Gemengde hypotheek: al 15% van de ondertekende hypotheken en wat dat betekent aan de Costa del Sol

Update van 16 oktober 2026: sinds de publicatie van dit artikel heeft de ECB de rente opnieuw verhoogd (op 10 september bracht zij de depositofaciliteit op 2,50%, met ingang van de 16e) en sloot de twaalfmaands-Euribor september af op 3,247%, volgens het Banco de España. De marktcijfers in de rest van de tekst dateren van eind augustus.

De gemengde hypotheek, met de eerste jaren een vaste rente en daarna een variabele, bereikte in juli 2026 een aandeel van 15% van de ondertekende hypotheken in Spanje. Dat is het drievoudige van begin dit jaar en het beste cijfer in tien maanden. De reden is eenvoudig: nu de Euribor tegen de 3% aanschurkt, bieden de banken in de initiële vaste periode duidelijk lagere rentes aan dan voor een hypotheek met 25 jaar vaste rente, en veel kopers gokken erop dat de huidige stijging van tijdelijke aard is.

Wat is een gemengde hypotheek precies?

Het is een hybride lening in twee fasen. Gedurende een eerste periode, meestal tussen 3 en 10 jaar, betaal je een vaste rente met elke maand hetzelfde bedrag. Wanneer die periode afloopt, gaat de lening automatisch over naar een variabele rente die wordt herzien op basis van de Euribor plus een opslag die vanaf dag één is overeengekomen. Noch de opslag, noch de looptijd worden daarna heronderhandeld: wat je aan het begin ondertekent, is wat over tien jaar van toepassing is.

Dat is het wezenlijke verschil met de vaste rente: je kiest niet tussen zekerheid en risico, maar tussen hoeveel jaar zekerheid je koopt en tegen welke prijs.

Waarom keert de gemengde hypotheek nu terug?

Door de omslag in de rentecyclus. De Euribor sloot juli 2026 af op 2,85%, het hoogste niveau in bijna twee jaar, en in augustus kwam hij op dagbasis boven de 3% uit en sloot hij af met een gemiddelde van 2,954%. Daarachter zit de ECB, die in juni haar officiële rentetarief verhoogde van 2% naar 2,25% en het op 10 september opnieuw verhoogde, naar 2,50%.

Het argument van wie een gemengde hypotheek tekent, is dat deze niveaus historisch gezien hoog zijn: het gemiddelde van de Euribor sinds zijn bestaan ligt rond 1,92%, ruim onder de 2,954% van augustus, ook al wordt dat gemiddelde vertekend door de jaren met negatieve rentes tussen 2016 en 2022. Als je alleen de periode na 2022 meeneemt, stijgt het gemiddelde naar 2,89%, vrijwel waar de index in augustus stond. Die nuance is belangrijk en je houdt haar beter voor ogen voordat je beslist.

Daarnaast is er een puur bancaire reden: de banken stellen zich agressiever op bij korte looptijden, aangespoord door het hoge saldo aan onverloonde deposito’s en door het groeiende verschil tussen de kosten van indekking op 15 jaar (waarop een hypotheek met vaste rente rust) en op 5 jaar (waarop de vaste periode van een gemengde hypotheek rust). Daarom kan de gemengde hypotheek in het begin goedkoper uitvallen zonder dat de bank marge verliest.

Wat betaal je vandaag voor elk type hypotheek?

Dit zijn de rentes die eind augustus 2026 op de Spaanse markt worden aangeboden, met de maandlast die daaruit volgt op een lening van 300.000 € over 25 jaar. De maandlasten zijn eigen berekeningen op basis van de TIN (nominale rente), exclusief verzekeringen en gekoppelde kosten.

Het verschil tussen de gemengde hypotheek op 5-10 jaar en de vaste is in dit voorbeeld ongeveer € 61 per maand. Dat is geen fortuin, maar over een vaste periode van tien jaar komt het neer op circa € 7.300 besparing nog voordat je enig risico neemt. Let op met de TAE (jaarlijks effectief rentepercentage): bij gemengde hypotheken ligt die doorgaans rond 4%, omdat de geschatte variabele component erin is verwerkt. Alleen de initiële TIN vergelijken geeft dus een te gunstig beeld.

Wat gebeurt er als de vaste periode afloopt?

Dit is de vraag die de beslissing bepaalt, en bijna niemand simuleert haar. Neem de gemengde hypotheek uit het vorige voorbeeld: 300.000 € over 25 jaar met vijf jaar tegen 2,50%. Aan het einde van het vijfde jaar zou er ongeveer 254.000 € openstaan en nog 20 jaar te gaan zijn. Dit is wat er met de maandlast zou gebeuren, afhankelijk van waar de Euribor die dag staat, bij een opslag van 0,50%.

De vuistregel: bereken vóór het tekenen de maandlast met de Euribor op 4% en vraag je af of je die zou kunnen betalen met je huidige inkomen. Is het antwoord nee, dan is de gemengde hypotheek niets voor jou, hoe aantrekkelijk de beginrente ook is.

Hoeveel moet je in werkelijkheid financieren aan de Costa del Sol?

De voorbeelden van 300.000 € dienen om producten te vergelijken, maar aan de Costa del Sol gaat het om andere bedragen. Dit zijn de werkelijke mediaanprijzen uit onze catalogus, met 8.789 te koop staande woningen, met het te financieren bedrag uitgaande van 70% van de prijs (het gebruikelijke maximum voor een niet-ingezeten koper) en de resulterende maandlast over 25 jaar met een vaste periode van 2,50%.

Hoe groter het kapitaal, hoe zwaarder elke tiende procentpunt rente weegt. In Marbella maakt een stijging van 2,50% naar 4% na de vaste periode de maandlast enkele honderden euro’s per maand duurder; in Torremolinos is dezelfde beweging veel minder voelbaar. Daarom is de keuze tussen vast en gemengd niet dezelfde voor een appartement van 350.000 € als voor een villa van 1,2 miljoen.

Voor wie is de gemengde hypotheek interessant?

Ze is zinvol, vooral bij vaste periodes van 5 tot 10 jaar, voor deze profielen:

• Wie tijdens de jaren van de vaste periode een duidelijke inkomenssprong verwacht en daarna een hogere maandlast kan opvangen.
• Wie van plan is de woning te verkopen voordat het variabele deel ingaat: bijvoorbeeld een tweede verblijf met een horizon van zeven of acht jaar.
• Wie liquiditeit aanhoudt om vervroegd af te lossen als de Euribor omhoogschiet wanneer de vaste periode afloopt.
• Wie koopt als belegging en rekent op huurinkomsten die met de inflatie mee omhooggaan.

Het is niet het juiste product als de maandlast nu al krap is, als de lening de enige route naar de aankoop is en er geen buffer is, of als je emotioneel moet weten wat je over vijftien jaar gaat betalen. In die gevallen koopt de vaste rente, ook al kost die iets meer per maand, gemoedsrust.

Verandert er iets als je buitenlandse koper bent?

Ja, en behoorlijk veel. Als niet-ingezetene bedraagt de gebruikelijke financiering 60-70% van de taxatiewaarde, niet 80%. Je hebt dus meer eigen inbreng nodig, bovenop de aankoopkosten van ongeveer 10-12% extra voor belastingen, notaris en registratie. Bovendien lopen de voorwaarden per bank veel sterker uiteen dan voor een ingezetene, omdat de risicoanalyse afhangt van waar je belasting betaalt en in welke valuta je inkomen ontvangt. Drie offertes opvragen en parallel onderhandelen is geen algemeen advies: bij transacties in Marbella of Estepona wordt het verschil tussen het eerste voorstel en het beste vaak in tienduizenden euro’s gemeten over de looptijd van de lening.

Zo beslis je zonder alles op de Euribor te zetten

De gemengde hypotheek is noch een mode noch een valstrik: het is een expliciete gok dat de rentes over vijf of tien jaar lager zullen liggen dan nu. Het kan goed uitpakken, en het historische verloop van de Euribor geeft argumenten om daarop te rekenen. Maar alleen wie het zich kan veroorloven dat het misgaat, zou haar moeten tekenen. Maak de berekening met de Euribor op 4%, vergelijk de TAE en niet alleen de beginrente, en kies het product op basis van hoe lang je de woning gaat houden, niet op basis van welke de laagste maandlast heeft in het eerste jaar.

Bij EVS PROPERTY GROUP begeleiden we het vastgoedgedeelte van die beslissing: wat er werkelijk per vierkante meter wordt betaald in elke gemeente, welke onderhandelingsruimte een concreet pand heeft en welk waardestijgings- of huurpotentieel verwacht mag worden. Als je overweegt aan de Costa del Sol te kopen en prijs, financiering en doel op elkaar wilt afstemmen voordat je de stap zet, schrijf ons dan en we bekijken het samen met jouw cijfers.

Veelgestelde vragen