Да: любой иностранец может купить дом в Испании, проживает он в стране или нет, гражданин ли он ЕС, британец или выходец из страны за пределами Европы. Вам понадобится NIE (идентификационный номер иностранца) и счёт в испанском банке. В Андалусии нужно заложить 7 % ITP (налог на переход имущественных прав) при покупке вторичного жилья или 11,2 % IVA (НДС) и AJD (налог на юридически оформляемые документы) при покупке новостройки, а также расходы на нотариуса и регистр. Это руководство, пересмотренное 30 октября 2026 года по официальным источникам, проводит вас по всему процессу шаг за шагом; оно не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта.
Процесс покупки шаг за шагом
1. Поиск и выбор жилья
Рассчитайте общий бюджет: цена плюс налоги и расходы. Налоги зависят от типа объекта: вторичное жильё (ITP), новостройка от застройщика (IVA и AJD) или покупка на этапе строительства («на плане»).
Каждое объявление о продаже должно содержать энергетический сертификат объекта (Real Decreto 390/2021, ст. 15). Если его нет, запросите его.
2. Резервирование и договор arras (задаток)
После резервирования подписывается договор arras с внесением задатка. При arras penitenciales (ст. 1454 Гражданского кодекса, Código Civil), если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток, а если отказывается продавец, то возвращает его в двойном размере. Желательно, чтобы юрист проверил вид arras, сроки и распределение расходов.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero, идентификационный номер иностранца)
По данным Policía Nacional, запросить NIE могут иностранцы, связанные с Испанией экономическими, профессиональными или социальными интересами. Его оформляют:
- в Испании, в Oficinas de Extranjería (управлениях по делам иностранцев) или Comisarías de Policía (полицейских участках);
- из-за рубежа, через консульские учреждения Испании.
Необходимые документы: форма EX-15 и квитанция об уплате сбора по modelo 790, код 012. Максимальный срок рассмотрения: пять дней с момента поступления заявления в реестр.
4. Банковский счёт в Испании
Испанский счёт упрощает оплату цены, налогов и платежей по домициляции (IBI, взносы в comunidad, коммунальные услуги). IBI — это ежегодный муниципальный налог на недвижимость, а comunidad — сообщество собственников дома. Уточните в банке, какие документы он требует от нерезидентов.
5. Due diligence: что проверить перед подписанием
- Nota simple из Registro de la Propiedad (реестра недвижимости): подтверждает, кто является собственником и есть ли ипотеки, аресты или иные обременения. Её запрашивают в реестре или через интернет в Colegio de Registradores; она носит лишь информационный характер.
- Градостроительный статус и лицензии: жильё должно быть узаконено и иметь соответствующую лицензию или declaración responsable (заявление об ответственности) на заселение.
- Comunidad de propietarios (сообщество собственников): в escritura (нотариальном акте купли-продажи) продавец должен заявить, что у него нет задолженности по взносам, и предоставить справку о задолженностях от секретаря с визой председателя (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 9.1.e). Изучите устав: он может запрещать или ограничивать туристическую аренду.
- IBI: запросите последнюю квитанцию; в ней указана кадастровая стоимость, и она подтверждает отсутствие долгов.
- Сертификат энергоэффективности: обязателен при продаже существующего жилья, срок действия не более десяти лет (пять лет при классе G).
- Продавец-нерезидент: покупатель обязан удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую службу (Hacienda) по modelo 211 в течение одного месяца с момента покупки.
6. Ипотека для нерезидентов
Официальных данных нет, но, по сведениям ипотечных агрегаторов, банки обычно финансируют нерезидентов в размере около 60–70 % от меньшего из двух значений: цены и оценочной стоимости. Остальное, а также налоги и расходы вы вносите самостоятельно.
Вас защищает Ley 5/2019 об ипотечном кредитовании: банк обязан вручить вам FEIN и FiAE не менее чем за десять календарных дней до подписания, а нотариус проверяет это и бесплатно консультирует вас до подписания escritura. По данным Banco de España, клиент оплачивает оценку, а банк берёт на себя нотариус, регистр, gestoría и налоги по ипотеке.
7. Подписание escritura у нотариуса
Купля-продажа оформляется публичной escritura у нотариуса. Его гонорар рассчитывается по официальному тарифу (Real Decreto 1426/1989), одинаковому для всех нотариусов.
8. Налоги и регистрация в реестре
После подписания уплачивается соответствующий налог (ITP или AJD) по modelo 600; в Андалусии срок составляет два месяца со дня, следующего за подписанием. Затем escritura регистрируется в Registro de la Propiedad, гонорары которого также определяются тарифом.
9. Коммунальные услуги и подключения
Переоформление воды, электричества, газа и интернета на нового владельца и домициляция платежей по IBI, вывозу мусора и comunidad. Если вы не будете проживать в Испании, желательно иметь консультанта для подачи ежегодных деклараций.
Сколько стоит покупка дома в Андалусии?
Вторичное жильё: ITP
В Андалусии покупка жилья с рынка вторичной недвижимости облагается Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) по ставке 7 % (общая ставка, Ley 5/2021 о переданных налогах). Налоговая база — большее из двух значений: цены, указанной в escritura, и референтной стоимости Catastro.
Для основного жилья действуют пониженные ставки: 6 %, если стоимость не превышает 150 000 €, и 3,5 % для отдельных категорий, например для лиц младше 35 лет при стоимости до 150 000 €. Вторая резиденция покупателя-нерезидента облагается по общей ставке.
Объявленное изменение на 2027 год: проект закона о бюджете Junta на 2027 год, одобренный Consejo de Gobierno 30 октября 2026 года, снижает общую ставку до 6,75 % и повышает до 200 000 € предел для пониженных ставок с 1 января 2027 года, если его одобрит парламент Андалусии. До тех пор действует ставка 7 %.
Новостройка: IVA и AJD
При первой продаже застройщиком уплачивается IVA в размере 10 % (жильё с гаражными местами до двух единиц и подсобными помещениями, продаваемыми одновременно; 4 % для отдельных видов социального жилья) плюс налог Actos Jurídicos Documentados (AJD) в размере 1,2 % в Андалусии.
| Статья | Вторичное жильё | Новостройка | Примечание |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % ожидается в 2027 году) | Не применяется | От большего из значений: цены и референтной стоимости |
| IVA | Не применяется | 10 % | От цены |
| AJD при покупке | Не применяется | 1,2 % | От цены |
| Нотариус | Официальный тариф | Официальный тариф | Ступенчатый, в зависимости от стоимости; запросите смету |
| Registro de la Propiedad | Официальный тариф | Официальный тариф | Ступенчатый, в зависимости от стоимости |
| Gestoría | Свободные гонорары | Свободные гонорары | По желанию |
| Оценка при ипотеке | Оплачивает покупатель | Оплачивает покупатель | Остальные расходы по ипотеке оплачивает банк |
| Удержание 3 % (modelo 211) | Если продавец — нерезидент | Не применяется | Это не расход: сумма вычитается из цены |
| Ориентировочный итог | 7 % плюс тарифы | 11,2 % плюс тарифы | Запросите смету у нотариуса и в реестре |
Если в договоре не предусмотрено иное, продавец оплачивает plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости городской земли), а покупатель — налоги на покупку, регистрацию и копии escritura.
Какие налоги владелец платит ежегодно?
- IBI: муниципальный налог от кадастровой стоимости; ставку устанавливает каждый ayuntamiento (муниципалитет).
- Comunidad de propietarios: взнос определяется уставом и бюджетом сообщества.
- Мусор: муниципальный сбор, различающийся в зависимости от муниципалитета (Ley 7/2022 об отходах).
- IRNR (налог на доходы нерезидентов) для нерезидентов: даже если вы не сдаёте жильё в аренду, Hacienda вменяет годовой доход в размере 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости, и вы платите 19 %, если проживаете в ЕС, Исландии или Норвегии, либо 24 % в остальных случаях, по modelo 210. Если вы сдаёте жильё, налог платится с полученного дохода.
- Impuesto sobre el Patrimonio (налог на имущество) в Андалусии: необлагаемый минимум 700 000 €, и Андалусия предоставляет скидку 100 %. Нерезиденты платят налог только за имущество в Испании; какие нормы к ним применяются, должен подтвердить консультант.
Особые ситуации
Безопасно ли покупать на этапе строительства?
Если вы передаёте деньги застройщику до завершения строительства, Ley 38/1999 о регулировании строительства обязывает его гарантировать их возврат с законными процентами посредством страхования гарантии (seguro de caución) или банковской гарантии, если строительство не начнётся или не завершится в срок, а также принимать эти деньги на специальный отдельный счёт. Перед каждым платежом запросите полис или гарантию, оформленные лично на ваше имя.
Можно ли сдавать моё жильё туристам в Андалусии?
Это зависит от трёх уровней. Junta de Andalucía требует declaración responsable (заявление об ответственности) в Registro de Turismo de Andalucía и соблюдения технических требований (Decreto 28/2016 с изменениями, внесёнными Decreto 31/2024), а также муниципальную лицензию, когда она необходима. Ayuntamiento может ограничить или приостановить выдачу разрешений на новые туристические квартиры. А с 3 апреля 2025 года (Ley Orgánica 1/2025) для начала такой деятельности в здании требуется прямое одобрение 3/5 comunidad de propietarios.
Tribunal Supremo (Верховный суд) в мае 2026 года отменил единый государственный реестр аренды (NRUA), хотя цифровое единое окно для платформ сохраняется; андалусский реестр остаётся обязательным. Real Decreto-ley 29/2026, действующий с 8 октября 2026 года, предусматривает IVA 10 % для меблированной аренды сроком до 30 ночей с 1 декабря и возможную надбавку к IBI в зонах с напряжённым рынком жилья; на момент завершения этого руководства он ожидал утверждения в Конгрессе депутатов.
Существует ли ещё Golden Visa в Испании?
Нет. Вид на жительство за инвестиции в недвижимость (500 000 €) отменён Ley Orgánica 1/2025 с 3 апреля 2025 года. Покупка жилья сама по себе больше не даёт права проживать в Испании.
Британские покупатели после Brexit
- Правило 90/180: до 90 дней в любой период в 180 дней в Шенгенской зоне без визы; владение недвижимостью этот лимит не продлевает. С 10 апреля 2026 года Система въезда/выезда (EES) учитывает дни автоматически.
- Более длительное пребывание: требуется виза; тот, кто не собирается работать, обычно выбирает визу для проживания без права на трудовую деятельность, которая требует подтверждения средств в размере 400 % IPREM (плюс 100 % на каждого члена семьи) и медицинской страховки.
- Налогообложение: как нерезиденты из страны за пределами ЕС они платят IRNR по ставке 24 %.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить дом в Испании?
Да, независимо от того, проживает он в Испании или нет. Вам понадобятся NIE и, на практике, счёт в испанском банке.
Сколько налогов платится при покупке дома в Испании?
В Андалусии: 7 % ITP при покупке вторичного жилья (6,75 % ожидается в 2027 году, если бюджет будет одобрен) или 10 % IVA плюс 1,2 % AJD при покупке новостройки, а также нотариус и регистр по тарифу.
Какой процент банк финансирует нерезиденту?
Официального предела нет. По данным ипотечных агрегаторов, обычно это 60–70 % от меньшего из значений: цены и оценочной стоимости.
Даёт ли покупка дома в Испании право на проживание?
Нет. Golden Visa за инвестиции в недвижимость отменена с 3 апреля 2025 года.
Сколько дней я могу проводить в своём доме в Испании, если я британец?
До 90 дней в любой период в 180 дней в Шенгенской зоне, если только вы не получите визу или вид на жительство.
Какие налоги ежегодно платит владелец-нерезидент?
IBI, сбор за вывоз мусора и IRNR: 19 % (ЕС/ЕЭЗ) или 24 % (остальные) от вменённого дохода в размере 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости либо от арендных платежей, если вы сдаёте жильё.
Покупка с EVS PROPERTY GROUP на Коста-дель-Соль
EVS PROPERTY GROUP работает из своего офиса в Бенальмадене с покупателями из разных стран и консультирует на нескольких языках. Мы поможем вам подобрать жильё в Малаге, Марбелье, Фуэнхироле или Эстепоне, организуем просмотры и будем сопровождать вас при работе с нотариусом, банком и консультантами по вашему выбору. Напишите нам и расскажите, что вы ищете.
