Beim Thema IBI Spanien gilt: Der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die kommunale Grundsteuer) wird einmal im Jahr gezahlt, und zwar im freiwilligen Zahlungszeitraum, den jede Gemeinde in ihrem Steuerkalender festlegt. Zahlungspflichtig ist, wer am 1. Januar Eigentümer der Immobilie war. Wenn Sie im Juni verkaufen, läuft der Bescheid für das gesamte Jahr weiterhin auf Ihren Namen, auch wenn es üblich ist, im Vertrag zu vereinbaren, dass der Käufer Ihnen den anteiligen Betrag für die Monate erstattet, in denen das Haus bereits ihm gehört.
An der Costa del Sol fällt der Bescheid für eine Wohnung meist moderat aus: In unserem Bestand an Immobilien zum Verkauf liegt der mittlere IBI einer Wohnung bei 520 € pro Jahr, und die Hälfte der Wohnungen zahlt zwischen 369 und 712 €. Im Folgenden erklären wir, wie er berechnet wird, wann er fällig ist und worauf Sie beim Kauf achten sollten.
Was ist der IBI?
Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist eine kommunale Steuer auf den Besitz von Wohnungen, Gewerbeflächen und Grundstücken. Er ist im Ley de Haciendas Locales geregelt und wird von der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt, entweder direkt oder über eine Einzugsstelle. Ansässige und Nichtansässige zahlen ihn gleichermaßen: Weder die Staatsangehörigkeit noch der steuerliche Wohnsitz ändern den Bescheid.
IBI Spanien: Wann wird die Grundsteuer fällig?
Die Steuer entsteht am 1. Januar, wird aber nicht an diesem Tag gezahlt. Jede Gemeinde veröffentlicht ihren Steuerkalender mit dem freiwilligen Zahlungszeitraum, der gesetzlich nicht kürzer als zwei Monate sein darf. Viele Gemeinden erlauben es, den Betrag in zwei oder mehr Raten zu zahlen, wenn Sie ihn per Lastschrift (domiciliación) begleichen, und manche gewähren dafür einen kleinen Nachlass.
In der Provinz Málaga überträgt die Mehrheit der Gemeinden den Einzug an den Patronato de Recaudación Provincial der Diputación, während die Stadt Málaga ihn über ihre eigene Einrichtung Gestrisam abwickelt und Marbella direkt einzieht. Deshalb unterscheiden sich die Fristen von Gemeinde zu Gemeinde: Am sichersten ist es, den Kalender Ihrer Gemeinde zu prüfen oder den Bescheid per Lastschrift zu begleichen, damit Sie nicht daran denken müssen.
Wie wird der IBI berechnet?
Grundlage ist der Katasterwert (valor catastral) der Immobilie, der auf dem Bescheid selbst und in der Sede Electrónica del Catastro steht. Auf diese Grundlage wendet die Gemeinde den Steuersatz an, den sie in ihrer Steuersatzung festlegt und der für städtische Immobilien im Allgemeinen zwischen 0,4 % und 1,1 % liegt, und anschließend die von ihr beschlossenen Vergünstigungen, etwa für kinderreiche Familien oder für Wohnungen mit Solarmodulen.
| Katasterwert | Satz von 0,4 % | Satz von 0,6 % | Satz von 0,8 % |
|---|---|---|---|
| 80.000 € | 320 € | 480 € | 640 € |
| 120.000 € | 480 € | 720 € | 960 € |
| 200.000 € | 800 € | 1.200 € | 1.600 € |
Der Katasterwert liegt meist deutlich unter dem Marktpreis, an der Küste oft bei weniger als der Hälfte. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Referenzwert des Katasters (valor de referencia), der beim Kauf für die Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones) herangezogen wird, nicht für den IBI.
Wer zahlt den IBI beim Verkauf einer Immobilie?
Gegenüber der Gemeinde zahlt, wer am 1. Januar als Eigentümer eingetragen war: Der Bescheid für dieses Jahr lautet auf seinen Namen. Zwischen Käufer und Verkäufer ließ der Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) 2016 jedoch zu, dass der Verkäufer dem Käufer den anteiligen Betrag des Jahres weiterberechnet, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Deshalb wird er in der Praxis bei der Unterzeichnung vor dem Notar tagegenau aufgeteilt.
| Situation | Wer den Bescheid zahlt | Was üblicherweise vereinbart wird |
|---|---|---|
| Verkauf im Laufe des Jahres | Der Verkäufer (Eigentümer am 1. Januar) | Der Käufer erstattet ihm den anteiligen Betrag ab der Unterzeichnung |
| Immobilie mit Nießbrauch (usufructo) | Der Nießbraucher | Das regelt das Gesetz, nicht der Vertrag |
| Vermietete Immobilie (Verträge ab dem 8. Oktober 2026) | Der Eigentümer | Eine Umlage auf den Mieter ist nicht zulässig |
Was passiert, wenn der Vorbesitzer den IBI nicht gezahlt hat?
Die Immobilie haftet für offene IBI-Schulden auch dann, wenn sie den Eigentümer wechselt: Das nennt sich afección fiscal (steuerliche Haftung der Immobilie). Hat der Verkäufer Bescheide aus noch nicht verjährten Jahren unbezahlt gelassen, kann die Gemeinde diese vom neuen Eigentümer einfordern. Verlangen Sie daher vor der Unterzeichnung den zuletzt bezahlten Bescheid und eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit; der Notar prüft dies außerdem bei der escritura (notarielle Kaufurkunde).
Was passiert, wenn Sie den IBI nicht rechtzeitig zahlen?
Mit dem Ende des freiwilligen Zahlungszeitraums beginnt der Vollstreckungszeitraum (periodo ejecutivo) mit Zuschlägen nach der Ley General Tributaria: 5 %, wenn Sie vor Erhalt des Vollstreckungsbescheids (providencia de apremio) zahlen, 10 %, wenn Sie innerhalb der in diesem Bescheid gesetzten Frist zahlen, und 20 % zuzüglich Verzugszinsen, wenn nicht. Bleibt die Schuld weiterhin offen, kann die Gemeinde Konten oder die Immobilie selbst pfänden. Für einen nicht ansässigen Eigentümer ist die Lastschrift von einem spanischen Konto der einfachste Weg, das zu vermeiden.
Fazit
Der IBI ist im Vergleich zum Preis einer Immobilie an der Küste eine kleine Ausgabe, sollte aber im Blick bleiben: Prüfen Sie vor dem Kauf den letzten Bescheid, vereinbaren Sie die anteilige Aufteilung in der escritura und richten Sie die Lastschrift ein. Wenn Sie in Marbella, Málaga oder einer anderen Gemeinde der Costa del Sol kaufen oder verkaufen möchten, gehen wir bei EVS PROPERTY GROUP die Steuern der Immobilie vor der Unterzeichnung gemeinsam mit Ihnen durch.
Häufige Fragen
Wer ist beim IBI der Steuerschuldner?
Der Inhaber des Rechts an der Immobilie am 1. Januar, und zwar in dieser Reihenfolge: Konzessionsinhaber, Inhaber eines Erbbaurechts (derecho de superficie), Nießbraucher und, falls keiner von ihnen vorhanden ist, der Eigentümer.
Wo kann ich meinen IBI-Bescheid einsehen?
Im elektronischen Portal der Stelle, die ihn in Ihrer Gemeinde einzieht: der Patronato de Recaudación Provincial in den meisten Ortschaften der Provinz Málaga, Gestrisam in der Provinzhauptstadt oder die Gemeinde selbst in Orten wie Marbella. Ist er per Lastschrift eingerichtet, erscheint er auch auf dem Kontoauszug.
Zahlen Nichtansässige mehr IBI?
Nein, der IBI ist derselbe. Nichtansässige haben allerdings eine zusätzliche Steuer, die an den Katasterwert gekoppelt ist: die fiktiven Einkünfte (renta imputada) der Einkommensteuer für Nichtansässige, die mit dem modelo 210 erklärt werden, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Kann man den IBI senken?
Nur über die Vergünstigungen, die jede Gemeinde beschließt, etwa für kinderreiche Familien oder Solarenergie, oder indem man beim Catastro einen falsch berechneten Katasterwert korrigieren lässt, zum Beispiel wenn eine größere als die tatsächliche Fläche eingetragen ist.
