Notverkäufe von Immobilien in Spanien: So finden Sie echte Schnäppchen an der Costa del Sol und verhandeln richtig

Notverkäufe von Immobilien in Spanien und damit Schnäppchen-Wohnungen an der Costa del Sol gibt es, aber sie sind selten und haben fast immer eine Erklärung. Laut dem EVS-Katalog vom November 2026 kosten nur 356 der 8.534 zum Verkauf stehenden Immobilien weniger als 250.000 €. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, einen echten Notverkauf von einem Preis zu unterscheiden, der nur mit dem Wort „dringend“ aufgebläht wurde, und mit Argumenten zu verhandeln.

Ein Hinweis vorab: Alle Zahlen in diesem Ratgeber sind Angebotspreise aus dem EVS-Katalog, keine Abschlusspreise.

Notverkäufe von Immobilien in Spanien: Was steckt dahinter und warum wird in Eile verkauft?

Ein Notverkauf (dringender Verkauf) liegt vor, wenn der Eigentümer zügig abschließen muss und deshalb Bedingungen akzeptiert, die ein anderer Verkäufer nicht akzeptieren würde. Entscheidend ist, den Grund zu verstehen, denn davon hängt ab, wie viel Spielraum wirklich besteht. Die häufigsten Fälle sind diese:

• Erbschaft unter mehreren Erben, die das Geld so schnell wie möglich aufteilen wollen.
• Scheidung oder Trennung.
• Umzug oder Kauf einer anderen Immobilie mit bereits feststehendem Termin.
• Nicht ansässiger Eigentümer, der das Haus nicht mehr nutzt.
• Schulden des Eigentümers.

Ist der Grund ein Termin, gibt es meist Spielraum. Sind es Schulden oder eine Belastung der Immobilie, kann der Preisnachlass mit Problemen einhergehen, die Sie als Käufer übernehmen würden.

Wie viele echte Schnäppchen gibt es an der Costa del Sol?

Wenige. Von den 8.534 Immobilien (Wohnungen und Häuser), die im November 2026 im EVS-Katalog zum Verkauf standen:

• kosten 356 weniger als 250.000 € (4,2 %).
• kosten 173 weniger als 200.000 € (2,0 %).
• kosten 70 weniger als 150.000 € (0,8 %).

In diesen Gemeinden konzentrieren sich die Immobilien unter 250.000 €:

Die günstigste Immobilie des Katalogs je Stadt, jeweils als Angebotspreis: Manilva 120.000 €, Torremolinos 127.000 €, Mijas 135.000 €, Fuengirola 153.000 €, Benalmádena 159.000 € und Málaga 165.000 €.

Woran erkennen Sie, ob der Preis eine echte Gelegenheit ist?

Ein „Schnäppchenpreis“ sagt nur dann etwas aus, wenn Sie ihn mit dem Markt der jeweiligen Gemeinde vergleichen. Hier die Medianwerte beim Preis pro Quadratmeter aus dem EVS-Marktbericht (November 2026), zusammen mit der „mittleren Hälfte“ der Anzeigen, also der Spanne zwischen dem unteren und dem oberen Quartil:

Die Faustregel, die wir bei EVS verwenden: Liegt eine Anzeige deutlich unter der Untergrenze der mittleren Hälfte ihrer Gemeinde, ist sie entweder eine echte Gelegenheit, oder die Immobilie hat einen Grund für diesen Preis (Zustand, Belastungen, Belegung oder Fehler bei der Flächenangabe). Das ist ein Richtwert, kein Wertgutachten.

Wo finden Sie Immobilien-Gelegenheiten an der Costa del Sol?

Estepona: Schnäppchen mit Meerblick, Mythos oder Realität?

Wer in Estepona eine Schnäppchen-Wohnung mit Meerblick sucht, wird meist enttäuscht: Meer und erste Linie sind selten günstig. In Estepona liegen 23 von 1.410 zum Verkauf stehenden Immobilien unter 250.000 €, der Median beträgt 4.825 €/m². Bei knappem Budget lohnt ein Blick auf die zweite Reihe und auf Nachbargemeinden wie Manilva (Median 3.398 €/m²) oder Casares (3.591 €/m²). Und wenn Sie eine Anzeige „Wohnung dringend zu verkaufen Estepona“ sehen, deren Preis pro m² über dem Median liegt, ist das keine Dringlichkeit, sondern Marketing.

Schnäppchen-Wohnungen in Torremolinos und Benalmádena

Torremolinos hat 11 Immobilien unter 250.000 € bei 153 zum Verkauf stehenden, die günstigste kostet 127.000 €. In Benalmádena sind es 21 von 363, die günstigste liegt bei 159.000 €. Das sind kleine Märkte, gute Angebote sind daher schnell vergeben, und Sie sollten Ihre Unterlagen bereithalten.

Mijas und Fuengirola

Mijas ist die Gemeinde mit den meisten Immobilien unter 250.000 € (40 von 1.175), die günstigste kostet 135.000 €. In Fuengirola sind es 18 von 668, die günstigste liegt bei 153.000 €, doch der Median (5.314 €/m²) gehört zu den höchsten der Region.

Kann man eine Immobilie für 20.000 € kaufen?

Nicht an der Küste. Zu diesem Preis stehen an der Küste keine bewohnbaren Immobilien zum Verkauf: Von den 8.534 im EVS-Katalog liegen nur 70 unter 150.000 €. Mit 20.000 € ist realistisch allenfalls ein Stellplatz oder ein Abstellraum drin. Misstrauen Sie jeder Anzeige mit „Wohnung für 20.000 €“: Meist ist sie ein Lockvogel, eine Immobilie mit gravierenden Problemen oder der Verkauf einer anderen Art von Objekt.

Was sollten Sie vor einer Anzahlung prüfen?

• Nota simple (Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad (Grundbuchamt): Wer ist Eigentümer, und gibt es Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen? Fordern Sie sie an, bevor Sie Geld überweisen.
• Schulden bei der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft): Nach Artikel 9.1.e der Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz) haftet die Wohnung für die Schulden des laufenden Jahres und der drei Vorjahre. Verlangen Sie die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft.
• IBI (kommunale Grundsteuer): Die Immobilie haftet weiterhin für nicht gezahlte IBI, lassen Sie sich daher die Quittungen der letzten Jahre zeigen.
• Belegung: Ein Mieter mit laufendem Vertrag bleibt nach dem Verkauf in der Wohnung, und eine bewohnte Immobilie wird nicht zufällig mit hohem Preisnachlass angeboten.
• Energieausweis, übereinstimmende Fläche in Catastro (Liegenschaftskataster) und Registro sowie licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung) oder Legalität von Anbauten: eine Aufgabe für einen Rechtsanwalt.

Anzeichen für ein falsches Schnäppchen: ein „dringender“ Preis mit einem €/m² über dem Median der Gegend; die Forderung nach einer Anzahlung vor der Besichtigung oder ohne nota simple; ein Verkäufer, der nicht Eigentümer ist und keine notarielle Vollmacht hat; oder das Angebot „nur Bargeld“.

Wie verhandeln Sie den Preis bei einem Notverkauf?

Einen „typischen“ Rabattprozentsatz können wir Ihnen nicht nennen, weil es dafür keine verlässliche Statistik gibt. Was bei der Verhandlung zählt, ist qualitativ:

• Ihre Position: Zahlung ohne Hypothek, kurze Fristen, bereitliegende Unterlagen (NIE, die spanische Ausländeridentifikationsnummer, und Bankkonto) und nachgewiesene Mittel.
• Ihre Argumente: vergleichbare Anzeigen nach €/m², die Zeit, die die Wohnung schon auf dem Markt ist, und bei der technischen Inspektion festgestellte Mängel.

Behalten Sie auch im Blick, wie die arras (Anzahlung beim Kaufvorvertrag) funktionieren. Bei den arras penitenciales (Artikel 1454 des Código Civil, des spanischen Zivilgesetzbuchs) verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt, und der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er zurücktritt. Üblich ist eine Anzahlung von rund 10 % des Preises, eine gesetzliche Vorgabe ist das aber nicht.

Welche Kosten kommen zum Preis hinzu?

In Andalusien fällt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie ein ITP (Grunderwerbsteuer) von 7 % an, und mit Notar, Grundbuch und Gestoría (Abwicklungsbüro) liegen die Gesamtkosten bei etwa 7,5–8 % des Preises. Beim Neubau kommen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) und 1,2 % AJD (Stempelsteuer) hinzu, zusammen rund 12 %. Ist der Verkäufer nicht ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie an die Hacienda (Finanzamt) ab (modelo 211): Das ist Teil des Kaufpreises, kein Aufschlag.

Fazit: Ein Schnäppchen ist ein guter Preis, der die Prüfungen übersteht

An der Costa del Sol gibt es Gelegenheiten, aber sie sind eine kleine Minderheit und erfordern fast immer eine gründliche Prüfung der Immobilie. Vergleichen Sie immer mit dem Median des €/m² der Gemeinde, prüfen Sie die Belastungen vor der Anzahlung und verhandeln Sie mit Argumenten. EVS PROPERTY GROUP kann Ihnen helfen, eine konkrete Immobilie zu prüfen und mit dem Markt zu vergleichen, bevor Sie sich entscheiden.

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