Wenn beim Nachbarn von oben Wasser austritt und er nicht zu Hause ist, darf niemand ohne seine Erlaubnis oder einen richterlichen Beschluss in seine Wohnung, außer Polizei und Feuerwehr, wenn schwere und unmittelbar drohende Schäden abgewendet werden müssen. Was Sie selbst tun können: den Strom im betroffenen Bereich abschalten, die Schäden dokumentieren, den Verwalter bitten, das Wasser von außen abzustellen, und Ihre Versicherung informieren.
An der Costa del Sol kommt das häufig vor: Die Provinz Málaga hat mit 45.176 Ferienwohnungen im Mai 2026 laut INE die meisten in ganz Spanien, und viele Wohnungen sind Zweitwohnsitze von Eigentümern, die in einem anderen Land leben. In der Nebensaison kann oben wochenlang niemand sein.
Was ist zu tun, sobald Sie merken, dass das Wasser aus der Wohnung darüber kommt?
Wir empfehlen diese Reihenfolge:
- Wenn das Wasser Lampen, Steckdosen oder Kabel erreicht, schalten Sie diesen Stromkreis im Sicherungskasten ab, sofern Sie dafür nicht durch Wasser laufen müssen.
- Stellen Sie Eimer unter die tropfenden Stellen und rücken Sie Möbel und Geräte weg.
- Machen Sie datierte Fotos und Videos von allem, was nass geworden ist: Das ist Ihr Nachweis gegenüber der Versicherung.
- Versuchen Sie, den Nachbarn auf allen Wegen zu erreichen: Telefon, ein Zettel an der Tür, andere Nachbarn, der Hausmeister oder die Agentur, die die Wohnung betreut.
- Informieren Sie den administrador de fincas (Hausverwalter) oder den Präsidenten der Gemeinschaft. Die Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) verpflichtet jeden Eigentümer, dringende Reparaturen, die er bemerkt, unverzüglich mitzuteilen, und den Verwalter, die dringenden Maßnahmen zu veranlassen.
- Melden Sie den Schaden Ihrer Hausratversicherung (seguro de hogar) innerhalb von höchstens sieben Tagen, sofern die Police keine längere Frist einräumt; die angemessenen Kosten zur Schadenbegrenzung trägt die Versicherung bis zur Vertragsgrenze.
- Wenn das Wasser nicht aufhört, ein Teil der Decke herunterkommt oder Stromgefahr besteht, rufen Sie die 112 an.
Kann man das Wasser der Wohnung oben abstellen, ohne hineinzugehen?
Oft ja. In vielen Gebäuden befinden sich die Zähler in einem Gemeinschaftsraum oder im Treppenhaus, und wer den Haupthahn am Zähler dieser Wohnung schließt, stoppt den Wasseraustritt, ohne deren Tür anzufassen; manche Wohnanlagen haben zusätzlich Absperrhähne je Gebäudeblock. Am besten übernimmt das der Verwalter, der Hausmeister oder ein Klempner, mit Fotos von Uhrzeit und Hahn, und der Nachbar wird schriftlich informiert.
Wenn das Schließen des Zählers das Wasser nicht stoppt, kann der Schaden an einer Hauptleitung liegen. Nach dem Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) gelten gemeinsame Leitungen bis zum Eintritt in die jeweilige Wohnung als Gemeinschaftseigentum, und ihre Reparatur ist Sache der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft). Wer welchen Schaden bezahlt, erklären wir in unserem Ratgeber zu Wasserschäden von oben.
Wer darf ohne Erlaubnis in die Wohnung oben?
Die Verfassung erklärt die Wohnung für unverletzlich: Niemand darf ohne Einwilligung des Inhabers oder richterlichen Beschluss eindringen, außer bei einer Straftat auf frischer Tat. Der Código Penal (Strafgesetzbuch) bestraft mit sechs Monaten bis zwei Jahren Freiheitsstrafe, wer gegen den Willen des Bewohners in dessen Wohnung eindringt. Wer also die Tür des Nachbarn aufbricht, und sei es nur, um einen Hahn zu schließen, kann am Ende teurer wegkommen als durch den Wasserschaden.
| Wer hinein will | Darf er das ohne Erlaubnis? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Sie, ein anderer Nachbar oder der Präsident | Nein, nicht ohne Einwilligung des Bewohners | Verfassung, Art. 18.2, und Código Penal, Art. 202 |
| Der administrador de fincas (Hausverwalter) | Nein, er muss aber die dringenden Maßnahmen für das Gebäude veranlassen | Ley de Propiedad Horizontal, Art. 20.1.c |
| Ein Klempner oder Schlüsseldienst | Nein, außer er wird vom Bewohner gerufen oder arbeitet gemeinsam mit Polizei oder Feuerwehr | Verfassung, Art. 18.2 |
| Polizei und Feuerwehr | Ja, um schwere und unmittelbar drohende Schäden an Personen oder Sachen abzuwenden | Ley Orgánica 4/2015, Art. 15.2, und Ley 17/2015, Art. 7 bis.4 |
| Ein Gericht | Ja, es kann den Zutritt erlauben, auch mit dringenden Maßnahmen | Verfassung, Art. 18.2, und Ley de Enjuiciamiento Civil (Zivilprozessordnung), Art. 733.2 |
Das Betreten durch Polizei oder Feuerwehr ist keine Gesetzeslücke: Die Ley de Seguridad Ciudadana (Gesetz zum Schutz der öffentlichen Sicherheit) erkennt die Notwendigkeit, in Fällen äußerster und dringender Not unmittelbar drohende, schwere Schäden an Personen und Sachen zu verhindern, als legitimen Grund an, eine Wohnung zu betreten, und das Zivilschutzgesetz verweist bei Notfällen darauf. Ein langsames Tropfen erreicht dieses Niveau selten; ein Wasserstrahl, der nicht aufhört, oder Wasser in der Elektroinstallation schon. Und der Notstand des Código Penal ist keine Erlaubnis, eine Tür aufzubrechen: Er ist eine Verteidigung, die erst danach in einem Prozess geprüft wird.
Ist die Wohnung oben vermietet, erteilt die Erlaubnis derjenige, der dort wohnt, also Mieter oder Gast, und nicht der Eigentümer, auch wenn dieser weiterhin für den Verschleiß seiner Leitungen einstehen muss.
Was ist, wenn der Nachbar von oben tagelang nicht auftaucht?
Das ist der typische Fall beim Zweitwohnsitz. Jeder Eigentümer muss dem Sekretär der Gemeinschaft eine Anschrift in Spanien für Benachrichtigungen mitteilen; hat er das nicht getan, gilt die Wohnung selbst, und ist auch dort eine Zustellung nicht möglich, wird die Mitteilung am schwarzen Brett ausgehängt und wirkt nach drei Kalendertagen. Deshalb sollte der Verwalter so schnell wie möglich eine schriftliche Aufforderung schicken: Sie dokumentiert den Vorgang für den Fall, dass die Sache vor Gericht landet.
Ist das Wasser am Zähler abgestellt, lässt sich der Schaden in der Regel begrenzen. Lässt es sich nicht abstellen und verschlimmert sich der Austritt, rufen Sie erneut die 112 an und erklären, dass niemand in der Wohnung ist.
Und wenn der Nachbar von oben niemanden hineinlässt?
Die Ley de Propiedad Horizontal verpflichtet ihn, seine Wohnung und seine Installationen in gutem Zustand zu halten, Schäden, die er durch Nachlässigkeit verursacht, zu beheben, die für den Betrieb des Gebäudes erforderlichen Reparaturen zu dulden und dafür den Zutritt zu gestatten; handelt es sich um Arbeiten der Gemeinschaft, ersetzt diese ihm die entstandenen Schäden. Wenn er sich dennoch weigert:
- Der Präsident, der die Gemeinschaft rechtlich vertritt, fordert ihn schriftlich auf, mit einem Mittel, das den Zugang belegt, etwa per burofax (Einschreiben mit Inhaltsnachweis).
- Bleibt er bei seiner Weigerung, können die Gemeinschaft oder der geschädigte Nachbar beim Gericht einstweilige Maßnahmen beantragen; wird die Dringlichkeit nachgewiesen, kann der Richter sie ohne vorherige Anhörung des Nachbarn per Beschluss (auto) und innerhalb von fünf Tagen anordnen.
- Die Schäden werden anschließend beim Nachbarn oder dessen Versicherung geltend gemacht, mit dem Gutachten des Sachverständigen und den Rechnungen.
Wie viele Wohnungen an der Costa del Sol haben einen Nachbarn über sich?
Sieben von zehn. In unserem Portfolio sind 71,5 % der 4.783 zum Verkauf stehenden Wohnungen Erdgeschoss- oder Zwischengeschosswohnungen, über denen sich eine weitere Wohnung befindet; nur 26,1 % sind Penthouses oder liegen im obersten Stockwerk. Die Tabelle setzt dies in Bezug zu den Ferienwohnungen je Gemeinde nach der experimentellen Statistik des INE, die die auf den großen Plattformen angebotenen Wohnungen zählt.
| Gemeinde | Ferienwohnungen, Mai 2026 | Anteil am gesamten Wohnungsbestand | Zum Verkauf stehende Wohnungen mit einer weiteren Wohnung darüber |
|---|---|---|---|
| Málaga | 8.288 | 3,2 % | 78,3 % |
| Marbella | 6.987 | 7,0 % | 72,5 % |
| Mijas | 4.465 | 7,2 % | 71,7 % |
| Benalmádena | 3.532 | 7,3 % | 67,8 % |
| Estepona | 3.362 | 6,7 % | 69,2 % |
| Fuengirola | 2.903 | 5,9 % | 74,6 % |
| Torremolinos | 2.721 | 6,3 % | 76,5 % |
| Manilva | 1.246 | 6,9 % | 72,1 % |
| Benahavís | 861 | 9,0 % | 67,2 % |
| Casares | 717 | 9,3 % | 66,0 % |
| Provinz Málaga | 45.176 | 4,5 % | — |
| Spanien | 341.001 | 1,3 % | — |
Die Stadt Málaga hat mit 78,3 % den höchsten Anteil an Wohnungen mit Nachbarn darüber und die meisten Ferienwohnungen, auch wenn diese bei einem so großen Bestand wenig ins Gewicht fallen. In Casares und Benahavís mit mehr Penthouses sinkt der Anteil auf zwei von drei, doch dort machen die Ferienwohnungen mehr als 9 % des Gesamtbestands aus. Daten aus unserem Portfolio zum 16. Oktober 2026, ohne Duplex-Wohnungen, bei denen das Stockwerk nicht erfasst ist.
Was sollte der Eigentümer tun, der monatelang abwesend ist?
Wenn Sie an der Küste kaufen, um zeitweise dort zu leben, könnten Sie selbst der abwesende Nachbar sein. Neben dem Schließen des Haupthahns bei der Abreise oder dem Einbau von Leckagemeldern mit automatischer Absperrung empfiehlt es sich:
- dem Verwalter schriftlich eine Anschrift in Spanien, eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse für Notfälle zu nennen;
- einen Schlüssel bei einer Vertrauensperson oder einer Verwaltungsfirma zu hinterlegen;
- zu prüfen, ob Ihre Versicherung Haftpflicht und Wasserschäden einschließt und was sie verlangt, wenn die Wohnung länger leer steht;
- bei Vermietung an Touristen den Gästen zu erklären, wie sie das Wasser abstellen und wen sie anrufen.
Zusammengefasst: Wer darf hinein, wenn der Nachbar von oben nicht da ist?
Niemand ohne seine Erlaubnis oder die eines Richters, außer Polizei und Feuerwehr bei einem schweren und unmittelbar drohenden Schaden. Wirksam ist, von außen zu handeln: den Strom im betroffenen Bereich abschalten, dokumentieren, den Verwalter bitten, das Wasser am Zähler abzustellen, und die Versicherung informieren. Weigert sich der Nachbar zu öffnen, verpflichtet ihn das Gesetz dazu, und das Gericht kann dringende Maßnahmen anordnen.
Wenn Sie überlegen, an der Costa del Sol zu kaufen, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, den Zustand des Gebäudes, die Protokolle der Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung der Anlage zu prüfen, bevor Sie den Schritt wagen.
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Fall.
Häufige Fragen
Darf die Feuerwehr bei einem Wasseraustritt ohne Erlaubnis in ein Haus?
Ja, wenn schwere und unmittelbar drohende Schäden an Personen oder Sachen abgewendet werden müssen. Das Zivilschutzgesetz verweist auf die Ley de Seguridad Ciudadana, die diesen Fall als legitimen Grund anerkennt, eine Wohnung ohne Einwilligung und ohne richterlichen Beschluss zu betreten.
Darf ich den Wasserzähler des Nachbarn von oben schließen?
Wenn der Zähler in einem Gemeinschaftsbereich liegt und der Wasseraustritt anhält, ist das Schließen der schnellste Weg, das Wasser zu stoppen, ohne die Wohnung zu betreten. Am besten übernimmt das der Verwalter, der Hausmeister oder ein Klempner, mit Fotos und sofortiger Benachrichtigung des Nachbarn.
Was kann die Eigentümergemeinschaft tun, wenn der Nachbar von oben niemanden hineinlässt?
Ihn schriftlich auffordern und, wenn er dabei bleibt, das Gericht anrufen. Die Ley de Propiedad Horizontal verpflichtet ihn, den Zutritt zur Reparatur seiner Installationen oder der Gemeinschaftsanlagen zu gestatten, und der Richter kann dringende Maßnahmen ohne vorherige Anhörung anordnen, wenn die Dringlichkeit nachgewiesen wird.
Wer erteilt die Erlaubnis zum Betreten, wenn die Wohnung oben vermietet ist?
Derjenige, der dort wohnt: der Mieter oder, bei einer Ferienvermietung, der Gast. Der Eigentümer kann das Betreten einer Wohnung, die eine andere Person bewohnt, nicht erlauben, haftet aber weiterhin für den Zustand seiner Installationen.
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