Blandat bolån (hipoteca mixta): redan 15 % av alla nya lån, och vad det betyder på Costa del Sol

Uppdatering den 16 oktober 2026: sedan artikeln publicerades har ECB höjt räntorna igen (den 10 september sattes inlåningsfacilitetens ränta till 2,50 %, med verkan från den 16:e) och ettårs-Euribor slutade september på 3,247 %, enligt Banco de España. Marknadssiffrorna i resten av texten avser slutet av augusti.

Det blandade bolånet (hipoteca mixta) – fast ränta de första åren och rörlig ränta därefter – nådde i juli 2026 15 % av alla undertecknade bolån i Spanien, tre gånger så mycket som i början av året och den högsta siffran på tio månader. Förklaringen är enkel: med Euribor nära 3 % erbjuder bankerna i den inledande fasta perioden räntor som ligger tydligt under de för ett fast bolån på 25 år, och många köpare satsar på att den nuvarande uppgången är tillfällig.

Vad är egentligen ett blandat bolån?

Det är ett hybridlån i två etapper. Under en första period – vanligtvis mellan 3 och 10 år – betalar du en fast, låst ränta med exakt samma avgift varje månad. När den perioden löper ut går lånet automatiskt över till rörlig ränta och revideras utifrån Euribor plus en marginal som avtalats redan från första dagen. Varken marginalen eller löptiden omförhandlas efteråt: det du skriver under i början är det som gäller om tio år.

Det är den avgörande skillnaden mot det fasta lånet: du väljer inte mellan trygghet och risk, du väljer hur många års trygghet du köper och till vilket pris.

Varför är det blandade bolånet tillbaka just nu?

På grund av vändningen i ränteläget. Euribor slutade juli 2026 på 2,85 %, den högsta nivån på nästan två år, och i augusti översteg den 3 % som dagsnotering och stängde månaden med ett medelvärde på 2,954 %. Bakom ligger ECB, som i juni höjde styrräntan från 2 % till 2,25 % och den 10 september höjde den igen, till 2,50 %.

Argumentet hos den som tecknar ett blandat lån är att nivåerna är höga i ett historiskt perspektiv: Euribors genomsnitt sedan indexet infördes ligger runt 1,92 %, långt under augustis 2,954 %, även om det genomsnittet snedvrids av åren med negativa räntor mellan 2016 och 2022. Om man bara tar perioden efter 2022 stiger genomsnittet till 2,89 %, i stort sett där indexet låg i augusti. Den nyansen är viktig och bör finnas med i beräkningen innan man bestämmer sig.

Det finns dessutom en rent bankmässig orsak: bankerna är mer aggressiva på korta löptider, drivna av det stora saldot av oförräntade inlåningar och av det växande gapet mellan kostnaden att säkra sig på 15 år (vilket bär upp ett fast bolån) och på 5 år (vilket bär upp den fasta delen av ett blandat lån). Därför kan det blandade lånet bli billigare i början utan att banken förlorar marginal.

Hur mycket betalar man i dag för varje typ av bolån?

Här är de räntor som erbjuds på den spanska marknaden i slutet av augusti 2026, med den månadsavgift som blir resultatet för ett lån på 300 000 € över 25 år. Avgifterna är egna beräkningar utifrån TIN (nominell ränta), utan försäkringar eller kopplade kostnader.

Skillnaden mellan det blandade lånet på 5–10 år och det fasta är cirka 61 € i månaden i det här exemplet. Det är ingen förmögenhet, men över en fast period på tio år innebär det en besparing på omkring 7 300 € innan man tagit någon risk alls. Se upp med TAE (effektiv årsränta): för blandade lån ligger den ofta runt 4 % eftersom den inkluderar den uppskattade rörliga delen, så att bara jämföra den inledande TIN ger en alltför gynnsam bild.

Vad händer när den fasta perioden tar slut?

Det är den fråga som avgör affären, och nästan ingen simulerar den. Ta det blandade lånet i exemplet ovan: 300 000 € på 25 år med fem år till 2,50 %. Vid slutet av det femte året återstår cirka 254 000 € att betala och 20 år framåt. Så här skulle avgiften utvecklas beroende på var Euribor ligger den dagen, med en marginal på 0,50 %.

Tumregeln: räkna innan du skriver under ut avgiften med Euribor på 4 % och fråga dig om du skulle klara den med dina inkomster i dag. Om svaret är nej är det blandade lånet inte rätt produkt för dig, hur lockande den inledande räntan än är.

Hur mycket behöver man egentligen finansiera på Costa del Sol?

Exemplen med 300 000 € är bra för att jämföra produkter, men på Costa del Sol är beloppen andra. Här är de verkliga medianpriserna i vårt utbud – 8 789 fastigheter till salu – med det belopp som ska finansieras om man antar 70 % av priset, vilket är det vanliga maxtaket för en icke-bosatt köpare, och den resulterande månadsavgiften över 25 år med en fast period på 2,50 %.

Ju större kapitalet är, desto tyngre väger varje tiondels procentenhet. I Marbella gör en höjning från 2,50 % till 4 % efter den fasta perioden avgiften flera hundra euro dyrare i månaden; i Torremolinos märks samma förändring betydligt mindre. Därför är beslutet mellan fast och blandat inte detsamma för en lägenhet på 350 000 € som för en villa på 1,2 miljoner.

För vem passar det blandade bolånet?

Det är rimligt, framför allt med fasta perioder på 5 till 10 år, för dessa profiler:

• Den som förväntar sig ett tydligt inkomstlyft under åren med fast ränta och kan klara en högre avgift därefter.
• Den som planerar att sälja bostaden innan den rörliga delen börjar gälla: en andrabostad med en horisont på sju eller åtta år, till exempel.
• Den som har likviditet för att amortera extra om Euribor skenar när den fasta perioden löper ut.
• Den som köper som investering och räknar med hyresintäkter som också stiger med inflationen.

Det är inte rätt produkt om avgiften redan i dag är på gränsen, om lånet är det enda sättet att köpa och det saknas en buffert, eller om du av känslomässiga skäl behöver veta vad du kommer att betala om femton år. I de fallen köper det fasta lånet trygghet, även om det kostar lite mer i månaden.

Förändras något om du är utländsk köpare?

Ja, och ganska mycket. Som icke-bosatt når den vanliga finansieringen 60–70 % av värderingsvärdet, inte 80 %, så du behöver mer eget kapital som kontantinsats och för köpkostnaderna – cirka 10–12 % extra för skatter, notarie och register. Dessutom varierar villkoren mellan bankerna betydligt mer än för en bosatt, eftersom riskbedömningen beror på var du betalar skatt och i vilken valuta du har dina inkomster. Att be om tre offerter och förhandla dem parallellt är inte en generell rekommendation: vid affärer i Marbella eller Estepona mäts skillnaden mellan det första förslaget och det bästa ofta i tiotusentals euro över lånets löptid.

Så bestämmer du dig utan att satsa allt på Euribor

Det blandade bolånet är varken en modefluga eller en fälla: det är ett uttryckligt vad om att räntorna om fem eller tio år kommer att vara lägre än i dag. Det kan gå bra, och Euribors historik ger argument för att tro det. Men det bör bara tecknas av den som har råd med att det går fel. Gör beräkningarna med Euribor på 4 %, jämför TAE och inte bara den inledande räntan, och välj produkt utifrån hur länge du kommer att behålla bostaden, inte utifrån vilken som har lägst avgift under första året.

På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi till med fastighetsdelen av det beslutet: vad som verkligen betalas per kvadratmeter i varje kommun, vilket förhandlingsutrymme en enskild fastighet har och vilken värdeutveckling eller hyresutveckling som kan förväntas. Om du överväger att köpa på Costa del Sol och vill få pris, finansiering och mål att gå ihop innan du tar steget, hör av dig så går vi igenom det med dina siffror.

Vanliga frågor