Si le voisin du dessus a une fuite d’eau et n’est pas chez lui, personne ne peut entrer dans son logement sans son autorisation ou une décision de justice, sauf la police et les pompiers lorsqu’il faut éviter des dommages graves et imminents. Ce qui est en revanche à votre portée : couper le courant dans la zone mouillée, documenter les dégâts, demander à l’administrateur de fermer l’eau depuis l’extérieur et déclarer le sinistre à votre assurance.
Sur la Costa del Sol, cela arrive souvent : la province de Málaga est celle qui compte le plus de logements touristiques en Espagne, 45.176 en mai 2026 selon l’INE, et de nombreux appartements sont des résidences secondaires de propriétaires qui vivent dans un autre pays. En basse saison, il peut ne y avoir personne au-dessus pendant des semaines.
Que faire dès que vous constatez que l’eau vient de l’appartement du dessus ?
Voici l’ordre que nous recommandons :
- Si l’eau atteint des lampes, des prises ou des câbles, coupez ce circuit dans votre tableau électrique, à condition de ne pas avoir à marcher dans l’eau.
- Placez des seaux sous l’écoulement et écartez meubles et appareils.
- Prenez des photos et des vidéos datées de tout ce qui a été mouillé : ce seront vos preuves face à l’assurance.
- Cherchez à joindre le voisin par tous les moyens : téléphone, un mot sur sa porte, d’autres voisins, le concierge ou l’agence qui gère l’appartement.
- Prévenez l’administrateur d’immeuble (administrador de fincas) ou le président de la copropriété. La Ley de Propiedad Horizontal (loi sur la copropriété) oblige chaque propriétaire à signaler sans délai les réparations urgentes dont il a connaissance, et l’administrateur à prendre les mesures urgentes.
- Déclarez le sinistre à votre assurance habitation dans un délai maximal de sept jours, sauf si la police accorde un délai plus long ; les frais raisonnables engagés pour limiter les dégâts sont pris en charge par l’assureur dans la limite du contrat.
- Si l’eau ne s’arrête pas, si une partie du plafond tombe ou s’il y a un risque électrique, appelez le 112.
Peut-on couper l’eau de l’appartement du dessus sans entrer ?
Souvent, oui. Dans de nombreux immeubles, les compteurs se trouvent dans un local commun ou sur le palier, et fermer le robinet du compteur de ce logement arrête la fuite sans toucher à sa porte ; certaines urbanisations disposent en outre de vannes d’arrêt par bâtiment. Il vaut mieux que ce soit l’administrateur, le concierge ou un plombier qui s’en charge, avec des photos de l’heure et du robinet, et que le voisin soit prévenu par écrit.
Si la fermeture du compteur ne stoppe pas l’eau, la panne peut venir d’une canalisation générale. Selon le Código Civil, les conduites communes sont des éléments communs jusqu’à l’entrée de chaque logement, et leur réparation incombe à la copropriété. Nous expliquons qui paie chaque dommage dans notre guide sur les infiltrations.
Qui peut entrer chez le voisin du dessus sans autorisation ?
La Constitution déclare le domicile inviolable : nul ne peut y entrer sans le consentement de son titulaire ou une décision de justice, sauf en cas de flagrant délit. Le Código Penal punit d’une peine de prison de six mois à deux ans quiconque pénètre dans le domicile d’autrui contre la volonté de son occupant ; forcer la porte du voisin, même pour fermer un robinet, peut donc coûter plus cher que l’infiltration.
| Qui veut entrer | Peut-il le faire sans autorisation ? | Fondement |
|---|---|---|
| Vous, un autre voisin ou le président | Non, sans le consentement de la personne qui vit dans le logement | Constitution, art. 18.2, et Código Penal, art. 202 |
| L’administrateur d’immeuble | Non, même s’il doit prendre les mesures urgentes pour l’immeuble | Ley de Propiedad Horizontal, art. 20.1.c |
| Un plombier ou un serrurier | Non, sauf s’il est appelé par l’occupant ou s’il intervient avec la police ou les pompiers | Constitution, art. 18.2 |
| La police et les pompiers | Oui, pour éviter des dommages graves et imminents aux personnes ou aux biens | Ley Orgánica 4/2015, art. 15.2, et Ley 17/2015, art. 7 bis.4 |
| Un tribunal | Oui, il peut autoriser l’entrée, y compris par des mesures urgentes | Constitution, art. 18.2, et Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 733.2 |
L’entrée de la police ou des pompiers n’est pas un vide juridique : la Ley de Seguridad Ciudadana (loi sur la sécurité citoyenne) considère comme cause légitime d’entrée dans un domicile la nécessité d’éviter des dommages imminents et graves aux personnes et aux biens dans des cas de nécessité extrême et urgente, et la loi de protection civile y renvoie en cas d’urgence. Une infiltration lente atteint rarement ce niveau ; un jet qui ne s’arrête pas ou de l’eau dans l’installation électrique, oui. Quant à l’état de nécessité du Código Penal, il ne constitue pas une autorisation de forcer une porte : c’est un moyen de défense examiné après coup, lors d’un procès.
Si l’appartement du dessus est loué, l’autorisation est donnée par celui qui y vit, locataire ou hôte, et non par le propriétaire, même si ce dernier reste responsable de l’usure de ses canalisations.
Que se passe-t-il si le voisin du dessus reste introuvable pendant des jours ?
C’est le cas typique de la résidence secondaire. Chaque propriétaire doit communiquer au secrétaire de la copropriété une adresse en Espagne pour les notifications ; à défaut, c’est l’appartement lui-même qui fait foi, et si cela n’est pas possible non plus, l’avis est affiché sur le tableau d’affichage et prend effet au bout de trois jours naturels. C’est pourquoi il convient que l’administrateur envoie au plus vite une mise en demeure écrite : elle laisse une trace au cas où l’affaire se retrouverait devant le tribunal.
En attendant, une fois l’eau coupée au compteur, les dégâts s’arrêtent généralement. Si l’on ne peut pas couper et que la fuite s’aggrave, rappelez le 112 en précisant qu’il n’y a personne dans le logement.
Et si le voisin du dessus refuse de laisser entrer ?
La Ley de Propiedad Horizontal l’oblige à maintenir en bon état son logement et ses installations, à réparer les dommages causés par sa négligence, à consentir aux réparations exigées par le service de l’immeuble et à permettre l’entrée à cet effet ; si les travaux relèvent de la copropriété, celle-ci l’indemnise des dégradations. S’il refuse malgré tout :
- Le président, qui représente légalement la copropriété, le met en demeure par écrit par un moyen laissant une preuve, comme le burofax (lettre recommandée avec preuve du contenu).
- S’il persiste, la copropriété ou le voisin lésé peuvent demander au tribunal des mesures conservatoires ; s’ils justifient l’urgence, le juge peut les ordonner sans entendre préalablement le voisin, par une décision (auto) rendue dans un délai de cinq jours.
- Les dommages sont ensuite réclamés au voisin ou à son assureur, avec le rapport de l’expert et les factures.
Combien d’appartements de la Costa del Sol ont un voisin au-dessus ?
Sept sur dix. Dans notre portefeuille, 71,5 % des 4.783 appartements à vendre sont des rez-de-chaussée ou des étages intermédiaires, avec un autre logement au-dessus ; seuls 26,1 % sont des attiques ou des derniers étages. Le tableau les croise avec les logements touristiques de chaque commune selon la statistique expérimentale de l’INE, qui compte les appartements annoncés sur les grandes plateformes.
| Commune | Logements touristiques, mai 2026 | Part du total des logements | Appartements à vendre avec un autre logement au-dessus |
|---|---|---|---|
| Málaga | 8.288 | 3,2 % | 78,3 % |
| Marbella | 6.987 | 7,0 % | 72,5 % |
| Mijas | 4.465 | 7,2 % | 71,7 % |
| Benalmádena | 3.532 | 7,3 % | 67,8 % |
| Estepona | 3.362 | 6,7 % | 69,2 % |
| Fuengirola | 2.903 | 5,9 % | 74,6 % |
| Torremolinos | 2.721 | 6,3 % | 76,5 % |
| Manilva | 1.246 | 6,9 % | 72,1 % |
| Benahavís | 861 | 9,0 % | 67,2 % |
| Casares | 717 | 9,3 % | 66,0 % |
| Province de Málaga | 45.176 | 4,5 % | — |
| Espagne | 341.001 | 1,3 % | — |
La ville de Málaga présente la plus forte proportion d’appartements avec des voisins au-dessus, 78,3 %, et le plus grand nombre de logements touristiques, bien que, dans un parc immobilier aussi vaste, ils pèsent peu. À Casares et Benahavís, où il y a davantage d’attiques, la proportion tombe à deux sur trois, mais les logements touristiques y dépassent 9 % du total. Données de notre portefeuille au 16 octobre 2026, hors duplex, dont l’étage n’est pas indiqué.
Que doit faire le propriétaire qui passe des mois à l’étranger ?
Si vous achetez sur la côte pour y séjourner par périodes, le voisin absent, ce peut être vous. Outre fermer le robinet d’arrêt général en partant ou installer des détecteurs de fuite avec coupure automatique, il convient de :
- Remettre par écrit à l’administrateur une adresse en Espagne, un numéro de téléphone et un e-mail pour les urgences.
- Laisser une clé à une personne de confiance ou à une société de gestion.
- Vérifier que votre assurance inclut la responsabilité civile et les dégâts des eaux, et ce qu’elle exige si le logement reste vide un certain temps.
- Si vous louez à des touristes, expliquer aux hôtes comment fermer l’eau et qui appeler.
En résumé : qui peut entrer si le voisin du dessus est absent ?
Personne sans son autorisation ou celle d’un juge, sauf la police et les pompiers face à un dommage grave et imminent. Le plus efficace est d’agir depuis l’extérieur : couper le courant dans la zone touchée, documenter, demander à l’administrateur de fermer l’eau au compteur et déclarer le sinistre à l’assurance. Si le voisin refuse d’ouvrir, la loi l’y oblige et le tribunal peut ordonner des mesures urgentes.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre cas particulier.
Questions fréquentes
Les pompiers peuvent-ils entrer dans un logement sans autorisation pour une fuite d’eau ?
Oui, lorsqu’il faut éviter des dommages graves et imminents aux personnes ou aux biens. La loi de protection civile renvoie à la Ley de Seguridad Ciudadana, qui considère ce cas comme une cause légitime d’entrer dans un domicile sans consentement ni ordonnance judiciaire.
Puis-je fermer le robinet du compteur du voisin du dessus ?
Si le compteur se trouve dans une partie commune et que la fuite est active, le fermer est le moyen le plus rapide d’arrêter l’eau sans entrer chez lui. Mieux vaut que ce soit l’administrateur, le concierge ou un plombier qui le fasse, avec des photos et un avertissement immédiat au voisin.
Que peut faire la copropriété si le voisin du dessus refuse de laisser entrer ?
Le mettre en demeure par écrit et, s’il persiste, saisir le tribunal. La Ley de Propiedad Horizontal l’oblige à permettre l’entrée pour réparer ses installations ou les services communs, et le juge peut ordonner des mesures urgentes sans l’entendre préalablement si l’urgence est justifiée.
Qui donne l’autorisation d’entrer si l’appartement du dessus est loué ?
Celui qui y vit : le locataire ou, dans une location touristique, l’hôte. Le propriétaire ne peut pas autoriser l’entrée dans un logement occupé par une autre personne, même s’il reste responsable de l’état de ses installations.
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