Boligkup på Costa del Sol findes, men der er få af dem, og de har næsten altid en forklaring. Ifølge EVS’ katalog fra november 2026 koster kun 356 af de 8.534 boliger til salg under 250.000 €. Denne guide hjælper dig med at skelne et ægte nødsalg fra en oppustet pris, der blot er krydret med ordet »haster«, og med at forhandle med argumenter.
En advarsel: Alle tal i denne guide er udbudspriser fra EVS’ katalog, ikke afsluttende salgspriser.
Hvad er et nødsalg, og hvorfor sælges der i hast?
Et nødsalg (et salg i hast) er et salg, hvor ejeren har brug for at afslutte handlen hurtigt og derfor er villig til at acceptere vilkår, som en anden sælger ikke ville gå med til. Det vigtige er at forstå motivet, for det afgør, hvor stort et reelt spillerum der er. De mest almindelige tilfælde er disse:
- Arv mellem flere arvinger, der vil have pengene fordelt så hurtigt som muligt.
- Skilsmisse eller separation.
- Flytning eller køb af en anden bolig med en allerede fastsat dato.
- Ejer bosiddende i udlandet, som ikke længere bruger boligen.
- Ejerens gæld.
Når motivet er kalenderen, er der som regel spillerum. Når det er gæld eller en byrde på ejendommen, kan prisnedsættelsen følges af problemer, som du så overtager.
Hvor mange ægte kup findes der på Costa del Sol?
Få. Af de 8.534 boliger (lejligheder og huse) til salg i EVS’ katalog i november 2026:
- 356 koster under 250.000 € (4,2 %).
- 173 koster under 200.000 € (2,0 %).
- 70 koster under 150.000 € (0,8 %).
Det er i disse områder, at boligerne under 250.000 € er koncentreret:
| Kommune | Boliger < 250.000 € | Boliger til salg i alt |
|---|---|---|
| Mijas | 40 | 1.175 |
| Manilva | 36 | 332 |
| Estepona | 23 | 1.410 |
| Ronda (indlandet) | 22 | 58 |
| Benalmádena | 21 | 363 |
| Málaga | 19 | 396 |
| Fuengirola | 18 | 668 |
| Torremolinos | 11 | 153 |
Den billigste bolig i kataloget pr. by, målt i udbudspris: Manilva 120.000 €, Torremolinos 127.000 €, Mijas 135.000 €, Fuengirola 153.000 €, Benalmádena 159.000 € og Málaga 165.000 €.
Hvordan ved du, om prisen er en mulighed?
En »kuppris« betyder kun noget, hvis du sammenligner den med markedet i den pågældende kommune. Det er medianerne for prisen pr. kvadratmeter fra EVS’ markedsrapport (november 2026) sammen med annoncernes »midterste halvdel«, altså intervallet mellem nedre og øvre kvartil:
| Kommune | Median €/m² | Midterste halvdel €/m² |
|---|---|---|
| Manilva | 3.398 € | 2.818–4.260 € |
| Casares | 3.591 € | 2.543–4.967 € |
| Mijas | 4.317 € | 3.391–5.487 € |
| Torremolinos | 4.468 € | 3.688–6.151 € |
| Benalmádena | 4.569 € | 3.559–5.965 € |
| Estepona | 4.825 € | 3.800–6.200 € |
| Fuengirola | 5.314 € | 4.120–6.750 € |
| Marbella | 6.053 € | 4.539–8.159 € |
| Costa del Sol (i alt) | 4.744 € | 3.526–6.484 € |
Den vejledende tommelfingerregel, vi bruger hos EVS: Ligger en annonce tydeligt under den nedre grænse for den midterste halvdel i kommunen, er den enten en ægte mulighed, eller også har ejendommen en grund til den pris (stand, byrder, beboelse eller fejl i arealet). Det er en reference, ikke en vurdering.
Hvor skal du lede efter ejendomsmuligheder på Costa del Sol?
Estepona: kup med havudsigt, myte eller virkelighed?
Den, der i Estepona leder efter en kuplejlighed med havudsigt, bliver som regel skuffet: Havet og første række bliver sjældent billige. I Estepona er der 23 boliger under 250.000 € blandt 1.410 til salg, og medianen er 4.825 €/m². Er budgettet stramt, bør du se på anden række og nabokommuner som Manilva (median på 3.398 €/m²) eller Casares (3.591 €/m²). Og ser du en annonce med «piso urge vender Estepona» og en pris pr. m² over medianen, er det ikke et nødsalg: Det er markedsføring.
Boligkup i Torremolinos og Benalmádena
Torremolinos har 11 boliger under 250.000 € blandt 153 til salg, og den billigste udbydes til 127.000 €. Benalmádena har 21 blandt 363, hvor den billigste koster 159.000 €. Det er små markeder, så de gode tilbud forsvinder hurtigt, og det er klogt at have dokumentationen klar.
Mijas og Fuengirola
Mijas er den kommune med flest boliger under 250.000 € (40 af 1.175), og den billigste koster 135.000 €. I Fuengirola er der 18 af 668, og den billigste ligger på 153.000 €, selvom medianen (5.314 €/m²) er blandt de højeste i området.
Kan man købe en bolig for 20.000 €?
Ikke ved kysten. Til den pris findes der ingen beboelige boliger til salg langs kysten: Af de 8.534 i EVS’ katalog er der kun 70, der koster under 150.000 €. Med 20.000 € er det realistiske en garage eller et pulterrum. Vær mistænksom over for enhver annonce med «lejlighed til 20.000 €»: Den er som regel lokkemad, en bolig med alvorlige problemer eller salg af en anden type ejendom.
Hvad bør du kontrollere, før du betaler depositum?
- Nota simple fra Registro de la Propiedad (den spanske tingbog): hvem der er ejer, og om der er pantelån, udlæg eller andre byrder. Bed om den, før du afleverer penge.
- Gæld til comunidad de propietarios (ejerforeningen): ifølge artikel 9.1.e i Ley de Propiedad Horizontal (loven om ejerlejligheder) hæfter lejligheden for gælden i det løbende år og de tre foregående. Bed om ejerforeningens gældsattest.
- IBI (den årlige kommunale ejendomsskat): ejendommen hæfter fortsat for ubetalt IBI, så bed om kvitteringerne for de seneste år.
- Beboelse: En lejer med en gyldig kontrakt bliver boende efter salget, og en beboet bolig sælges ikke med stor rabat tilfældigt.
- Energimærke, sammenfald mellem arealet i matriklen (catastro) og i tingbogen samt første ibrugtagningstilladelse eller lovligheden af tilbygninger: en opgave for en advokat.
Tegn på et falsk kup: en «hastepris» med en €/m² over områdets median, anmodning om depositum før fremvisningen eller uden nota simple, en sælger, der ikke er ejeren og ikke har notarfuldmagt, eller «kun kontanter».
Hvordan forhandler du prisen ved et nødsalg?
Vi kan ikke give dig en «typisk» rabatprocent, fordi der ikke findes en pålidelig statistik, der understøtter den. Det, der vejer tungt i forhandlingen, er kvalitativt:
- Din position: betaling uden realkreditlån, korte frister, dokumentation klar (NIE, det spanske udlændingenummer, og bankkonto) og dokumenterede midler.
- Dine argumenter: sammenlignelige annoncer målt i €/m², hvor længe lejligheden har været på markedet, og mangler, der er fundet ved den tekniske inspektion.
Husk også, hvordan arras fungerer (depositum ved købsaftalen). Ved arras penitenciales (fortrydelsesdepositum, artikel 1454 i Código Civil) mister køberen depositummet, hvis han trækker sig, og trækker sælgeren sig, betaler han det dobbelte tilbage. Det er almindeligt, at depositummet ligger omkring 10 % af prisen, men det er ikke en lovregel.
Hvilke omkostninger skal lægges oven i prisen?
I Andalusien betaler en brugt bolig 7 % i ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdragelsesafgift), og med notar, tingbog og rådgiver (gestoría) ligger det samlede beløb omkring 7,5–8 % af prisen. Ved nybyggeri kommer der 10 % IVA (spansk moms) og 1,2 % AJD (Actos Jurídicos Documentados, stempelafgift) til, i alt omkring 12 %. Er sælgeren ikke bosiddende i Spanien, tilbageholder køberen 3 % af prisen og indbetaler dem til skattemyndighederne (Hacienda) (modelo 211): Det er en del af prisen, ikke et tillæg.
Konklusion: et kup er en god pris, der kan klare kontrollen
Costa del Sol har muligheder, men de udgør en lille minoritet og kræver næsten altid en grundig kontrol af ejendommen. Sammenlign altid med kommunens median for €/m², kontroller byrderne, før du betaler depositum, og forhandl med argumenter. Hos EVS PROPERTY GROUP kan vi hjælpe dig med at verificere en konkret ejendom og sammenligne den med markedet, før du beslutter dig.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er et nødsalg af en bolig?
Det er et salg fra en ejer, der har brug for at afslutte handlen hurtigt, for eksempel på grund af en arv, en skilsmisse, en flytning eller gæld. Det er klogt at finde ud af motivet, for det afgør det reelle forhandlingsrum.
Kan man købe en ejendom på Costa del Sol for under 20.000 €?
Ikke en bolig ved kysten: Af de 8.534 i EVS’ katalog koster kun 70 under 150.000 €. Med 20.000 € er kun en garage eller et pulterrum realistisk.
Hvordan ved jeg, om en lav pris er en reel mulighed?
Sammenlign prisen pr. kvadratmeter med medianen og den midterste halvdel i kommunen. Ligger den tydeligt under, er det enten en mulighed, eller også er der en årsag (stand, byrder, beboelse eller areal). Det er en reference, ikke en vurdering.
Hvad bør jeg bede om, før jeg betaler depositum?
En nota simple, ejerforeningens gældsattest og kvitteringerne for IBI. Kontroller også, at boligen er ledig, og lad en advokat gennemgå energimærke, matrikel og tilladelser.
Hvilke omkostninger er der ved køb af en brugt bolig i Andalusien?
ITP er 7 %, og med notar, tingbog og rådgiver (gestoría) ligger det samlede beløb omkring 7,5–8 % af prisen. Ved nybyggeri er det 10 % IVA plus 1,2 % AJD, i alt omkring 12 %.
