Haus verkaufen und weiter darin wohnen: Der Verkauf der nuda propiedad Schritt für Schritt

Wenn Sie die nuda propiedad (das „nackte“ Eigentum) Ihrer Immobilie verkaufen und sich den lebenslangen Nießbrauch (usufructo vitalicio) vorbehalten, erhalten Sie heute Geld und können trotzdem zeitlebens in Ihrem Haus wohnen. In der Praxis übertragen Sie den Eigentumstitel – also wer künftig Eigentümer sein wird –, behalten aber das Recht, die Immobilie zu nutzen und zu bewohnen, solange Sie leben. Diese Lösung ist unter älteren Eigentümern beliebter geworden, die Liquidität wünschen, ohne umzuziehen. Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt, wie sie funktioniert, wie viel man je nach Alter erhält und welche Steuern damit verbunden sind.

Was sind nuda propiedad und Nießbrauch?

Das Volleigentum an einer Immobilie lässt sich in zwei Rechte aufteilen: die nuda propiedad (Inhaber und Eigentümer „auf dem Papier“ zu sein) und den Nießbrauch (usufructo), also das Recht, das Haus zu nutzen, zu bewohnen und daraus Nutzen zu ziehen. Wenn Sie die nuda propiedad verkaufen und den Nießbrauch behalten, wird der Käufer Eigentümer, darf die Immobilie aber nicht selbst beziehen: Sie wohnen weiterhin darin. Erlischt der Nießbrauch – normalerweise mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten –, erlangt der Käufer das volle Eigentum (pleno dominio).

Wie wird der Preis der nuda propiedad berechnet?

Der Preis der nuda propiedad liegt unter dem Marktwert, weil der Wert Ihres Nießbrauchs abgezogen wird. Die Steuerbehörde (Hacienda) legt eine Richtformel fest (Art. 26 der Ley del ITP y AJD): Der Prozentsatz des Nießbrauchs beträgt 89 minus das Alter des Nießbrauchberechtigten, mindestens 10 % und höchstens 70 %. Je älter Sie sind, desto geringer ist Ihr Nießbrauch und desto größer ist damit der Anteil (und der Preis) der nuda propiedad, die Sie verkaufen.

Ein Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € und einem 70-jährigen Eigentümer beträgt der Nießbrauch 89−70 = 19 % (57.000 €) und die nuda propiedad 81 % (243.000 €). Nach Alter gestaffelt sieht das so aus:

Dies sind Richtwerte der steuerlichen Formel; der endgültige Preis wird zwischen den Parteien verhandelt.

Der Verkauf Schritt für Schritt

1. Lassen Sie die Immobilie bewerten. Ausgangspunkt ist eine professionelle Schätzung des Marktwerts; auf diesen Wert wird anschließend der Abzug für den Nießbrauch angewendet.
2. Berechnen Sie Nießbrauch und nuda propiedad mit der altersabhängigen Formel (89 − Alter), um zu wissen, welchen Prozentsatz Sie verkaufen.
3. Finden Sie einen Käufer. Es handelt sich um ein Nischenprodukt: Es gibt auf die nuda propiedad spezialisierte Plattformen und Investoren.
4. Verhandeln Sie die Bedingungen und halten Sie sie schriftlich fest: Preis und Zahlungsweise (sofort oder in Raten), ob der Nießbrauch lebenslang oder befristet ist, wer IBI (die jährliche kommunale Grundsteuer), Gemeinschaftskosten (comunidad de propietarios, die Eigentümergemeinschaft) und Nebenkosten trägt, wie Sonderumlagen (derramas) und Bauarbeiten aufgeteilt werden und ob Sie die Immobilie vermieten dürfen.
5. Unterzeichnen Sie die escritura (die notarielle Kaufurkunde) vor dem Notar und lassen Sie sie in das Registro de la Propiedad (spanisches Grundbuch) eintragen. Die Eintragung ist der Schlüssel zu Ihrer Sicherheit: Sobald der lebenslange Nießbrauch eingetragen ist, kann Ihnen kein späterer Käufer Ihr Recht nehmen, in dem Haus zu wohnen.

Welche Steuern fallen an?

Für den Verkäufer (Nießbrauchberechtigten) wird der Gewinn in der IRPF (spanische Einkommensteuer) auf die Differenz zwischen dem Veräußerungswert der nuda propiedad und ihrem Anschaffungswert besteuert, hinzu kommt eventuell die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer). Der entscheidende Vorteil: Wenn Sie 65 Jahre oder älter sind und die Immobilie Ihr ständiger Wohnsitz ist, bleibt der Vermögensgewinn in der IRPF in der Regel steuerfrei. Für den Käufer (Inhaber der nuda propiedad) fällt der ITP (Grunderwerbsteuer für Gebrauchtimmobilien) auf den Wert der nuda propiedad an – in Andalusien 7 % – und später eine Steuer auf die Vereinigung zum Volleigentum, wenn der Nießbrauch erlischt. Jeder Fall liegt anders: Es empfiehlt sich, die konkreten Zahlen mit einem Berater zu besprechen.

Worin unterscheidet sich der Verkauf von der renta vitalicia (Leibrente)?

Daneben gibt es weitere Wege zu Liquidität, ohne die Immobilie vollständig zu verkaufen, etwa die hipoteca inversa (Umkehrhypothek: Renten oder Kapital gegen Sicherung durch die Immobilie, ohne Eigentumsübertragung) oder die Vermietung von Zimmern. Die Wahl hängt davon ab, ob Sie eine Einmalzahlung oder regelmäßige Einnahmen bevorzugen und was Sie Ihren Erben hinterlassen möchten.

Vor- und Nachteile

• Dafür spricht: sofortige Liquidität, ohne das Haus zu verlassen, lebenslanges Wohnrecht und für über 65-Jährige eine günstigere steuerliche Behandlung.
• Dagegen spricht: Sie erhalten deutlich weniger als den Marktwert, das Eigentum ist aufgeteilt (künftige Entscheidungen werden komplizierter) und der Käufermarkt ist enger.

Ist das an der Costa del Sol sinnvoll?

Es kann sinnvoll sein, und zwar aus einem konkreten Grund: In Málaga und an der Costa del Sol besitzen viele ältere Eigentümer – Spanier wie hier ansässige Ausländer – Immobilien, die stark an Wert gewonnen haben und sehr gefragt sind. Das verbessert sowohl die Ausgangsbewertung als auch die Wahrscheinlichkeit, einen Käufer für die nuda propiedad zu finden. Dennoch ist es ein technisches und sehr persönliches Geschäft: Preis, Art des Nießbrauchs und Kostenverteilung machen den Unterschied. Bei EVS PROPERTY GROUP bewerten wir Ihre Immobilie anhand realer Daten aus Ihrer Gegend und begleiten Sie, damit die Entscheidung gut informiert und nicht übereilt getroffen wird.

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