Der Kauf einer Immobilie in Marbella kostet 2026 zusätzlich zum Kaufpreis zwischen 7,5 % und 9 %, wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, und rund 12-13 % bei einem Neubau. Den größten Teil macht die Steuer aus: 7 % ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer beim Kauf von Bestandsimmobilien) beim Wiederverkauf oder 10 % IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus 1,2 % AJD (Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer auf notarielle Urkunden) beim Neubau. Notar, Grundbuch (Registro de la Propiedad), Gestoría (Verwaltungsagentur) und Anwalt komplettieren die Rechnung.
Welche Steuern fallen beim Hauskauf in Marbella an?
Marbella liegt in Andalusien, daher gelten für den Kauf die andalusischen Steuern. Sie sind für spanische und ausländische Käufer gleich, unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht.
| Kostenposition | Bestandsimmobilie | Neubau | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Steuer auf den Kauf | ITP 7 % | IVA 10 % | Käufer |
| Actos jurídicos documentados (AJD) | Fällt nicht an | 1,2 % | Käufer |
| Notar für den Kaufvertrag | Offizielle Gebührenordnung (Arancel), etwa 700-1.500 € | Offizielle Gebührenordnung (Arancel), etwa 700-1.500 € | Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist |
| Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) | Offizielle Gebührenordnung (Arancel), etwa 400-900 € | Offizielle Gebührenordnung (Arancel), etwa 400-900 € | Käufer |
| Gestoría | Optional, etwa 200-400 € | Optional, etwa 200-400 € | Käufer |
| Anwalt | Frei vereinbares Honorar, häufig rund 1 % zuzüglich IVA | Frei vereinbares Honorar, häufig rund 1 % zuzüglich IVA | Käufer |
| Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) | Je nach Gemeinde | Je nach Gemeinde | Verkäufer |
Der ITP von 7 % ist seit der Reform von 2021 (Ley 5/2021) der allgemeine Steuersatz in Andalusien. Er wird auf den höheren von zwei Werten berechnet: den Preis in der escritura (Kaufurkunde) oder den Referenzwert des Catastro (Kataster). Die ermäßigten Sätze für den Hauptwohnsitz gelten nur bis 150.000 €, was in Marbella selten vorkommt.
Was kostet der Kauf in Marbella insgesamt? Drei Beispiele
Wir rechnen mit einem Apartment für 500.000 € und mit dem Median der Inserate in Marbella aus unserem Marktbericht vom November 2026, 950.000 €. Notar, Grundbuch und Gestoría sind Schätzungen im oberen Bereich der Spanne; die Steuer ist exakt. Der Anwalt kommt, falls Sie einen beauftragen, noch hinzu.
| Posten | 500.000 € Bestandsimmobilie | 950.000 € Bestandsimmobilie | 950.000 € Neubau |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35.000 € | 66.500 € | Entfällt |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Entfällt | Entfällt | 106.400 € |
| Notar, Grundbuch und Gestoría | ≈ 2.500 € | ≈ 3.000 € | ≈ 3.000 € |
| Gesamtsumme ca. ohne Anwalt | ≈ 37.500 € (7,5 %) | ≈ 69.500 € (7,3 %) | ≈ 109.400 € (11,5 %) |
Welche zusätzlichen Kosten kommen auf Nichtresidenten zu?
- NIE (Número de Identidad de Extranjero, spanische Ausländeridentifikationsnummer): Die offizielle Gebühr ist niedrig, aber wenn Sie das Verfahren delegieren, zahlen Sie für notarielle Vollmacht, Apostille, Übersetzung und Honorare.
- Anwalt: Er ist nicht vorgeschrieben, aber üblicherweise beauftragt man einen unabhängigen Anwalt, der Belastungen, Genehmigungen und Schulden der Immobilie prüft.
- Einbehalt von 3 %: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Modelo 211 an die Hacienda (Finanzverwaltung) ab. Der Betrag wird von der Zahlung an den Verkäufer abgezogen und ist keine Zusatzkosten.
- Währungsumtausch: Wenn Sie von außerhalb des Euroraums zahlen, kann die Wechselkursdifferenz mehr kosten als der Notar.
- Jedes Jahr: IBI (Grundsteuer), Müllgebühr, Gemeinschaftskosten der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) und die Steuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210), auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten.
Wann werden die Steuern beim Kauf gezahlt?
ITP oder AJD werden in Andalusien mit dem Modelo 600 innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung entrichtet; die IVA beim Neubau wird zusammen mit dem Preis an den Bauträger gezahlt. Ohne den Steuernachweis trägt das Registro die Immobilie nicht auf Ihren Namen ein.
Offizielle Quellen
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP und AJD, Modelo 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): Nichtresidenten, Modelos 210 und 211.
- Notargebührenordnung (Arancel notarial): Real Decreto 1426/1989.
Wie EVS Käufern aus dem Ausland in Marbella hilft
Bei EVS PROPERTY GROUP koordinieren wir den gesamten Kauf für alle, die außerhalb Spaniens leben: NIE, Eröffnung eines Bankkontos, Hypothek für Nichtresidenten, notarielle Vollmacht zur Unterzeichnung ohne Anreise, unabhängiger Anwalt und Ummeldung der Versorgungsverträge. Vor der Reservierung erhalten Sie von uns die Kostenberechnung für jede Immobilie, die Sie interessiert, mit Kostenvoranschlag für Notar und Registro.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen Ausländer beim Kauf in Marbella mehr Steuern?
Nein. ITP, IVA und AJD sind für alle gleich. Für Nichtresidenten unterscheidet sich lediglich die jährliche Besteuerung mit dem Modelo 210.
Wie viel Steuern fallen für ein Haus für 1 Million in Marbella an?
Bei einer Bestandsimmobilie 70.000 € ITP zu 7 %; bei einem Neubau 112.000 € aus 10 % IVA und 1,2 % AJD. Hinzu kommen Notar, Registro und, falls Sie einen beauftragen, der Anwalt.
Wer zahlt die plusvalía municipal in Marbella?
Der Verkäufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.
Lassen sich die Kaufnebenkosten mit der Hypothek finanzieren?
Selten. Nichtresidenten finanzieren die Banken meist rund 60-70 % des Werts, und Steuern und Nebenkosten werden aus Ersparnissen bezahlt.
