Sælg dit hjem og bliv boende: trin-for-trin-guide til salg af nuda propiedad

Når du sælger nuda propiedad (den blotte ejendomsret) til din bolig og forbeholder dig den livsvarige brugsret (usufructo), får du penge i dag og kan blive boende i dit hjem resten af livet. I praksis overdrager du ejerskabet – hvem der bliver ejer i fremtiden – men beholder retten til at bruge og bo i boligen, så længe du lever. Modellen er blevet mere populær blandt ældre boligejere, som ønsker likviditet uden at flytte. Nedenfor forklarer vi trin for trin, hvordan den fungerer, hvor meget du får udbetalt afhængigt af din alder, og hvilke skatter den medfører.

Hvad er nuda propiedad og usufructo?

Den fulde ejendomsret til en bolig kan opdeles i to rettigheder: nuda propiedad (at være titulær ejer, ejer »på papiret«) og usufructo (retten til at bruge, bo i og nyde godt af boligen). Når du sælger nuda propiedad og beholder usufructo, bliver køberen ejer, men kan ikke selv flytte ind: Du bor fortsat i boligen. Når usufructo ophører – normalt ved brugsrettshaverens død – får køberen den fulde ejendomsret.

Hvordan beregnes prisen på nuda propiedad?

Prisen på nuda propiedad er lavere end markedsværdien, fordi værdien af din brugsret trækkes fra. Hacienda (de spanske skattemyndigheder) fastsætter en vejledende formel (art. 26 i Ley del ITP y AJD, loven om ITP – overdragelsesafgift – og AJD – stempelafgift): Brugsrettens procentdel er 89 minus brugsrettshaverens alder, med et minimum på 10 % og et maksimum på 70 %. Jo ældre du er, jo mindre er din brugsret, og jo større er den del (og dermed den pris) af nuda propiedad, som du sælger.

Et eksempel: en bolig til 300.000 € og en ejer på 70 år → usufructo 89−70 = 19 % (57.000 €), og nuda propiedad 81 % (243.000 €). Sådan ser det ud efter alder:

Der er tale om vejledende tal ud fra skatteformlen; den endelige pris forhandles mellem parterne.

Salget trin for trin

1. Få boligen vurderet. Tag udgangspunkt i en professionel vurdering af markedsværdien; det er på denne værdi, at fradraget for usufructo anvendes.
2. Beregn usufructo og nuda propiedad med aldersformlen (89 − alder) for at finde ud af, hvor stor en procentdel du sælger.
3. Find en køber. Det er et nicheprodukt: Der findes platforme og investorer, som specialiserer sig i nuda propiedad.
4. Forhandl og få vilkårene på skrift: pris og betalingsform (kontant eller afdragsvis), om usufructo er livsvarig eller tidsbegrænset, hvem der betaler IBI (den årlige spanske ejendomsskat), fællesudgifter til comunidad de propietarios (ejerforeningen) og forsyninger, fordelingen af derramas (ekstraordinære bidrag) og vedligeholdelsesarbejder, og om du må udleje boligen.
5. Underskriv escritura (skødet) hos en notar, og få det tinglyst i Registro de la Propiedad (den spanske tingbog). Tinglysningen er nøglen til din sikkerhed: Når den livsvarige usufructo er tinglyst, kan ingen senere køber fratage dig retten til at bo i boligen.

Hvilke skatter skal der betales?

For sælgeren (brugsrettshaveren) beskattes gevinsten i IRPF (den spanske indkomstskat) af forskellen mellem overdragelsesværdien af nuda propiedad og dens anskaffelsesværdi, plus en eventuel plusvalía municipal (kommunal skat af værdistigning på grunden). Den vigtigste fordel: Hvis du er fyldt 65 år, og boligen er din faste bopæl, er den formuegevinst som regel fritaget for IRPF. For køberen (nudo propietario, den blotte ejer) beregnes ITP af værdien af nuda propiedad – i Andalusien 7 % – og senere en skat for konsolideringen af den fulde ejendomsret, når usufructo ophører. Hver sag er forskellig: Det er en god idé at gennemgå de konkrete tal med en rådgiver.

Hvordan adskiller det sig fra livrente (renta vitalicia)?

Der findes desuden andre veje til likviditet uden at sælge helt, f.eks. omvendt realkreditlån (hipoteca inversa: rente- eller kapitaludbetalinger med boligen som sikkerhed, uden at ejendomsretten overdrages) eller udlejning af værelser. Valget afhænger af, om du foretrækker en engangsbetaling eller en løbende indkomst, og af, hvad du ønsker at efterlade til dine arvinger.

Fordele og ulemper

• Fordele: øjeblikkelig likviditet uden at forlade dit hjem, ret til at bo i boligen resten af livet og for personer over 65 en mildere beskatning.
• Ulemper: Du får betydeligt mindre end markedsværdien, ejendomsretten er delt (fremtidige beslutninger bliver mere komplicerede), og markedet af købere er mere snævert.

Giver det mening på Costa del Sol?

Det kan det, og af en helt konkret grund: I Málaga og på Costa del Sol ejer mange ældre boligejere – både spaniere og udlændinge bosat her – boliger, som er steget meget i værdi, og som der er stor efterspørgsel efter. Det forbedrer både udgangsvurderingen og sandsynligheden for at finde en køber til nuda propiedad. Alligevel er det en teknisk og meget personlig transaktion: Prisen, typen af usufructo og fordelingen af udgifter gør hele forskellen. Hos EVS PROPERTY GROUP vurderer vi din bolig ud fra reelle data fra dit område og følger dig, så beslutningen bliver velinformeret og ikke forhastet.

Ofte stillede spørgsmål

Kan køberen sætte mig ud af mit hjem, efter at have købt nuda propiedad?

Nej. Når den livsvarige usufructo er underskrevet og tinglyst i Registro de la Propiedad, kan ingen senere køber fratage dig retten til at bo i boligen, forudsat at aftalens vilkår overholdes.

Kan jeg sælge nuda propiedad, hvis jeg stadig har et lån i boligen?

Ja, normalt ved at indfri lånet med salgssummen eller ved at aftale indfrielsen med banken. Købere kræver som regel, at boligen er fri for hæftelser.

Hvad hvis vi er et ægtepar?

Det almindelige er at aftale en livsvarig og solidarisk usufructo: Den ophører først ved den længstlevende ægtefælles død, så den, der overlever, kan fortsætte med at bo i boligen.