Hipoteca mixta: ya es el 15 % de las firmas y qué significa en la Costa del Sol

Actualización del 16 de octubre de 2026: desde la publicación de este artículo, el BCE ha vuelto a subir los tipos (el 10 de septiembre situó el tipo de la facilidad de depósito en el 2,50 %, con efecto desde el día 16) y el euríbor a un año cerró septiembre en el 3,247 %, según el Banco de España. Las cifras de mercado del resto del texto corresponden a finales de agosto.

La hipoteca mixta —tipo fijo durante los primeros años y variable después— alcanzó en julio de 2026 el 15 % de las firmas en España, el triple que a principios de año y su mejor dato en diez meses. El motivo es sencillo: con el euríbor rozando el 3 %, los bancos ofrecen en el tramo fijo inicial tipos claramente por debajo de los de una hipoteca fija a 25 años, y muchos compradores apuestan a que la subida actual sea pasajera.

¿Qué es exactamente una hipoteca mixta?

Es un préstamo híbrido en dos etapas. Durante un primer periodo —normalmente entre 3 y 10 años— pagas un tipo fijo cerrado, con una cuota idéntica todos los meses. Cuando ese tramo vence, el préstamo pasa automáticamente a variable y se revisa según el euríbor más un diferencial pactado desde el primer día. Ni el diferencial ni el plazo se renegocian después: lo que firmas al principio es lo que se aplicará dentro de diez años.

Esa es la diferencia clave con la fija: no estás eligiendo entre seguridad y riesgo, estás eligiendo cuántos años de seguridad compras y a qué precio.

¿Por qué vuelve ahora la hipoteca mixta?

Por el giro del ciclo de tipos. El euríbor cerró julio de 2026 en el 2,85 %, su nivel más alto en casi dos años, y en agosto superó el 3 % en tasa diaria y cerró con una media del 2,954 %. Detrás está el BCE, que en junio subió su tipo rector del 2 % al 2,25 % y el 10 de septiembre volvió a subirlo, hasta el 2,50 %.

El argumento de quien firma una mixta es que estos niveles son altos en términos históricos: la media del euríbor desde que existe ronda el 1,92 %, muy por debajo del 2,954 % de agosto, aunque ese promedio esté distorsionado por los años de tipos negativos entre 2016 y 2022. Si se toma solo el periodo posterior a 2022, la media sube al 2,89 %, prácticamente donde estaba el índice en agosto. Ese matiz es importante y conviene tenerlo delante antes de decidir.

Hay además un motivo puramente bancario: las entidades están siendo más agresivas en los plazos cortos, empujadas por el elevado saldo de depósitos sin remunerar y por la brecha creciente entre el coste de cubrirse a 15 años (lo que sostiene una hipoteca fija) y hacerlo a 5 (lo que sostiene el tramo fijo de una mixta). Por eso la mixta puede salir más barata al principio sin que el banco pierda margen.

¿Cuánto se paga hoy con cada tipo de hipoteca?

Estos son los tipos que se están ofreciendo en el mercado español a finales de agosto de 2026, con la cuota que resulta sobre un préstamo de 300.000 € a 25 años. Las cuotas son cálculo propio a partir del TIN, sin incluir seguros ni gastos vinculados.

La diferencia entre la mixta a 5-10 años y la fija es de unos 61 € al mes en este ejemplo. No es una fortuna, pero sobre un tramo fijo de diez años supone en torno a 7.300 € de ahorro antes de asumir riesgo alguno. Ojo con la TAE: en las mixtas suele rondar el 4 % porque incorpora la parte variable estimada, así que comparar solo el TIN inicial da una imagen demasiado favorable.

¿Qué pasa cuando termina el tramo fijo?

Esta es la pregunta que decide la operación, y casi nadie la simula. Tomemos la mixta del ejemplo anterior: 300.000 € a 25 años con cinco años al 2,50 %. Al final del quinto año quedarían unos 254.000 € pendientes y 20 años por delante. Esto es lo que pasaría con la cuota según dónde esté el euríbor ese día, con un diferencial del 0,50 %.

La regla práctica: antes de firmar, calcula la cuota con el euríbor al 4 % y pregúntate si podrías pagarla con tus ingresos de hoy. Si la respuesta es no, la mixta no es tu producto por mucho que el tipo inicial sea atractivo.

¿Cuánto hay que financiar realmente en la Costa del Sol?

Los ejemplos de 300.000 € sirven para comparar productos, pero en la Costa del Sol los importes son otros. Estas son las medianas reales de precio de nuestro catálogo —8.789 propiedades a la venta— con el importe a financiar suponiendo un 70 % del precio, que es el máximo habitual para un comprador no residente, y la cuota resultante a 25 años con un tramo fijo del 2,50 %.

Cuanto mayor es el capital, más pesa cada décima de tipo. En Marbella, pasar del 2,50 % al 4 % después del tramo fijo encarece la cuota en varios cientos de euros al mes; en Torremolinos el mismo movimiento se nota mucho menos. Por eso la decisión entre fija y mixta no es la misma en un apartamento de 350.000 € que en una villa de 1,2 millones.

¿A quién le conviene la hipoteca mixta?

Tiene sentido, sobre todo en tramos fijos de 5 a 10 años, en estos perfiles:

• Quien espera un salto claro de ingresos durante los años del tramo fijo y podrá absorber una cuota mayor después.
• Quien tiene previsto vender la vivienda antes de que llegue la parte variable: una segunda residencia con horizonte de siete u ocho años, por ejemplo.
• Quien mantiene liquidez para amortizar anticipadamente si el euríbor se dispara al vencer el tramo fijo.
• Quien compra como inversión y cuenta con ingresos de alquiler que también se revalorizan con la inflación.

No es el producto adecuado si la cuota ya va justa hoy, si el préstamo es la única vía de compra y no hay colchón, o si emocionalmente necesitas saber lo que pagarás dentro de quince años. En esos casos la fija, aunque cueste algo más al mes, compra tranquilidad.

¿Cambia algo si eres comprador extranjero?

Sí, y bastante. Como no residente, la financiación habitual llega al 60-70 % del valor de tasación, no al 80 %, así que necesitas más capital propio de entrada y a los gastos de compra —en torno al 10-12 % adicional entre impuestos, notaría y registro—. Además, las condiciones que ofrece cada banco varían mucho más entre entidades que para un residente, porque el análisis de riesgo depende de dónde tributas y en qué moneda cobras. Pedir tres ofertas y negociarlas en paralelo no es una recomendación genérica: en operaciones de Marbella o Estepona la diferencia entre la primera propuesta y la mejor suele medirse en decenas de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.

Cómo decidir sin jugársela al euríbor

La hipoteca mixta no es ni una moda ni una trampa: es una apuesta explícita a que dentro de cinco o diez años los tipos estarán más bajos que hoy. Puede salir bien, y el histórico del euríbor da argumentos para pensarlo. Pero solo debería firmarla quien pueda permitirse que salga mal. Haz los números con el euríbor al 4 %, compara la TAE y no solo el tipo inicial, y elige el producto en función de cuánto tiempo vas a tener la vivienda, no de cuál tiene la cuota más baja el primer año.

En EVS Property Group acompañamos la parte inmobiliaria de esa decisión: qué se está pagando de verdad por metro cuadrado en cada municipio, qué margen de negociación tiene un inmueble concreto y qué recorrido de revalorización o alquiler puede esperarse. Si estás valorando comprar en la Costa del Sol y quieres cuadrar precio, financiación y objetivo antes de dar el paso, escríbenos y lo vemos con tus números.

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