Aircondition og comunidad de vecinos: kan du blive tvunget til at fjerne den?

Ja: ejerforeningen (comunidad de vecinos) kan kræve, at du fjerner eller flytter din aircondition, men kun i bestemte tilfælde. Det sker især, når den udendørs enhed er sat op uden tilladelse på facaden, tagterrassen eller et andet fællesareal, når vedtægterne forbyder det, når bygningen allerede havde en forinstallation, eller når anlægget giver naboerne objektive gener.

På Costa del Sol er spørgsmålet langt fra ligegyldigt: 81 % af de lejligheder til salg i vores katalog, der er annonceret med aircondition. En nylig dom fra Audiencia Provincial de Tarragona har genåbnet debatten, så vi gennemgår, hvad loven siger, hvad domstolene har afgjort, og hvordan du installerer anlægget uden at risikere at skulle tage det ned igen.

Hvornår kan du blive tvunget til at fjerne airconditionen?

Det er ikke nok, at en nabo ikke kan lide anlægget. Ejerforeningen, eller i givet fald kommunen, kan kræve, at du fjerner det eller flytter det i disse tilfælde:

• Det blev installeret uden tilladelse på et fællesareal, f.eks. facaden, tagterrassen eller lysskakten (patio de luces), og ændrer bygningens udseende.
• Vedtægterne forbyder udtrykkeligt anlæg på facaden eller taget.
• Det overtræder kommunale regler, som er strengere i historiske bymidter og fredede bygninger.
• Det giver objektive gener: for meget støj, vibrationer, dryp eller varm luft rettet mod en anden bolig.
• Det er dårligt fastgjort eller udgør en risiko for bygningens sikkerhed.
• Bygningen havde allerede en forinstallation, og der er alligevel hængt anlæg op på facaden.

Hvad siger Ley de Propiedad Horizontal om aircondition?

Loven nævner ikke aircondition, men dens artikel 7 afgør de fleste sager. Stk. 1 giver hver ejer lov til at ændre installationerne i sin bolig, hvis det ikke påvirker bygningens sikkerhed, struktur eller ydre udseende og ikke skader andre naboer, forudsat at ejeren først giver ejerforeningen besked. På fællesarealer må man derimod ikke foretage ændringer på egen hånd.

Stk. 2 forbyder generende, sundhedsskadelige, skadelige eller farlige aktiviteter samt aktiviteter, som vedtægterne forbyder. Hvis naboen ignorerer formandens (presidente) påkrav, kan generalforsamlingen (junta) give tilladelse til at anlægge et cessationssøgsmål (acción de cesación) ved domstolene, som også kan omfatte erstatning.

Hvilket flertal kræves på generalforsamlingen?

At placere en enhed på facaden eller tagterrassen betyder at ændre fællesarealer, og som hovedregel kræver artikel 17.4 ja-stemmer fra tre femtedele af ejerne, som tillige repræsenterer tre femtedele af ejerandelene (cuotas). Alligevel har Tribunal Supremo (den spanske højesteret) været fleksibel i sager om aircondition og kræver ikke altid alles samtykke, især i bygninger opført, før sådanne anlæg var almindelige, og hvis anlægget ikke skader strukturen eller æstetikken.

Og hvis bygningen har en forinstallation?

Her ophører fleksibiliteten. I 2016 pålagde Tribunal Supremo flere naboer at fjerne anlæg, der var hængt op på facaden mod en indre gård, fordi boligerne allerede havde en forinstallation: det var ikke nødvendigt at placere dem udenfor. Det er godt at have in mente, når du køber, for omkring 7 % af de lejligheder til salg i vores katalog, der er annonceret med forinstallation, og i Estepona, Fuengirola og Benahavís ligger tallet omkring 9 %.

Har jeg brug for ejerforeningens tilladelse til at installere aircondition?

Det afhænger først og fremmest af, hvor den udendørs enhed skal placeres. Tabellen opsummerer de mest almindelige situationer:

Beskytter en tilladelse dig, hvis anlægget generer?

Dommen fra Tarragona svarer nej. Nogle ejere installerede den udendørs enhed på deres terrasse, og anlægget blæste varm luft ind på nabo-terrassen. Ejerforeningen besluttede på en ekstraordinær generalforsamling at kræve, at de fjernede eller flyttede den, og de anfægtede beslutningen med den begrundelse, at installationen var korrekt og overholdt ejerforeningens regler.

Både Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de El Vendrell og Audiencia gav ejerforeningen ret: det handlede ikke om retten til at have aircondition, men om den skade, den forårsagede på det pågældende sted. En korrekt installation kan skulle flyttes, hvis den giver påviselige gener.

Hvad gør du, hvis naboens aircondition generer dig?

1. Tal med naboen, og hvis der ikke findes en løsning, så reklamer skriftligt med kopi til formanden eller administratoren af ejerforeningen.
2. Dokumentér problemet med billeder, videoer og tidspunkter og, hvis du kan, med en professionel støjmåling.
3. Hvis grænserne overskrides, så anmeld det til kommunen: i Andalusien gælder Decreto 50/2025 og de kommunale forskrifter.
4. Bed om, at generalforsamlingen behandler sagen: ejerforeningen kan formelt give naboen påkrav og, hvis han ikke retter forholdet, gå til domstolene.

Hvor mange lejligheder til salg har aircondition på Costa del Sol?

Langt de fleste: 81 % af lejlighederne, penthouselejlighederne, duplexlejlighederne og studioerne til salg i vores katalog er annonceret med aircondition. I Málaga by falder tallet til 61 %, sandsynligvis fordi der er flere ældre bygninger.

Kilde: EVS PROPERTY GROUPs katalog pr. 16. september 2026, kommuner med mere end 200 lejligheder til salg; totalen omfatter hele kataloget. Tallene bygger på det, hver annonce oplyser: at noget ikke er nævnt, betyder ikke, at boligen ikke har det.

Hvad bør en køber kontrollere, før han skriver under?

Hvis du vil købe en lejlighed i Marbella, Mijas eller Málaga, så kontrollér før underskrift:

• Hvor de udendørs enheder sidder, og om ejerforeningen har godkendt deres installation.
• Vedtægterne og de interne ordensregler, hvis de begrænser anlæg.
• Referaterne (actas) fra de seneste generalforsamlinger, hvis der er klager eller beslutninger om aircondition.
• Om bygningen har en forinstallation, og om det nuværende anlæg bruger den.
• Fakturaen og certifikatet fra installationsfirmaet.

Et ulovligt anlæg bliver ikke lovligt ved salget: ejerforeningen vil rette kravet mod den ejer, der er ejer på det tidspunkt. Bed sælger erklære skriftligt, at der ikke foreligger nogen verserende påkrav.

Og hvis boligen er udlejet?

Hvis lejeren vil installere et anlæg, kræver det din skriftlige tilladelse til arbejder, der ændrer boligen (artikel 23 i Ley de Arrendamientos Urbanos, den spanske lejelov), og hvis enheden placeres på et fællesareal, ejerforeningens tilladelse. Og hvis anlægget giver gener, kan cessationssøgsmålet rettes mod både dig og lejeren.

Hvordan installerer du aircondition uden problemer med naboerne?

1. Læs vedtægterne og forhør dig i kommunen om eventuelle begrænsninger, især i historiske bymidter som dem i Málaga eller Marbella.
2. Giv formanden eller administratoren skriftligt besked om model, placering, støj og planlagt afløb.
3. Hvis enheden skal på facaden, tagterrassen eller i en gård, så bed om, at der stemmes om det på næste generalforsamling, og gem beslutningen.
4. Vælg et støjsvagt anlæg og en placering, der ikke retter støj, varm luft eller dryp mod andre boliger.
5. Ansæt et autoriseret firma, hvilket er obligatorisk for anlæg med fluorholdige gasser, og gem fakturaen og certifikatet.

Kort sagt: kan du blive tvunget til at fjerne airconditionen?

Ejerforeningen kan ikke tvinge dig til at fjerne airconditionen af lune, men den kan, hvis anlægget uden tilladelse ændrer et fællesareal, strider mod vedtægterne eller de kommunale regler, ignorerer en forinstallation eller giver påviselige gener. Hvis du anmelder installationen, får en beslutning på plads, når der er brug for det, og vælger placeringen med omtanke, undgår du næsten alle problemer.

Hvis du skal købe eller sælge på Costa del Sol og vil have installationerne og ejerforeningens regler gennemgået, før du skriver under, hjælper vi dig hos EVS PROPERTY GROUP.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg blive tvunget til at fjerne en aircondition, der blev installeret for flere år siden?

De kan prøve, men tolerancen taler til din fordel: hvis ejerforeningen kendte til anlægget og ikke gjorde indsigelse i årevis, eller der findes lignende anlæg på facaden, kan domstolene lægge til grund, at der foreligger stiltiende samtykke. Det beskytter dig ikke, hvis anlægget giver gener.

Har jeg brug for tilladelse til at sætte aircondition op på min terrasse?

Hvis den ikke kan ses udefra, facaden ikke bores i, og vedtægterne ikke forbyder det, er det i princippet nok at give besked. Sørg dog for, at støj og varm luft ikke når naboerne.

Hvor meget støj må naboens aircondition lave?

Det afhænger af den regionale støjlovgivning og den kommunale forskrift, med strengere grænser om natten. I Andalusien gælder Decreto 50/2025; hvis du mener, at grænserne overskrides, så bed kommunen om en måling.

Hvilket flertal kræves for at godkende et anlæg på facaden?

Som hovedregel tre femtedele af ejerne og af ejerandelene (artikel 17.4 i Ley de Propiedad Horizontal), selv om domstolene har været fleksible over for aircondition i ældre bygninger. Vedtægterne kan tilføje yderligere betingelser.