Vendre la nue-propriété de votre logement en vous réservant l’usufruit viager vous permet de recevoir de l’argent dès aujourd’hui tout en continuant à vivre chez vous à vie. Concrètement, vous transmettez la titularité — c’est-à-dire qui sera propriétaire demain — mais vous conservez le droit d’utiliser et d’habiter le logement tant que vous vivez. Cette formule a gagné en popularité auprès des propriétaires âgés qui souhaitent obtenir des liquidités sans déménager. Nous expliquons ci-dessous, pas à pas, comment elle fonctionne, combien vous percevez selon votre âge et quels impôts elle entraîne.
Qu’est-ce que la nue-propriété et l’usufruit ?
La pleine propriété d’un logement peut être scindée en deux droits : la nue-propriété (être titulaire, propriétaire « sur le papier ») et l’usufruit (le droit d’utiliser, d’habiter et de jouir du bien). En vendant la nue-propriété et en conservant l’usufruit, l’acheteur devient titulaire mais ne peut pas occuper le logement : vous continuez à y vivre. Lorsque l’usufruit s’éteint — normalement au décès de l’usufruitier —, l’acheteur consolide la pleine propriété.
Comment se calcule le prix de la nue-propriété ?
Le prix de la nue-propriété est inférieur à la valeur de marché, car il déduit la valeur de votre usufruit. Hacienda (le fisc espagnol) fixe une formule indicative (art. 26 de la Ley del ITP y AJD, la loi relative à l’ITP, impôt sur les transmissions patrimoniales, et à l’AJD, impôt sur les actes juridiques documentés) : le pourcentage de l’usufruit est égal à 89 moins l’âge de l’usufruitier, avec un minimum de 10 % et un maximum de 70 %. Plus vous êtes âgé, plus votre usufruit est faible et, par conséquent, plus la part de nue-propriété que vous vendez (et son prix) est élevée.
Prenons un exemple : un logement de 300 000 € et un propriétaire de 70 ans → usufruit 89−70 = 19 % (57 000 €), et nue-propriété 81 % (243 000 €). Voici ce que cela donne selon l’âge :
| Âge | Usufruit | Nue-propriété | Montant (logement de 300 000 €) |
|---|---|---|---|
| 65 ans | 24 % | 76 % | 228 000 € |
| 70 ans | 19 % | 81 % | 243 000 € |
| 75 ans | 14 % | 86 % | 258 000 € |
| 80 ans | 10 % | 90 % | 270 000 € |
Ces chiffres sont indicatifs et issus de la formule fiscale ; le prix final se négocie entre les parties.
La vente pas à pas
- Faites estimer le logement. Partez d’une évaluation professionnelle de la valeur de marché ; c’est sur cette valeur que s’appliquera la décote correspondant à l’usufruit.
- Calculez l’usufruit et la nue-propriété avec la formule fondée sur l’âge (89 − âge) pour savoir quel pourcentage vous vendez.
- Trouvez un acheteur. C’est un produit de niche : il existe des plateformes et des investisseurs spécialisés dans la nue-propriété.
- Négociez et consignez par écrit les conditions : prix et mode de paiement (comptant ou échelonné), usufruit viager ou temporaire, qui paie l’IBI (taxe foncière), les charges de la comunidad de propietarios (copropriété) et les fournitures, la répartition des derramas (appels de fonds exceptionnels) et des travaux, et si vous pourrez louer le logement.
- Signez l’escritura (acte de vente) devant notaire et faites-la inscrire au Registro de la Propiedad (registre foncier). L’inscription est la clé de votre sécurité : une fois l’usufruit viager inscrit, aucun acheteur ultérieur ne peut vous retirer votre droit de vivre dans la maison.
Quels impôts faut-il payer ?
Pour le vendeur (usufruitier), la plus-value est imposée à l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) sur la différence entre la valeur de transmission de la nue-propriété et sa valeur d’acquisition, auxquelles peut s’ajouter une plusvalía municipal (impôt municipal sur la plus-value du terrain). L’avantage essentiel : si vous avez 65 ans ou plus et que le logement est votre résidence habituelle, la plus-value patrimoniale est généralement exonérée d’IRPF. Pour l’acheteur (nu-propriétaire), l’ITP s’applique sur la valeur de la nue-propriété — en Andalousie, 7 % — puis, plus tard, un impôt est dû lors de la consolidation de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Chaque cas est différent : il est conseillé de faire valider les chiffres précis par un conseiller.
En quoi diffère-t-elle de la rente viagère ?
| Aspect | Vente en nue-propriété | Rente viagère |
|---|---|---|
| Ce que vous transmettez | Uniquement la nue-propriété | La pleine propriété |
| Comment vous êtes payé | Un paiement (ou des paiements échelonnés) | Une rente mensuelle à vie |
| Où vous vivez | Vous restez chez vous (usufruit) | Vous restez chez vous |
Il existe en outre d’autres moyens d’obtenir des liquidités sans vendre complètement, comme l’hypothèque inversée (rentes ou capital, avec le logement en garantie, sans transmission de la propriété) ou la location de chambres. Le choix dépend de votre préférence pour un paiement unique ou des revenus périodiques, et de ce que vous souhaitez laisser à vos héritiers.
Avantages et inconvénients
- Pour : des liquidités immédiates sans quitter votre maison, le droit de l’habiter à vie et, pour les plus de 65 ans, une fiscalité plus douce.
- Contre : vous percevez nettement moins que la valeur de marché, la propriété est divisée (les décisions futures sont plus complexes) et le marché des acheteurs est plus étroit.
Cela a-t-il du sens sur la Costa del Sol ?
Cela peut en avoir, et pour une raison précise : à Málaga et sur la Costa del Sol, de nombreux propriétaires âgés — espagnols et étrangers installés ici — possèdent des biens très valorisés et très demandés. Cela améliore à la fois l’évaluation de départ et la probabilité de trouver un acheteur pour la nue-propriété. Il n’en reste pas moins que c’est une opération technique et très personnelle : le prix, le type d’usufruit et la répartition des frais font toute la différence. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous évaluons votre logement à partir de données réelles de votre secteur et nous vous accompagnons pour que votre décision soit éclairée, et non précipitée.
Questions fréquentes
L’acheteur peut-il me mettre dehors après avoir acquis la nue-propriété ?
Non. Une fois l’usufruit viager signé et inscrit au Registro de la Propiedad, aucun acheteur ultérieur ne peut vous priver de votre droit de vivre dans le logement, tant que les conditions du contrat sont respectées.
Puis-je vendre la nue-propriété si j’ai encore un prêt immobilier ?
Oui, normalement en soldant le prêt avec le produit de la vente ou en convenant de son remboursement avec la banque. Les acheteurs exigent généralement que le logement soit libre de toute charge.
Et si nous sommes mariés ?
Le plus courant est de convenir d’un usufruit viager et solidaire : il ne s’éteint qu’au décès du dernier conjoint, de sorte que le survivant continue à vivre dans la maison.
