Wer zahlt die Reparaturen in einer Mietwohnung? In der Regel übernimmt der Eigentümer die Reparaturen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt. Der Mieter trägt die kleinen Reparaturen, die der tägliche Gebrauch mit sich bringt, sowie die Schäden, die er selbst oder seine Mitbewohner verursachen. Entscheidend ist in jedem Einzelfall die Ursache des Defekts, nicht das Teil, das kaputtgegangen ist.
Früher oder später taucht die Frage in jedem Mietverhältnis auf: ein Rollladen, der sich nicht mehr hochziehen lässt, ein Leck unter der Spüle, ein Warmwasserspeicher, der nicht mehr heizt. Wer an der Costa del Sol zum Vermieten kauft, wo der Medianpreis der Angebote laut unserem monatlichen Preisbericht bei 650.000 Euro liegt, vermeidet mit klaren Regeln Streit mit dem Mieter und schützt seine Investition.
Was sagt das Gesetz zu Reparaturen in einer Mietwohnung?
Die zentrale Vorschrift ist Artikel 21 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, spanisches Mietrechtsgesetz für Wohnraum). Er verpflichtet den Vermieter, alle Reparaturen auszuführen, die nötig sind, um die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu erhalten, ohne dafür die Miete erhöhen zu können, es sei denn, der Schaden ist dem Mieter zuzurechnen.
Derselbe Artikel weist dem Mieter die kleinen Reparaturen zu, die durch die gewöhnliche Abnutzung beim Gebrauch erforderlich werden. Und der Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) ergänzt in den Artikeln 1.563 und 1.564, dass der Mieter für Schäden haftet, sofern er nicht beweist, dass sie nicht auf sein Verschulden zurückgehen; das gilt auch für Schäden, die die mit ihm lebenden Personen verursachen.
Was ist eine Kleinreparatur und was eine notwendige Reparatur?
Das Gesetz nennt keine Beträge. Es gibt keine Regel, nach der der Mieter alles zahlt, was unter einer bestimmten Summe kostet: Es zählt die Art der Reparatur. Diese drei Gruppen helfen, jeden Defekt einzuordnen:
- Kleinreparatur, zulasten des Mieters: kleinere Einstellarbeiten und Ersatzteile des täglichen Gebrauchs, etwa den Gurt eines Rollladens wechseln, eine tropfende Dichtung oder eine Glühbirne.
- Notwendige Reparatur, zulasten des Eigentümers: Sie stellt etwas Grundlegendes in der Wohnung wieder her oder behebt einen altersbedingten Schaden, etwa eine korrodierte Leitung, eine fehlerhafte Elektroinstallation oder einen Warmwasserspeicher am Ende seiner Lebensdauer.
- Vom Mieter verursachter Schaden, zu seinen Lasten: jeder Defekt, der durch falsche Bedienung, einen Stoß oder Unachtsamkeit entsteht, auch wenn das Teil groß oder teuer ist.
Deshalb können zwei Defekte am selben Bauteil bei unterschiedlichen Personen landen. Eine Toilettenspülung, die Wasser verliert, weil der Schwimmer nachjustiert werden muss, gehört zum Alltag; dieselbe Spülung mit altersbedingt rissigen Teilen betrifft die Instandhaltung der Wohnung und fällt dem Eigentümer zu.
Wer zahlt den Defekt an Waschmaschine, Rollladen oder Wasserleitungen?
Die Tabelle fasst zusammen, wie die Kosten der häufigsten Defekte üblicherweise verteilt werden. Sie dient der Orientierung: Im Zweifel entscheiden die Ursache des Problems und die Möglichkeit, sie zu belegen.
| Art des Defekts | Der Eigentümer zahlt, wenn | Der Mieter zahlt, wenn |
|---|---|---|
| Wasserleitungen und Lecks | die Leitung korrodiert, veraltet oder schlecht installiert ist | die Verstopfung oder der Bruch auf falschen Gebrauch zurückgeht, etwa weil Abfälle in den Abfluss geworfen wurden |
| Rollläden und ihre Mechanik | Welle, Motor oder Kasten altersbedingt ausfallen | der abgenutzte Gurt ersetzt werden muss oder eine Lamelle durch gewaltsames Bedienen gebrochen ist |
| Im Mietvertrag enthaltene Elektrogeräte | sie altersbedingt kaputtgehen oder das Ende ihrer Lebensdauer erreichen | der Defekt durch falschen Gebrauch entsteht, etwa durch Überladen der Waschmaschine oder gewaltsames Öffnen der Backofentür |
| Elektrischer Warmwasserspeicher oder Heizkessel | Heizstab, Tank oder andere Teile verschleißbedingt ausfallen | der Defekt auf unsachgemäße Handhabung oder einen Stoß zurückgeht |
| Wasserhähne und Spülkästen | die Teile über die Jahre verschlissen sind und ersetzt werden müssen | eine Einstellung oder der Wechsel einer Dichtung genügt |
| Im Vertrag enthaltene Klimaanlage | das Gerät durch Verschleiß oder Alter ausfällt | der Defekt von falschem Gebrauch oder davon kommt, dass die Filter nie gereinigt wurden |
Was gilt, wenn der Defekt dringend ist?
Wenn der Defekt keinen Aufschub duldet, etwa ein Leck, das beim Nachbarn darunter durchzusickern beginnt, oder ein kaputtes Schloss, das ein Abschließen der Wohnung verhindert, darf der Mieter die Reparatur ohne Erlaubnis des Eigentümers beauftragen. Er muss ihn jedoch vorher informieren und kann anschließend sofort die Erstattung der gezahlten Kosten verlangen.
Außerhalb von Notfällen muss der Mieter den Eigentümer benachrichtigen, sobald er das Problem bemerkt, und ermöglichen, dass dieser oder ein Techniker seines Vertrauens die Wohnung überprüft. Meldet er nichts und aus einem kleinen Leck wird ein größerer Schaden, kann er für diese Verschlimmerung haftbar sein.
Und wenn der Eigentümer die Reparatur nicht ausführt?
Das hängt vom Datum des Vertrags ab. Bei Verträgen, die ab dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet werden, fügt das Real Decreto-ley 29/2026 dem Artikel 21 der LAU ein neues Verfahren hinzu: Beeinträchtigt ein Mangel die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit der Wohnung oder ist eine andere notwendige Reparatur erforderlich, kann der Mieter sie schriftlich mit einem angemessenen Kostenvoranschlag verlangen. Der Eigentümer hat dann fünfzehn Kalendertage Zeit, den Kostenvoranschlag anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder sie selbst auszuführen.
Antwortet er innerhalb dieser Frist nicht oder lehnt er ohne Grund ab, kann der Mieter die Arbeiten beauftragen und die Kosten von den folgenden Mieten abziehen, sofern der Betrag angemessen und belegt ist. Für den Eigentümer heißt das praktisch: immer schriftlich und rechtzeitig antworten. Das Dekret gilt bereits, muss aber noch von der Diputación Permanente del Congreso (ständiger Ausschuss des spanischen Parlaments) bestätigt werden.
Bei früheren Verträgen darf der Mieter die Miete weder einstellen noch die Reparatur eigenmächtig abziehen: Zahlungsverzug ist ein Räumungsgrund, und dass der Vermieter nicht repariert hat, rechtfertigt ihn in der Regel nicht. In jedem Vertrag kann er schriftlich mahnen, zum Beispiel per Burofax (förmliches Schreiben mit Zustell- und Inhaltsnachweis), die Reparatur gerichtlich einfordern oder, wenn der Eigentümer weiter nicht repariert, den Vertrag auflösen, wie es Artikel 27 der LAU vorsieht.
Umgekehrt muss der Mieter eine Reparatur, die nicht bis zum Vertragsende warten kann, dulden, auch wenn sie ihn stört. Dauern die Arbeiten länger als 20 Tage, mindert sich die Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, den er nicht nutzen kann.
Kann der Vertrag dem Mieter alle Reparaturen auferlegen?
Bei einer Wohnung zur dauerhaften Wohnnutzung nicht. Artikel 6 der LAU erklärt Klauseln für nichtig, die die gesetzlichen Regelungen zum Nachteil des Mieters verschlechtern, sofern das Gesetz dies nicht ausdrücklich erlaubt, und die Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung gehört nicht zu diesen Ausnahmen. Eine Klausel wie „Sämtliche Schäden gehen zulasten des Mieters“ ist wirkungslos, selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat.
Nützlich ist dagegen, im Vertrag das zu konkretisieren, was das Gesetz offenlässt: welche Geräte die Wohnung umfasst, auf welchem Weg Defekte gemeldet werden und in welcher Frist sie bearbeitet werden.
Ändern sich die Regeln bei Saison- oder Ferienvermietung?
Ja, und an der Costa del Sol ist das ein wichtiger Unterschied. Saisonmietverträge (alquiler de temporada), die ab dem 8. Oktober 2026 abgeschlossen werden, etwa für einige Monate wegen Studium oder Arbeit, sind befristete Wohnraummietverträge: Der Vertrag muss einen echten Grund für den Aufenthalt nennen, fehlt dieser, wird er wie eine Miete zur dauerhaften Wohnnutzung behandelt, mit allen entsprechenden Schutzrechten.
Bei diesen Verträgen übernimmt der Eigentümer in jedem Fall die Instandhaltung der Wohnung und auch die kleinen Reparaturen des gewöhnlichen Gebrauchs. Meldet der Mieter einen Defekt und antwortet der Eigentümer nicht innerhalb von fünf Werktagen, kann der Mieter ihn reparieren lassen und den Betrag sofort verlangen oder ihn nach Nachweis von der Miete des Folgemonats abziehen.
Saisonmietverträge, die vor dem 8. Oktober abgeschlossen wurden, behalten bis zum Ablauf der vereinbarten Frist ihr bisheriges Regime: Es gilt zunächst, was die Parteien vereinbaren, sodass die Verteilung der Reparaturkosten im Vertrag angepasst werden kann; wohnt der Mieter dort allerdings dauerhaft, können die Gerichte den Vertrag wie eine Miete zur dauerhaften Wohnnutzung behandeln. Bei einer Verlängerung gelten die neuen Regeln.
Die Ferienvermietung fällt nicht unter die LAU. Für Ferienwohnungen (viviendas con fines turísticos) gibt es in Andalusien eine eigene Regelung, und Schäden, die ein Gast verursacht, werden über die Kaution, die Versicherung und die Bedingungen der Buchungsplattform geregelt.
Wie vermeiden Sie Konflikte um Reparaturen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten?
Die meisten Streitigkeiten um Defekte lassen sich mit Beweisen lösen, nicht mit Meinungen. Wer in Málaga, Marbella oder Estepona zum Vermieten kauft, kann sich mit ein paar Routinen viele Probleme ersparen:
- Bei der Schlüsselübergabe ein Inventar mit datierten Fotos vom Zustand der Wohnung und jedes Elektrogeräts unterzeichnen.
- Rechnungen und Kaufdatum der Geräte aufbewahren: Das Alter ist das beste Argument, wenn etwas nicht mehr funktioniert.
- Den Techniker bitten, die Ursache des Defekts schriftlich festzuhalten, nicht nur den Reparaturbetrag.
- Die Hausratversicherung prüfen: Viele Policen für Eigentümer decken Wasserschäden und die Haftpflicht ab, manche schließen auch die Reparatur von Elektrogeräten ein.
- Das Klima berücksichtigen: In Meeresnähe setzen Feuchtigkeit und Salzluft den Außengeräten der Klimaanlage, den Beschlägen und den Rollläden schneller zu, und regelmäßige Wartung ist günstiger als ein Austausch.
Was passiert mit der Kaution am Ende des Mietvertrags?
Am Ende des Mietverhältnisses kann der Eigentümer von der Kaution (fianza) die Kosten der vom Mieter verursachten Schäden abziehen, nicht aber die normale Abnutzung durch den Gebrauch, etwa eine etwas blassere Wandfarbe oder die üblichen Spuren auf dem Boden. Die Kaution ist innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel zurückzuzahlen; bei Verzögerung fallen auf den ausstehenden Betrag die gesetzlichen Zinsen an.
Bei Verträgen, die ab dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet werden, müssen die Parteien außerdem bei der Schlüsselrückgabe den Zustand der Wohnung schriftlich festhalten, in einem von beiden unterzeichneten Dokument zur Beendigung des Mietverhältnisses. Wird es nicht unterschrieben oder enthält es keinen Mangel, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass die Wohnung in gutem Zustand übergeben wurde, und der Eigentümer wird es deutlich schwerer haben, Schäden von der Kaution abzuziehen. Deshalb sollten Sie die Wohnung am Übergabetag gemeinsam mit dem Mieter prüfen und jeden Schaden in diesem Dokument vermerken.
Was sollten Sie sich merken, wenn Sie an der Costa del Sol vermieten?
Die Grundregel ist einfach: Der Eigentümer hält die Wohnung bewohnbar, der Mieter pflegt, was er nutzt, und haftet für das, was er kaputt macht. In der Grauzone dazwischen wiegen ein gutes Inventar, die Rechnungen und ein technisches Gutachten schwerer als jede Klausel.
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Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Vertrag.
Häufige Fragen
Wer zahlt, wenn die Waschmaschine einer Mietwohnung kaputtgeht?
Gehörte die Waschmaschine zur Wohnung und geht sie altersbedingt oder durch normalen Verschleiß kaputt, übernimmt der Eigentümer Reparatur oder Ersatz. Beruht der Defekt auf falschem Gebrauch, zahlt ihn der Mieter, ebenso wie bei einer Waschmaschine, die ihm selbst gehört.
Gibt es einen Betrag, ab dem der Vermieter zahlt?
Nein. Das Gesetz legt keinen Betrag fest. Entscheidend ist, ob es sich um eine kleine Reparatur durch den täglichen Gebrauch, um eine notwendige Reparatur zur Erhaltung der Bewohnbarkeit oder um einen vom Mieter verursachten Schaden handelt.
Darf der Mieter einen Defekt reparieren lassen und die Kosten von der Miete abziehen?
Bei Verträgen, die ab dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet werden, ja, sofern er die Reparatur zuvor schriftlich mit einem angemessenen Kostenvoranschlag verlangt hat und der Eigentümer nicht innerhalb von fünfzehn Kalendertagen antwortet oder ohne Grund ablehnt. Bei früheren Verträgen darf er die Kosten nur bei dringenden Reparaturen vorstrecken, nachdem er den Eigentümer informiert hat, und den Betrag anschließend von ihm verlangen; ihn eigenmächtig von der Miete abzuziehen ist riskant, weil der Eigentümer dies als Zahlungsverzug werten könnte.
Wer zahlt einen Defekt an den Gemeinschaftsleitungen des Gebäudes?
Die comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ebenso wie bei der Hauptfallleitung oder der Fassade. Hat das Leck das Innere der Wohnung beschädigt, muss der Eigentümer die Gemeinschaft informieren und gegebenenfalls seine Hausratversicherung einschalten.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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