Airconditioning en comunidad de vecinos: kunnen ze je verplichten hem te verwijderen?

Ja: de comunidad de vecinos (de vereniging van eigenaars van het gebouw) kan je verplichten de airconditioning te verwijderen of te verplaatsen, maar alleen in specifieke gevallen. Dat gebeurt vooral wanneer de buitenunit zonder toestemming aan de gevel, op het dak of op een ander gemeenschappelijk element wordt geplaatst, wanneer de statuten dat verbieden, wanneer het gebouw al een preinstalación (voorbereide aansluiting voor airconditioning) had of wanneer het toestel objectieve overlast voor de buren veroorzaakt.

Aan de Costa del Sol is de kwestie niet onbelangrijk: 81% van de appartementen te koop in onze catalogus vermeldt airconditioning. Een recent vonnis van de Audiencia Provincial de Tarragona heeft het debat heropend. We zetten daarom op een rij wat de wet zegt, wat de rechtbanken hebben beslist en hoe je het toestel installeert zonder het risico het weer te moeten demonteren.

Wanneer kunnen ze je verplichten de airconditioning te verwijderen?

Het is niet genoeg dat een buur het toestel niet mooi vindt. De comunidad, of in voorkomend geval de gemeente, kan eisen dat je het verwijdert of op een andere plek zet in de volgende gevallen:

• Het is zonder toestemming op een gemeenschappelijk element geplaatst, zoals de gevel, het dak of de lichtkoer, en tast de esthetiek van het gebouw aan.
• De statuten verbieden toestellen aan de gevel of op het dak uitdrukkelijk.
• Het voldoet niet aan de gemeentelijke regelgeving, die strenger is in historische centra en beschermde gebouwen.
• Het veroorzaakt objectieve overlast: overmatig lawaai, trillingen, druppelen of warme lucht die naar een andere woning wordt geblazen.
• Het is slecht bevestigd of brengt de veiligheid van het gebouw in gevaar.
• Het gebouw had al een preinstalación en toch zijn er toestellen aan de gevel gehangen.

Wat zegt de Ley de Propiedad Horizontal over airconditioning?

De wet noemt airconditioning niet, maar artikel 7 lost de meeste gevallen op. Lid 1 staat elke eigenaar toe de installaties van zijn woning te wijzigen, zolang dat de veiligheid, de structuur of het uiterlijk van het gebouw niet aantast en andere buren niet benadeelt, en mits hij dat vooraf aan de comunidad meldt. In de gemeenschappelijke delen mag hij daarentegen niet op eigen houtje wijzigingen aanbrengen.

Lid 2 verbiedt hinderlijke, ongezonde, schadelijke of gevaarlijke activiteiten en activiteiten die de statuten verbieden. Als de buur het verzoek van de voorzitter negeert, kan de junta (de algemene vergadering van eigenaars) een acción de cesación (vordering tot staking) bij de rechtbank goedkeuren, die ook een schadevergoeding kan omvatten.

Welke meerderheid is er nodig in de junta?

Een unit aan de gevel of op het dak plaatsen betekent gemeenschappelijke elementen wijzigen. In de regel vereist artikel 17.4 daarvoor de instemming van drie vijfde van de eigenaars, die op hun beurt drie vijfde van de cuotas (aandelen in de gemeenschap) vertegenwoordigen. Toch is het Tribunal Supremo (Hooggerechtshof) soepel geweest met airconditioning en eist het niet altijd de instemming van iedereen, vooral niet in gebouwen die zijn gebouwd voordat dit soort toestellen gebruikelijk was en als het toestel noch de structuur noch de esthetiek beschadigt.

En als het gebouw een preinstalación heeft?

Dan is het gedaan met de soepelheid. In 2016 gelastte het Tribunal Supremo meerdere buren de toestellen te verwijderen die aan de gevel van een binnenplaats hingen, omdat de woningen al een preinstalación hadden: de toestellen naar buiten brengen was niet nodig. Houd daar rekening mee bij de aankoop, want ongeveer 7% van de appartementen te koop in onze catalogus vermeldt een preinstalación, en in Estepona, Fuengirola of Benahavís ligt het cijfer rond 9%.

Heb ik toestemming van de comunidad nodig om airconditioning te installeren?

Dat hangt vooral af van waar de buitenunit komt. Deze tabel vat de meest voorkomende situaties samen:

Beschermt toestemming je als het toestel overlast geeft?

Het vonnis van Tarragona antwoordt van niet. Enkele eigenaars hadden de buitenunit op hun terras geplaatst en het toestel blies warme lucht naar het aangrenzende terras. De comunidad besloot in een buitengewone junta te eisen dat ze het toestel zouden verwijderen of verplaatsen, en zij vochten het besluit aan met het argument dat de installatie correct was en voldeed aan de regels van de comunidad.

Zowel het Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de El Vendrell (rechtbank van eerste aanleg) als de Audiencia gaven de comunidad gelijk: het recht op airconditioning stond niet ter discussie, wel de schade die het op die plek veroorzaakte. Een correcte installatie moet mogelijk toch worden verplaatst als ze aantoonbare overlast veroorzaakt.

Wat doe je als de airconditioning van de buren je stoort?

1. Praat met de buur en dien, als er geen oplossing komt, schriftelijk een klacht in met een kopie aan de voorzitter of de beheerder van de comunidad.
2. Documenteer het probleem met foto’s, video’s en tijdstippen en, als je kunt, met een professionele geluidsmeting.
3. Als de limieten worden overschreden, meld het dan bij de gemeente: in Andalucía zijn het Decreto 50/2025 en de gemeentelijke verordeningen van toepassing.
4. Vraag om behandeling in de junta: de comunidad kan de buur formeel aanmanen en, als hij de situatie niet herstelt, naar de rechtbank stappen.

Hoeveel appartementen te koop aan de Costa del Sol hebben airconditioning?

De overgrote meerderheid: 81% van de appartementen, penthouses, duplexen en studio’s te koop in onze catalogus vermeldt airconditioning. In de stad Málaga daalt het cijfer naar 61%, waarschijnlijk door het grotere aandeel oudere gebouwen.

Bron: catalogus van EVS PROPERTY GROUP op 16 september 2026, gemeenten met meer dan 200 appartementen te koop; het totaal omvat de hele catalogus. De cijfers geven weer wat elke advertentie vermeldt: dat iets niet wordt genoemd, betekent niet dat de woning het niet heeft.

Wat moet een koper controleren voordat hij tekent?

Als je een appartement in Marbella, Mijas of Málaga gaat kopen, controleer dan vóór de ondertekening:

• Waar de buitenunits zitten en of de comunidad de installatie heeft goedgekeurd.
• De statuten en de normas de régimen interior (het huishoudelijk reglement), voor het geval ze toestellen beperken.
• De notulen van de laatste junta’s, voor het geval er klachten of besluiten over airconditioning zijn.
• Of het gebouw een preinstalación heeft en of het huidige toestel daar gebruik van maakt.
• De factuur en het certificaat van het installatiebedrijf.

Een onregelmatig toestel wordt niet gelegaliseerd door de verkoop: de comunidad spreekt de eigenaar van dat moment aan. Vraag de verkoper schriftelijk te verklaren dat er geen openstaande aanmaningen zijn.

En als de woning verhuurd is?

Als de huurder een toestel wil installeren, heeft hij je schriftelijke toestemming nodig voor werkzaamheden die de woning wijzigen (artikel 23 van de Ley de Arrendamientos Urbanos, de Spaanse huurwet) en, als de unit op een gemeenschappelijk element komt, de toestemming van de comunidad. En als het toestel overlast veroorzaakt, kan de acción de cesación tegen jou en tegen de huurder worden gericht.

Hoe installeer je airconditioning zonder problemen met de buren?

1. Lees de statuten en vraag bij de gemeente na of er beperkingen zijn, vooral in historische centra zoals die van Málaga of Marbella.
2. Meld het model, de plaats, het geluid en de geplande afvoer schriftelijk aan de voorzitter of de beheerder.
3. Als de unit aan de gevel, op het dak of in een lichtkoer komt, vraag dan om stemming in de eerstvolgende junta en bewaar het besluit.
4. Kies een stil toestel en een plek die geen lawaai, warme lucht of druppelend water naar andere woningen richt.
5. Huur een erkend bedrijf in, verplicht voor toestellen met gefluoreerde gassen, en bewaar de factuur en het certificaat.

Kortom: kunnen ze je verplichten de airconditioning te verwijderen?

De comunidad kan je niet zomaar uit een gril verplichten de airconditioning te verwijderen, maar wel als die zonder toestemming een gemeenschappelijk element wijzigt, botst met de statuten of de gemeentelijke regelgeving, een preinstalación negeert of aantoonbare overlast veroorzaakt. De installatie melden, indien nodig het besluit verkrijgen en de plaats goed kiezen voorkomt vrijwel alle problemen.

Als je aan de Costa del Sol gaat kopen of verkopen en vóór de ondertekening de installaties en de regels van de comunidad wilt laten nakijken, helpt EVS PROPERTY GROUP je graag.

Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke geval.

Veelgestelde vragen