certificación de obra)?
Es ist das Dokument, mit dem die in einem Zeitraum ausgeführte Arbeit bewertet und nachgewiesen wird und auf dessen Grundlage die Baufirma dem Bauträger Rechnung stellt. Wird das Geschätzte statt des Aufgemessenen bescheinigt, kann die Zahlung dem tatsächlichen Baufortschritt vorauslaufen.
Kann sich die Übergabe verzögern, obwohl mein Geld abgesichert ist?
Ja. Die Absicherung schützt das Geld, das Sie gezahlt haben, nicht den Übergabetermin. Deshalb sollten Sie im Vertrag eine klare Frist und die Vertragsstrafe bei Verzögerung festlegen.
Woran erkenne ich vor der Reservierung, ob ein Projekt solide ist?
Prüfen Sie die Baugenehmigung, die Vorgeschichte von Bauträger und Baufirma, die Bankfinanzierung des Baus und ob es eine unabhängige Bauleitung gibt. Je mehr nachprüfbare Kontrollen, desto weniger sind Sie auf Vertrauen angewiesen.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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