Ja: comunidad de vecinos (huseierforeningen i bygget) kan pålegge deg å fjerne eller flytte airconditionanlegget, men bare i bestemte tilfeller. Det skjer særlig når utedelen er montert uten tillatelse på fasaden, takterrassen eller et annet fellesareal, når vedtektene forbyr det, når bygget allerede hadde forhåndsinstallasjon, eller når anlegget er til objektiv sjenanse for naboene.
På Costa del Sol er dette ikke en bagatell: 81 % av leilighetene til salgs i vår portefølje annonseres med aircondition. En fersk dom fra Audiencia Provincial de Tarragona har gjenåpnet debatten, så vi går gjennom hva loven sier, hva domstolene har kommet frem til, og hvordan du installerer anlegget uten å risikere å måtte demontere det.
Når kan du bli pålagt å fjerne airconditionen?
Det holder ikke at en nabo misliker anlegget. Huseierforeningen, eller eventuelt kommunen (ayuntamiento), kan kreve at du fjerner det eller flytter det i disse tilfellene:
- Det ble montert uten tillatelse på et fellesareal, for eksempel fasaden, takterrassen eller lysgården (patio de luces), og endrer byggets utseende.
- Vedtektene forbyr uttrykkelig anlegg på fasaden eller taket.
- Det bryter med kommunale regler, som er strengere i historiske bykjerner og i verneverdige bygg.
- Det er til objektiv sjenanse: for mye støy, vibrasjoner, drypping eller varm luft rettet mot en annen bolig.
- Det er dårlig festet eller truer byggets sikkerhet.
- Bygget hadde allerede forhåndsinstallasjon, og likevel ble det hengt opp anlegg på fasaden.
Hva sier eierseksjonsloven (Ley de Propiedad Horizontal) om aircondition?
Loven nevner ikke aircondition, men artikkel 7 løser de fleste sakene. Nr. 1 lar hver eier endre installasjonene i sin egen bolig, så sant det ikke går ut over byggets sikkerhet, struktur eller ytre utseende og ikke skader andre beboere, og forutsatt at han først melder fra til huseierforeningen. På fellesarealer kan han derimot ikke foreta endringer på egen hånd.
Nr. 2 forbyr virksomhet som er til sjenanse eller som er sunnhetsfarlig, skadelig eller farlig, samt virksomhet som vedtektene forbyr. Hvis naboen ignorerer pålegget fra formannen (presidente), kan generalforsamlingen (junta) gi fullmakt til å reise et søksmål om opphør (acción de cesación) for domstolene, og det kan inkludere erstatning.
Hvilket flertall trengs i generalforsamlingen?
Å sette en utedel på fasaden eller takterrassen innebærer endring av fellesarealer, og som hovedregel krever artikkel 17.4 at tre femtedeler av eierne stemmer for, og at de samtidig representerer tre femtedeler av eierandelene. Likevel har Tribunal Supremo (Spanias høyesterett) vært fleksibel når det gjelder aircondition og krever ikke alltid samtykke fra alle, særlig i bygg som ble oppført før slike anlegg ble vanlige, og hvis anlegget ikke skader strukturen eller estetikken.
Og hvis bygget har forhåndsinstallasjon?
Da tar fleksibiliteten slutt. I 2016 påla Tribunal Supremo flere naboer å fjerne anlegg som var hengt opp på fasaden mot en bakgård, fordi boligene allerede hadde forhåndsinstallasjon: det var ikke nødvendig å legge dem utenpå. Det er lurt å ha dette i bakhodet når du kjøper, for rundt 7 % av leilighetene til salgs i vår portefølje annonseres med forhåndsinstallasjon, og i Estepona, Fuengirola og Benahavís ligger tallet på rundt 9 %.
Trenger jeg tillatelse fra huseierforeningen for å installere aircondition?
Det avhenger først og fremst av hvor utedelen skal stå. Denne tabellen oppsummerer de vanligste situasjonene:
| Utedelens plassering | Kreves tillatelse fra generalforsamlingen? | Risiko for å måtte fjerne den |
|---|---|---|
| Inne i boligen, med kanaler eller innedeler | Nei, men arbeidet må meldes på forhånd | Lav, med mindre det er støy eller vibrasjoner |
| Privat terrasse, uten at anlegget synes utenfra | I utgangspunktet nei, hvis fasaden ikke berøres og vedtektene ikke forbyr det | Middels: pass på støy og varm luft |
| Synlig fasade eller lysgård | Ja, fordi det er et fellesareal | Høy hvis det monteres uten tillatelse |
| Takterrasse eller fellestak | Ja, med nøyaktig plassering fastsatt i vedtaket | Høy hvis det monteres uten tillatelse |
| Bygg med forhåndsinstallasjon for aircondition | Forhåndsinstallasjonen må brukes | Svært høy, som i Tribunal Supremo-saken fra 2016 |
Beskytter en tillatelse deg hvis anlegget er til sjenanse?
Dommen fra Tarragona svarer nei. Noen eiere hadde satt utedelen på sin terrasse, og anlegget blåste varm luft mot nabo-terrassen ved siden av. Huseierforeningen vedtok på et ekstraordinært møte å kreve at de fjernet eller flyttet anlegget, og de anket vedtaket med påstand om at installasjonen var korrekt og i tråd med foreningens regler.
Både Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de El Vendrell og Audiencia ga huseierforeningen rett: det ble ikke stilt spørsmål ved retten til å ha aircondition, men ved skaden anlegget voldte på det aktuelle stedet. En korrekt installasjon kan måtte flyttes hvis den skaper dokumenterbar sjenanse.
Hva kan du gjøre hvis naboens aircondition plager deg?
- Snakk med naboen, og hvis det ikke fører frem, send et skriftlig krav med kopi til formannen (presidente) eller forvalteren (administrador) i huseierforeningen.
- Dokumenter problemet med bilder, videoer og tidspunkter, og om mulig med en profesjonell støymåling.
- Hvis grensene overskrides, kan du anmelde forholdet til kommunen: i Andalucía gjelder Decreto 50/2025 og de kommunale forskriftene.
- Be om at saken behandles i generalforsamlingen: huseierforeningen kan formelt pålegge naboen å rette opp forholdet, og hvis han ikke gjør det, gå til domstolene.
Hvor mange leiligheter til salgs har aircondition på Costa del Sol?
De aller fleste: 81 % av leilighetene, toppleilighetene, dupleksene og studioene til salgs i vår portefølje annonseres med aircondition. I Málaga by synker tallet til 61 %, trolig fordi det er en større andel eldre bygg der.
| Kommune | Analyserte leiligheter til salgs | Annonserer aircondition | Annonserer forhåndsinstallasjon |
|---|---|---|---|
| Marbella | 1 174 | 83 % | 5 % |
| Estepona | 815 | 86 % | 9 % |
| Mijas | 580 | 82 % | 5 % |
| Fuengirola | 559 | 84 % | 9 % |
| Benahavís | 305 | 87 % | 9 % |
| Benalmádena | 238 | 76 % | 8 % |
| Málaga | 236 | 61 % | 2 % |
| Manilva | 213 | 79 % | 8 % |
| Totalt portefølje EVS | 4 573 | 81 % | 7 % |
Kilde: porteføljen til EVS PROPERTY GROUP per 16. september 2026, kommuner med mer enn 200 leiligheter til salgs; totalen omfatter hele porteføljen. Tallene bygger på det hver annonse oppgir: at noe ikke er nevnt, betyr ikke at boligen mangler det.
Hva bør en kjøper sjekke før signering?
Hvis du skal kjøpe leilighet i Marbella, Mijas eller Málaga, bør du sjekke følgende før du signerer:
- Hvor utedelene står, og om huseierforeningen godkjente installasjonen.
- Vedtektene og de interne ordensreglene (normas de régimen interior), i tilfelle de begrenser anleggene.
- Referatene fra de siste generalforsamlingene, i tilfelle det finnes klager eller vedtak om aircondition.
- Om bygget har forhåndsinstallasjon, og om det nåværende anlegget benytter den.
- Fakturaen og attesten fra installasjonsfirmaet.
Et ulovlig anlegg blir ikke lovlig ved salget: huseierforeningen vil rette kravet mot den som da er eier. Be selgeren erklære skriftlig at det ikke foreligger noen utestående pålegg.
Og hvis boligen er utleid?
Hvis leietakeren vil installere et anlegg, trenger han ditt skriftlige samtykke til arbeid som endrer boligen (artikkel 23 i Ley de Arrendamientos Urbanos, den spanske husleieloven), og hvis utedelen skal på et fellesareal, også tillatelse fra huseierforeningen. Og hvis anlegget skaper sjenanse, kan søksmålet om opphør (acción de cesación) rettes mot både deg og leietakeren.
Hvordan installerer du aircondition uten problemer med naboene?
- Les vedtektene og sjekk hos kommunen om det finnes begrensninger, særlig i historiske bykjerner som i Málaga eller Marbella.
- Meld skriftlig fra til formannen eller forvalteren om modell, plassering, forventet støy og avløp.
- Hvis utedelen skal på fasaden, takterrassen eller i en lysgård, be om at saken settes opp til avstemning på neste generalforsamling, og ta vare på vedtaket.
- Velg et stille anlegg og en plassering som ikke retter støy, varm luft eller drypping mot andre boliger.
- Bruk et autorisert firma, noe som er påkrevd for anlegg med fluorholdige gasser, og ta vare på fakturaen og attesten.
Oppsummert: kan du bli pålagt å fjerne airconditionen?
Huseierforeningen kan ikke tvinge deg til å fjerne airconditionen av ren lune, men den kan det hvis du uten tillatelse endrer et fellesareal, strider mot vedtektene eller kommunale regler, overser en forhåndsinstallasjon eller skaper dokumenterbar sjenanse. Å melde fra om installasjonen, få vedtak når det kreves og velge plassering med omhu forhindrer nesten alle problemer.
Hvis du skal kjøpe eller selge på Costa del Sol og vil gjennomgå installasjonene og huseierforeningens regler før du signerer, hjelper vi deg hos EVS PROPERTY GROUP.
Denne artikkelen er kun ment som informasjon og erstatter ikke rådgivning fra en advokat i din konkrete sak.
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg bli pålagt å fjerne en aircondition som ble installert for år siden?
De kan prøve, men toleranse spiller i din favør: hvis huseierforeningen kjente til anlegget og ikke protesterte i årevis, eller hvis det henger lignende anlegg på fasaden, kan domstolene legge til grunn et stilltiende samtykke. Det beskytter deg ikke hvis anlegget er til sjenanse.
Trenger jeg tillatelse for å sette aircondition på terrassen min?
Hvis anlegget ikke synes utenfra, fasaden ikke bores i og vedtektene ikke forbyr det, er det i utgangspunktet nok å melde fra. Pass imidlertid på at støy og varm luft ikke når naboene.
Hvor mye støy kan naboens aircondition lage?
Det avhenger av den regionale støyreguleringen og kommunens forskrift, med strengere grenser om natten. I Andalucía gjelder Decreto 50/2025; hvis du mener grensene overskrides, kan du be kommunen om en måling.
Hvilket flertall trengs for å godkjenne et anlegg på fasaden?
Som hovedregel tre femtedeler av eierne og av eierandelene (artikkel 17.4 i Ley de Propiedad Horizontal), selv om domstolene har vært fleksible med aircondition i eldre bygg. Vedtektene kan stille ytterligere vilkår.
Hva nå? Det nyttigste etter å ha lest er å se på det faktiske markedet: ta en titt på boliger etter sted eller fortell oss på WhatsApp hva du ser etter – område, budsjett, tidsramme – så setter vi sammen et skreddersydd utvalg, uforpliktende.
Kan også være nyttig: selge boligen din investere på Costa del Sol gratis verdivurdering månedlig prisrapport
