Das Modelo 210 ist die Steuererklärung zur Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR), die jedes Jahr abgeben muss, wer eine Immobilie in Spanien besitzt und steuerlich in einem anderen Land ansässig ist. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, rechnet Hacienda (die spanische Steuerbehörde) Ihnen Einkünfte von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (valor catastral) zu und erhebt darauf 19 %, wenn Sie in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässig sind, bzw. 24 % in allen übrigen Fällen, zum Beispiel für Briten oder US-Amerikaner.
Ab den Einkünften des Jahres 2026 ändern sich zudem die Fristen: Die Orden HAC/623/2026, die am 23. Juni im BOE veröffentlicht wurde, verschiebt die Erklärung der imputierten Einkünfte (renta imputada) und verlegt die Vermietungen mit zu zahlender Steuer in eine Erklärung im April des Folgejahres. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerberater.
Wer muss das Modelo 210 abgeben?
Jede Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist und hier Einkünfte ohne feste Betriebsstätte erzielt. Für einen Immobilieneigentümer bedeutet das drei mögliche Situationen: die Immobilie zur eigenen Verfügung halten, ohne sie zu vermieten (imputierte Einkünfte), sie vermieten (Mieteinkünfte) oder sie verkaufen (Veräußerungsgewinn). Steuerlich in Spanien ansässig – und damit nicht zur Abgabe des 210 verpflichtet – sind Sie, wenn Sie hier mehr als 183 Tage im Jahr verbringen oder hier den Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen haben.
Wie viel zahlt ein Nichtresident für eine leerstehende Immobilie?
Für die Immobilie, die Sie nicht vermieten, werden imputierte Einkünfte erklärt: 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser in einer kollektiven Neubewertung (valoración colectiva) mit Wirkung ab 2012 überprüft wurde, oder in den übrigen Fällen 2 %. Auf diesen Betrag wird der Steuersatz von 19 % bzw. 24 % angewendet, ohne dass Kosten abgezogen werden können, und die Einkünfte werden anteilig für die Tage des Jahres berechnet, an denen Sie Eigentümer waren.
| Katasterwert | Imputierte Einkünfte (1,1 %) | Steuer bei Wohnsitz in der EU (19 %) | Steuer bei Wohnsitz außerhalb der EU (24 %) |
|---|---|---|---|
| 80.000 € | 880 € | 167,20 € | 211,20 € |
| 150.000 € | 1.650 € | 313,50 € | 396 € |
| 300.000 € | 3.300 € | 627 € | 792 € |
Der Katasterwert steht auf dem Bescheid des IBI (Grundsteuer). An der Costa del Sol liegt er meist deutlich unter dem Marktpreis, weshalb die jährliche Steuer für eine leerstehende Immobilie bei den meisten Wohnungen bei einigen hundert Euro liegt.
Wie wird ein Nichtresident besteuert, wenn er seine Immobilie vermietet?
Wenn Sie die Immobilie vermieten, gibt es für diese Tage keine imputierten Einkünfte mehr: Sie versteuern, was Sie einnehmen. Der Unterschied zwischen Einwohnern der EU und des Rests der Welt ist groß. Wer in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässig ist, versteuert 19 % auf den Nettoertrag, nachdem Kosten wie IBI, Gemeinschaftskosten (comunidad de propietarios, die Eigentümergemeinschaft), Nebenkosten, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung abgezogen wurden. Alle anderen zahlen 24 % auf die vollen Einnahmen, ohne dass nach der geltenden Regelung Kosten abgezogen werden können.
| Situation | Bemessungsgrundlage | Steuersatz |
|---|---|---|
| Leerstehende Immobilie, jeder Nichtresident | 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts | 19 % EU/EWR · 24 % übrige |
| Vermietung, Einwohner EU/EWR | Einnahmen abzüglich abzugsfähiger Kosten | 19 % |
| Vermietung, übrige (Vereinigtes Königreich, USA …) | Volle Einnahmen | 24 % |
| Verkauf der Immobilie | Veräußerungsgewinn | 19 %, mit Einbehalt von 3 % des Preises |
Bei einer Miete von 12.000 € pro Jahr würde ein deutscher Eigentümer mit 4.000 € nachgewiesenen Kosten rund 1.520 € zahlen (19 % von 8.000 €), ein britischer dagegen 2.880 € (24 % von 12.000 €). Bei der Ferienvermietung kommen die touristische Registrierung in Andalusien und, ab dem 1. Dezember 2026, die vorgesehene IVA (Mehrwertsteuer) auf möblierte Vermietungen von bis zu 30 Nächten hinzu.
Welche Abgabefrist gilt für das Modelo 210?
Die Orden HAC/623/2026 ändert die Fristen für Immobilieneinkünfte ab den im Jahr 2026 entstandenen Einkünften. Sie sehen nun so aus:
| Art der Einkünfte | Einkünfte 2025 | Einkünfte 2026 und folgende |
|---|---|---|
| Imputierte Einkünfte (nicht vermietete Immobilie) | 1. Januar bis 31. Dezember 2026 | 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres (bis zum 23. Dezember bei Lastschrifteinzug) |
| Vermietung mit zu zahlender Steuer | Vierteljährlich: die ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober und Januar | Die ersten 20 Tage im April des Folgejahres, einzeln oder zusammengefasst |
| Erklärung ohne Zahlbetrag (cuota cero) | 1. bis 20. Januar des Folgejahres | 1. bis 20. Januar des Folgejahres |
| Verkauf der Immobilie | Drei Monate nach dem Monat, der auf den Verkauf folgt | Unverändert |
In der Praxis werden die imputierten Einkünfte für 2026 zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 erklärt und die Vermietungen aus 2026 mit zu zahlender Steuer vom 1. bis 20. April 2027. Laut der Schlussbestimmung der Orden gilt die Änderung bei einzeln erklärten Vermietungen für die des letzten Quartals 2026; die der ersten drei Quartale behalten also ihre vierteljährliche Frist. Das neue Formular wird für alle Erklärungen verwendet, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden.
Wie wird das Modelo 210 eingereicht?
Es wird online im elektronischen Portal der Agencia Tributaria eingereicht, mit digitalem Zertifikat, Cl@ve oder über einen Vertreter, und per Abbuchung von einem Konto in Spanien oder in einem anderen Land des SEPA-Raums bezahlt. Wenn Sie mehrere Eigentümer sind, reicht jeder sein eigenes 210 entsprechend seinem Anteil ein, und jede Immobilie wird in einer eigenen Erklärung angegeben. Die meisten Eigentümer, die Nichtresidenten sind, übertragen dies einem Steuerberater in Spanien.
Fazit
Das Modelo 210 ist für eine leerstehende Immobilie nicht teuer, aber jedes Jahr verpflichtend, und bei Versäumnis fallen Zuschläge an. Rechnen Sie vor dem Kauf an der Costa del Sol diese jährlichen Kosten zusammen mit IBI und Gemeinschaftskosten ein. Bei EVS PROPERTY GROUP helfen wir Ihnen, die Kosten für den Unterhalt Ihrer Immobilie als Nichtresident abzuschätzen, und vermitteln Ihnen vertrauenswürdige Steuerberater in Málaga und Marbella.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Steuer für Nichtresidenten in Spanien?
Der allgemeine Satz beträgt 24 %, für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins 19 %. Für eine leerstehende Immobilie wird auf 1,1 % oder 2 % ihres Katasterwerts gezahlt, was bei den meisten Wohnungen an der Küste einige hundert Euro im Jahr ausmacht.
Wie erfahre ich, ob ich in Spanien steuerlich ansässig bin?
Das sind Sie, wenn Sie mehr als 183 Tage des Kalenderjahres in Spanien verbringen, wenn sich hier der Mittelpunkt Ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen befindet oder wenn hier Ihr nicht dauernd getrennt lebender Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder leben, es sei denn, Sie beweisen das Gegenteil. Wenn Sie es sind, erklären Sie die IRPF (spanische Einkommensteuer) und nicht das Modelo 210.
Was passiert, wenn ich das Modelo 210 nicht abgebe?
Hacienda kann die Steuer mit Zuschlägen für verspätete Abgabe nachfordern oder, wenn sie die Schuld selbst aufdeckt, mit einer Sanktion. Die Schulden von Nichtresidenten mit einer Immobilie in Spanien lassen sich über das Catastro leicht ausfindig machen, und der Notar berücksichtigt sie beim Verkauf.
Zahlen Briten seit dem Brexit mehr Steuern als Nichtresidenten?
Ja. Da sie nicht mehr in der EU ansässig sind, steigt der Satz von 19 % auf 24 %, und wenn sie vermieten, können sie die Kosten der Immobilie nicht mehr abziehen, sodass sie die vollen Einnahmen versteuern.
