Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf an der Costa del Sol belaufen sich bei Bestandsimmobilien auf rund 7,5-8 % des Kaufpreises: 7 % ITP (Grunderwerbsteuer beim Kauf gebrauchter Immobilien) plus Notar, Registro (Grundbuch) und Gestoría (Behördenservice), die zusammen je nach Wert etwa 1.500 bis 3.000 € ausmachen. Beim Neubau steigen die Kosten auf rund 12 %, da 10 % IVA (Mehrwertsteuer) und 1,2 % AJD (Stempelsteuer für beurkundete Rechtsakte, „actos jurídicos documentados“) anfallen. Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.
Nachfolgend schlüsseln wir jede Kostenposition auf, erklären, wer sie zahlt, und zeigen zwei Beispiele mit realen Preisen von der Küste. Die Angaben zu Notar und Registro sind Richtwerte: Beide rechnen nach einem amtlichen Gebührentarif (arancel) ab, und es empfiehlt sich, vor der Unterzeichnung einen Kostenvoranschlag einzuholen.
Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Andalusien an?
| Kostenposition | Bestandsimmobilie | Neubau | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Steuer auf den Kauf | ITP 7 % | IVA 10 % | Käufer |
| Actos jurídicos documentados | Entfällt | 1,2 % | Käufer |
| Notar für den Kaufvertrag | Amtlicher Gebührentarif, ca. 700-1.500 € | Amtlicher Gebührentarif, ca. 700-1.500 € | Käufer, sofern nicht anders vereinbart |
| Registro de la Propiedad (Grundbuch) | Amtlicher Gebührentarif, ca. 400-900 € | Amtlicher Gebührentarif, ca. 400-900 € | Käufer |
| Gestoría | Optional, ca. 200-400 € | Optional, ca. 200-400 € | Käufer |
| Schätzgutachten bei Hypothek | Ca. 300-600 € | Ca. 300-600 € | Käufer |
| Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) | Je nach Gemeinde | Je nach Gemeinde | Verkäufer |
Die ITP wird auf den höheren von zwei Werten berechnet: den in der Escritura (notarielle Kaufurkunde) angegebenen Preis oder den Referenzwert des Catastro (Liegenschaftskataster). Wenn Sie unter dem Referenzwert kaufen, zahlen Sie dennoch auf Grundlage des Referenzwerts.
Welche Notarkosten trägt der Käufer?
Nach dem Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) zahlt der Verkäufer die Urschrift der Urkunde (escritura matriz) und der Käufer die erste Ausfertigung. In der Praxis legen jedoch fast alle Verträge die Notarkosten für den Kauf dem Käufer auf, und genau diesen Betrag sollten Sie einplanen. Die Höhe hängt nicht vom gewählten Notar ab: Alle rechnen nach demselben Gebührentarif ab, der mit dem Real Decreto 1426/1989 genehmigt wurde und sich nach dem Wert der Immobilie und der Seitenzahl der Urkunde staffelt.
Wenn Sie mit Hypothek kaufen, ist die Urkunde über das Darlehen eine eigene, separate Urkunde. Seit dem Ley 5/2019 zahlt die Bank ihren Notar, das Registro, die Gestoría und die Steuer auf die Hypothek; auf den Käufer entfallen nur das Schätzgutachten und, falls gewünscht, die Kopien.
Was kostet die Beurkundung einer Immobilie? Zwei Beispiele von der Costa del Sol
Wir nehmen eine Wohnung für 300.000 €, wie sie in Fuengirola, Torremolinos oder Manilva üblich ist, sowie den Median der Angebote an der Küste aus unserem Marktbericht: 650.000 €. Notar, Registro und Gestoría sind Schätzungen im oberen Bereich der Spanne; die Steuer ist exakt.
| Posten | 300.000 € Bestandsimmobilie | 650.000 € Bestandsimmobilie | 650.000 € Neubau |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21.000 € | 45.500 € | Entfällt |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Entfällt | Entfällt | 72.800 € |
| Notar, Registro und Gestoría | ≈ 2.000 € | ≈ 2.800 € | ≈ 2.800 € |
| Gesamt, ca. | ≈ 23.000 € (7,7 %) | ≈ 48.300 € (7,4 %) | ≈ 75.600 € (11,6 %) |
Wenn die Immobilie Ihr ständiger Wohnsitz wird und bis zu 150.000 € wert ist, sinkt die ITP auf 6 %, und auf 3,5 % für unter 35-Jährige und weitere Gruppen mit derselben Wertgrenze. Für 2027 sieht der Haushaltsentwurf der Junta vor, den allgemeinen Steuersatz auf 6,75 % zu senken und diese Grenze auf 200.000 € anzuheben; die Zustimmung des andalusischen Parlaments steht noch aus.
Welche Kosten kommen für nicht ansässige Käufer hinzu?
- NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer): Die amtliche Gebühr ist niedrig (Modelo 790, Code 012); wenn Sie das Verfahren delegieren, zahlen Sie jedoch Notarvollmacht, Apostille, Übersetzung und Honorare.
- Rechtsanwalt: Er ist nicht vorgeschrieben, aber üblicherweise wird einer für die Due Diligence beauftragt; die Honorare sind frei vereinbar und werden meist als Prozentsatz des Preises oder als Pauschale festgelegt.
- Übersetzungen und Wechselkurs: Wenn Sie von außerhalb des Euroraums zahlen, kann die Differenz zwischen dem Bankkurs und dem eines spezialisierten Dienstleisters mehr kosten als der Notar.
- Jährliche Steuern: Als Nichtansässiger erklären Sie jedes Jahr mit dem Modelo 210 die fiktiven Mieteinkünfte (renta imputada) der Immobilie, auch wenn Sie sie nicht vermieten, zusätzlich zur IBI (Grundsteuer) und der Müllgebühr.
Ist der Verkäufer nicht ansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und mit dem Modelo 211 an das Finanzamt abführen. Das ist keine zusätzliche Ausgabe, da der Betrag von der Zahlung an den Verkäufer abgezogen wird, aber es ist eine Pflicht des Käufers, die der Notar überprüft.
Wann und wie werden die Steuern beim Kauf bezahlt?
Die ITP oder die AJD werden in Andalusien innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung mit dem Modelo 600 entrichtet; die IVA beim Neubau wird zusammen mit dem Preis an den Bauträger gezahlt. Ohne den Steuernachweis trägt das Registro die Immobilie nicht auf Ihren Namen ein; in der Praxis reichen ihn daher die Gestoría oder der Anwalt in den Tagen nach der Escritura ein.
Fazit
Um keine Überraschungen zu erleben, schlagen Sie auf den Preis 8 % auf, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, und 12 % beim Neubau, zuzüglich der Extrakosten für Nichtansässige, falls Sie dazugehören. Bei EVS PROPERTY GROUP erstellen wir Ihnen für jede Immobilie, die Sie interessiert, die genaue Berechnung samt Kostenvoranschlag für Notar und Registro, bevor Sie die Reservierung unterzeichnen.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet die Beurkundung einer Immobilie für 200.000 €?
In Andalusien bei einer Bestandsimmobilie etwa 14.000 € ITP bei 7 % plus rund 1.200-1.800 € für Notar, Registro und Gestoría. Wenn es Ihr ständiger Wohnsitz ist, greift der ermäßigte Satz von 6 % nicht, da der Preis die Grenze von 150.000 € überschreitet.
Welche Notarkosten trägt der Käufer?
Gesetzlich die erste Ausfertigung der Urkunde; in der Praxis fast immer die gesamten Notarkosten für den Kauf, weil dies so im Vertrag vereinbart wird. Den Notar für die Hypothek zahlt die Bank.
Zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien mehr Steuern?
Nein. ITP, IVA und AJD sind für Spanier und Ausländer dieselben. Was sich unterscheidet, ist die jährliche Besteuerung: Ein Nichtansässiger erklärt die fiktiven Mieteinkünfte mit dem Modelo 210 und kann die ermäßigten Sätze für den ständigen Wohnsitz nicht in Anspruch nehmen.
Können die Kaufnebenkosten über die Hypothek finanziert werden?
Selten. Die Banken finanzieren einen Prozentsatz des niedrigeren Werts von Kaufpreis und Schätzwert, und Steuern und Kosten muss der Käufer aus Ersparnissen aufbringen. Nichtansässigen werden in der Regel etwa 60-70 % finanziert.
