Kun myyt asuntosi nuda propiedadin (paljaan omistusoikeuden) ja pidätät itselläsi elinikäisen nautintaoikeuden (usufructo), saat rahaa heti ja voit asua kodissasi koko elämäsi. Käytännössä luovutat omistusoikeuden eli sen, kuka on asunnon omistaja tulevaisuudessa, mutta säilytät oikeuden käyttää ja asua asunnossa niin kauan kuin elät. Järjestely on yleistynyt iäkkäiden omistajien keskuudessa, jotka haluavat rahaa muuttamatta pois. Seuraavassa kerromme vaihe vaiheelta, miten se toimii, kuinka paljon siitä saa maksua iän mukaan ja mitä veroja se tuo mukanaan.
Mitä ovat nuda propiedad ja usufructo?
Asunnon täysi omistusoikeus voidaan jakaa kahteen oikeuteen: nuda propiedadiin (paljas omistusoikeus eli omistajana oleminen ”paperilla”) ja usufructoon (nautintaoikeus eli oikeus käyttää, asua ja hyödyntää asuntoa). Kun myyt nuda propiedadin ja jätät itsellesi usufructon, ostajasta tulee omistaja, mutta hän ei voi ottaa asuntoa haltuunsa: sinä jatkat asumista siinä. Kun usufructo päättyy, yleensä nautintaoikeuden haltijan kuollessa, ostaja saa täyden omistusoikeuden.
Miten nuda propiedadin hinta lasketaan?
Nuda propiedadin hinta on alempi kuin markkina-arvo, koska siitä vähennetään usufructosi arvo. Hacienda (Espanjan verohallinto) soveltaa suuntaa antavaa kaavaa (ITP- ja AJD-lain, Ley del ITP y AJD, 26 artikla; ITP on kiinteistön jälleenmyynnin varainsiirtovero ja AJD asiakirjaleimavero): usufructon prosenttiosuus on 89 miinus nautintaoikeuden haltijan ikä, vähintään 10 % ja enintään 70 %. Mitä vanhempi olet, sitä pienempi on usufructosi ja sitä suurempi on myymäsi nuda propiedadin osuus (ja hinta).
Esimerkki: asunnon arvo on 300 000 € ja omistaja on 70-vuotias → usufructo 89−70 = 19 % (57 000 €) ja nuda propiedad 81 % (243 000 €). Iän mukaan tilanne on seuraava:
| Ikä | Usufructo | Nuda propiedad | Summa (asunto 300 000 €) |
|---|---|---|---|
| 65 vuotta | 24 % | 76 % | 228 000 € |
| 70 vuotta | 19 % | 81 % | 243 000 € |
| 75 vuotta | 14 % | 86 % | 258 000 € |
| 80 vuotta | 10 % | 90 % | 270 000 € |
Luvut ovat verokaavan mukaisia ohjeellisia arvoja; lopullisesta hinnasta sovitaan osapuolten kesken.
Myynti vaihe vaiheelta
- Arvioi asunto. Lähtökohtana on ammattilaisen tekemä markkina-arvon arvio; usufructon alennus lasketaan tästä arvosta.
- Laske usufructo ja nuda propiedad iän mukaisella kaavalla (89 − ikä), jotta tiedät, minkä prosenttiosuuden myyt.
- Etsi ostaja. Kyseessä on niche-tuote: nuda propiedadiin erikoistuneita alustoja ja sijoittajia löytyy.
- Neuvottele ja kirjaa ehdot kirjallisesti: hinta ja maksutapa (kerralla vai maksuerissä), onko usufructo elinikäinen vai määräaikainen, kuka maksaa IBI:n (kiinteistövero), comunidad de propietarios -yhteisön (taloyhtiö) maksut ja kulutuskulut, miten derramat (taloyhtiön erityismaksut) ja remontit jaetaan sekä saatko vuokrata asunnon edelleen.
- Allekirjoita escritura (notaarin vahvistama kauppakirja) notaarin edessä ja rekisteröi se Registro de la Propiedadiin (Espanjan kiinteistörekisteri). Rekisteröinti on turvasi kulmakivi: kun elinikäinen usufructo on rekisteröity, mikään myöhempi ostaja ei voi riistää oikeuttasi asua kodissasi.
Mitä veroja maksetaan?
Myyjän (usufructon haltijan) voitosta maksetaan IRPF (Espanjan tulovero) nuda propiedadin luovutusarvon ja hankinta-arvon erotuksesta, ja lisäksi mahdollisesti plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero). Tärkein etu: jos olet 65-vuotias tai vanhempi ja asunto on vakituinen asuntosi, luovutusvoitto on yleensä vapautettu IRPF:stä. Ostajalle (nudo propietario eli paljaan omistusoikeuden haltija) lasketaan ITP nuda propiedadin arvosta, Andalusiassa 7 %, ja myöhemmin vielä vero täyden omistusoikeuden yhdistymisestä (consolidación del pleno dominio), kun usufructo päättyy. Jokainen tapaus on erilainen: tarkat luvut kannattaa käydä läpi asiantuntijan kanssa.
Miten tämä eroaa elinkorosta?
| Näkökohta | Nuda propiedad -myynti | Elinkorko (renta vitalicia) |
|---|---|---|
| Mitä luovutat | Vain nuda propiedadin | Täyden omistusoikeuden |
| Miten saat maksun | Yksi maksu (tai maksuerinä) | Kuukausittainen elinikäinen korko |
| Missä asut | Jatkat kodissasi (usufructo) | Jatkat kodissasi |
On myös muita tapoja saada rahaa myymättä asuntoa kokonaan, kuten käänteinen asuntolaina (hipoteca inversa: säännöllisiä tuloja tai pääomaa asunto vakuutena, omistusoikeutta luovuttamatta) tai huoneiden vuokraus. Valinta riippuu siitä, haluatko kertasuorituksen vai säännöllisiä tuloja ja mitä haluat jättää perillisillesi.
Edut ja haitat
- Hyvää: välitön maksuvalmius ilman, että joudut jättämään kotisi, oikeus asua siinä elinikäisesti ja yli 65-vuotiaille lievempi verotus.
- Huonoa: saat selvästi vähemmän kuin markkina-arvo, omistus jakautuu (tulevat päätökset monimutkaistuvat) ja ostajien joukko on suppeampi.
Onko tästä hyötyä Costa del Solilla?
Voi olla, ja syy on konkreettinen: Málagassa ja Costa del Solilla monilla iäkkäillä omistajilla, sekä espanjalaisilla että täällä asuvilla ulkomaalaisilla, on asuntoja, joiden arvo on noussut paljon ja joiden kysyntä on vahvaa. Tämä parantaa sekä lähtöarvoa että todennäköisyyttä löytää nuda propiedadille ostaja. Silti kyseessä on tekninen ja hyvin henkilökohtainen kauppa: hinta, usufructon tyyppi ja kulujen jako ratkaisevat. EVS PROPERTY GROUP arvioi asuntosi alueesi todellisten tietojen pohjalta ja tukee sinua, jotta päätös on harkittu eikä hätiköity.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko ostaja häätää minut kodistani ostettuaan nuda propiedadin?
Ei. Kun elinikäinen usufructo on allekirjoitettu ja rekisteröity Registro de la Propiedadiin, mikään myöhempi ostaja ei voi riistää oikeuttasi asua asunnossa, kunhan sopimuksen ehtoja noudatetaan.
Voinko myydä nuda propiedadin, jos minulla on vielä asuntolaina?
Kyllä, yleensä maksamalla asuntolaina pois myyntitulolla tai sopimalla sen lunastamisesta pankin kanssa. Ostajat vaativat yleensä, että asunto on vapaa rasitteista.
Entä jos olemme aviopari?
Tavallisesti sovitaan elinikäisestä ja yhteisvastuullisesta usufructosta: se ei pääty ennen viimeisen puolison kuolemaa, joten eloon jäänyt puoliso voi jatkaa asumista kodissa.
