Købsomkostninger ved boligkøb i 2026: notar, tinglysning og skatter på Costa del Sol

Købsomkostningerne ved en bolig på Costa del Sol udgør ved videresalg (segunda mano) omkring 7,5-8 % af prisen: 7 % i ITP (overdragelsesafgift ved brugte boliger) plus notar, tinglysning og gestoría (administrativ rådgiver, der håndterer papirarbejdet), som tilsammen ligger på mellem 1.500 og 3.000 € afhængigt af værdien. Ved nybyggeri (obra nueva) stiger regningen til omkring 12 %, fordi der betales 10 % i IVA (moms) og 1,2 % i actos jurídicos documentados (AJD, stempelafgift på tinglyste dokumenter). Notaromkostningerne ved selve købet betales af køberen, medmindre kontrakten bestemmer andet.

Nedenfor gennemgår vi hver enkelt udgift, hvem der betaler den, og to eksempler med reelle priser fra kysten. Tallene for notar og tinglysning er vejledende: begge opkræver efter en officiel takst, og det er en god idé at bede om et tilbud, før du skriver under.

Hvilke omkostninger er der ved at købe en bolig i Andalusien?

ITP beregnes af den højeste af to værdier: prisen i skødet eller den referenceværdi, som Catastro (matrikelregisteret) har fastsat. Hvis du køber under referenceværdien, betaler du alligevel af referenceværdien.

Hvilke notaromkostninger betaler køberen?

Ifølge Código Civil (den spanske civillov) betaler sælgeren originalen af skødet (escritura matriz), og køberen betaler den første kopi, men i praksis lægger næsten alle kontrakter notaromkostningerne ved købet over på køberen, og det er dem, du bør budgettere med. Beløbet afhænger ikke af, hvilken notar du vælger: alle opkræver efter samme takst, godkendt ved Real Decreto 1426/1989, som stiger med boligens værdi og med antallet af sider i skødet (escritura).

Hvis du køber med boliglån, er låneskødet et andet dokument. Siden Ley 5/2019 betaler banken sin egen notar, tinglysningen, gestoría og pantelånsafgiften; køberen skal kun dække vurderingen og eventuelle kopier, hvis han eller hun beder om dem.

Hvad koster det at få skødet i orden? To eksempler fra Costa del Sol

Vi tager en lejlighed til 300.000 €, som er typisk i Fuengirola, Torremolinos eller Manilva, samt medianen for annoncerne på kysten i vores markedsrapport, 650.000 €. Notar, tinglysning og gestoría er estimater i den høje ende af intervallet; skatten er præcis.

Hvis boligen skal være din faste bolig og koster op til 150.000 €, falder ITP til 6 %, og til 3,5 % for personer under 35 år og andre grupper med samme grænse. For 2027 lægger Junta de Andalucías budgetforslag op til at sænke den almindelige sats til 6,75 % og hæve grænsen til 200.000 €, afventende godkendelse i det andalusiske parlament.

Hvilke omkostninger kommer der til for en ikke-bosiddende køber?

• NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge): den officielle gebyr er lav (modelo 790 kode 012), men hvis du overlader sagen til andre, skal du betale for notarfuldmagt, apostille, oversættelse og honorarer.
• Advokat: det er ikke obligatorisk, men det er almindeligt at hyre en til due diligence; honorarerne er frie og fastsættes som regel som en procentdel af prisen eller som en fast pris.
• Oversættelser og valutakurs: hvis du betaler fra en anden valuta end euro, kan forskellen mellem bankens kurs og en specialiseret tjenestes kurs koste mere end notaren.
• Årlige skatter: som ikke-bosiddende skal du hvert år selvangive boligens beregnede indkomst (renta imputada) med modelo 210, også selvom du ikke udlejer den, og derudover betale IBI (den årlige ejendomsskat) og renovationsafgift.

Hvis sælgeren er ikke-bosiddende, skal køberen tilbageholde 3 % af prisen og indbetale dem til skattemyndighederne (Hacienda) med modelo 211. Det er ikke en ekstra udgift, fordi beløbet fratrækkes betalingen til sælgeren, men det er en forpligtelse for køberen, som notaren kontrollerer.

Hvornår og hvordan betales skatterne ved købet?

ITP eller AJD afregnes i Andalusien med modelo 600 inden for to måneder efter underskriften; IVA ved nybyggeri betales til bygherren sammen med prisen. Uden dokumentation for skattebetalingen indfører Registro ikke boligen i dit navn, så i praksis indleverer gestoría eller advokaten den i dagene efter skødet.

Konklusion

For at undgå overraskelser skal du lægge 8 % oven i prisen, hvis du køber brugt, og 12 %, hvis det er nybyggeri, plus ekstraudgifterne for ikke-bosiddende, hvis det gælder dig. Hos EVS PROPERTY GROUP giver vi dig den nøjagtige beregning for hver bolig, du er interesseret i, med tilbud på notar og tinglysning, før du underskriver reservationen.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad koster det at få skødet i orden på en bolig til 200.000 €?

I Andalusien, ved videresalg, ca. 14.000 € i ITP à 7 % plus omkring 1.200-1.800 € til notar, tinglysning og gestoría. Hvis det er din faste bolig, gælder den nedsatte sats på 6 % ikke, fordi prisen overstiger grænsen på 150.000 €.

Hvilke notaromkostninger betaler køberen?

Ifølge loven den første kopi af skødet; i praksis næsten altid hele notaren ved købet, fordi det aftales i kontrakten. Notaren ved boliglånet betales af banken.

Betaler udlændinge mere i skat, når de køber bolig i Spanien?

Nej. ITP, IVA og AJD er de samme for en spanier som for en udlænding. Det, der ændrer sig, er den årlige beskatning: en ikke-bosiddende selvangiver den beregnede indkomst med modelo 210 og kan ikke anvende de nedsatte satser for fast bolig.

Kan købsomkostningerne betales med boliglånet?

Sjældent. Bankerne finansierer en procentdel af den laveste værdi af pris og vurdering, og skatter og omkostninger skal køberen selv dække med opsparing. En ikke-bosiddende får som regel finansieret omkring 60-70 %.