Blandet boliglån: nå 15 % av signeringene – og hva det betyr på Costa del Sol

Oppdatering 16. oktober 2026: Siden denne artikkelen ble publisert, har ECB hevet rentene på nytt (10. september satte den innskuddsrenten til 2,50 %, med virkning fra den 16.), og tolvmåneders euribor endte september på 3,247 %, ifølge Banco de España. Markedstallene i resten av teksten gjelder slutten av august.

Det blandede boliglånet (hipoteca mixta) – fast rente de første årene og flytende rente deretter – nådde i juli 2026 15 % av signeringene i Spania. Det er tre ganger så mye som ved årets begynnelse og den beste målingen på ti måneder. Årsaken er enkel: med euribor rundt 3 % tilbyr bankene klart lavere renter i den innledende fastrenteperioden enn på et fastrentelån over 25 år, og mange kjøpere satser på at dagens renteoppgang bare er midlertidig.

Hva er egentlig et blandet boliglån?

Det er et hybridlån i to etapper. I en første periode – vanligvis mellom 3 og 10 år – betaler du en fast, låst rente, med samme terminbeløp hver måned. Når perioden er over, går lånet automatisk over til flytende rente og reguleres etter euribor pluss et påslag som ble avtalt fra første dag. Verken påslaget eller løpetiden reforhandles senere: det du signerer i begynnelsen, er det som gjelder om ti år.

Det er den viktigste forskjellen fra fastrentelånet: du velger ikke mellom trygghet og risiko, du velger hvor mange år med trygghet du kjøper, og til hvilken pris.

Hvorfor kommer det blandede boliglånet tilbake nå?

På grunn av vendingen i rentesyklusen. Euribor endte juli 2026 på 2,85 %, det høyeste nivået på nesten to år, og i august passerte den 3 % i daglig notering og endte måneden med et gjennomsnitt på 2,954 %. Bak dette står ECB, som i juni hevet styringsrenten fra 2 % til 2,25 % og 10. september hevet den igjen, til 2,50 %.

Argumentet til dem som signerer et blandet lån, er at disse nivåene er høye i historisk sammenheng: gjennomsnittet for euribor siden den ble innført ligger rundt 1,92 %, langt under augustgjennomsnittet på 2,954 %, selv om dette gjennomsnittet er trukket ned av årene med negative renter mellom 2016 og 2022. Ser man bare på perioden etter 2022, stiger gjennomsnittet til 2,89 %, praktisk talt der indeksen lå i august. Denne nyansen er viktig, og du bør ha den friskt i minne før du bestemmer deg.

Dessuten finnes det en rent bankmessig grunn: bankene er mer aggressive på korte løpetider, drevet av en høy saldo av ulønnede innskudd og av det økende gapet mellom kostnaden ved å sikre seg over 15 år (som understøtter et fastrentelån) og over 5 år (som understøtter fastrentedelen av et blandet lån). Derfor kan det blandede lånet bli billigere i starten uten at banken taper margin.

Hvor mye betaler man i dag med hver type boliglån?

Dette er rentene som tilbys i det spanske markedet i slutten av august 2026, med det terminbeløpet de gir på et lån på 300 000 € over 25 år. Terminbeløpene er vår egen beregning ut fra TIN (nominell rente), uten forsikringer og tilknyttede kostnader.

Forskjellen mellom det blandede lånet på 5–10 år og fastrentelånet er rundt 61 € i måneden i dette eksempelet. Det er ingen formue, men over en fastrenteperiode på ti år utgjør det omtrent 7 300 € i besparelse før du har tatt noen risiko. Vær oppmerksom på effektiv rente (TAE): på blandede lån ligger den ofte rundt 4 %, fordi den inkluderer den anslåtte flytende delen, så det gir et for gunstig bilde å sammenligne bare den innledende TIN.

Hva skjer når fastrenteperioden tar slutt?

Dette er spørsmålet som avgjør transaksjonen, og nesten ingen simulerer det. La oss ta det blandede lånet fra eksempelet over: 300 000 € over 25 år med fem år til 2,50 %. Ved utgangen av det femte året ville det stå igjen omtrent 254 000 € og 20 år gjenstår. Slik ville terminbeløpet utvikle seg avhengig av hvor euribor ligger den dagen, med et påslag på 0,50 %.

Tommelfingerregelen: før du signerer, beregn terminbeløpet med euribor på 4 % og spør deg selv om du kunne betalt det med dagens inntekt. Hvis svaret er nei, er ikke det blandede lånet produktet for deg, uansett hvor attraktiv startrenten er.

Hvor mye må man egentlig finansiere på Costa del Sol?

Eksemplene på 300 000 € egner seg til å sammenligne produkter, men på Costa del Sol er beløpene andre. Dette er de reelle medianprisene i vår portefølje – 8 789 eiendommer til salgs – med beløpet som skal finansieres, forutsatt 70 % av prisen, som er det vanlige maksimum for en kjøper som ikke er bosatt i Spania, og det resulterende terminbeløpet over 25 år med en fastrenteperiode på 2,50 %.

Jo større kapitalen er, desto tyngre veier hver tidel av rentesatsen. I Marbella gjør et hopp fra 2,50 % til 4 % etter fastrenteperioden terminbeløpet flere hundre euro dyrere i måneden; i Torremolinos merkes den samme bevegelsen langt mindre. Derfor er valget mellom fast og blandet rente ikke det samme for en leilighet til 350 000 € som for en villa til 1,2 millioner.

Hvem passer det blandede boliglånet for?

Det er fornuftig, særlig med fastrenteperioder på 5 til 10 år, for disse profilene:

• Den som venter et tydelig inntektshopp i løpet av årene med fast rente og kan håndtere et høyere terminbeløp senere.
• Den som planlegger å selge boligen før den flytende delen inntrer: for eksempel en andrebolig med en horisont på sju–åtte år.
• Den som har likviditet til å nedbetale ekstra hvis euribor skyter i været når fastrenteperioden utløper.
• Den som kjøper som investering og har leieinntekter som også justeres opp med inflasjonen.

Det er ikke riktig produkt hvis terminbeløpet allerede er stramt i dag, hvis lånet er den eneste veien til kjøp og det ikke finnes noen buffer, eller hvis du følelsesmessig trenger å vite hva du skal betale om femten år. I slike tilfeller kjøper fast rente ro i sjelen, selv om den koster litt mer i måneden.

Endrer det noe hvis du er utenlandsk kjøper?

Ja, og ganske mye. Som ikke-bosatt ligger vanlig finansiering på 60–70 % av takstverdien, ikke 80 %, så du trenger mer egenkapital i tillegg til kjøpskostnadene – omtrent 10–12 % ekstra i skatter, notar og registrering. Dessuten varierer vilkårene hver bank tilbyr, langt mer mellom institusjonene enn for en bosatt, fordi risikovurderingen avhenger av hvor du betaler skatt og i hvilken valuta du har inntekt. Å innhente tre tilbud og forhandle dem parallelt er ikke en generell anbefaling: i transaksjoner i Marbella eller Estepona måles forskjellen mellom det første forslaget og det beste ofte i titusenvis av euro over lånets levetid.

Slik bestemmer du deg uten å gamble på euribor

Det blandede boliglånet er verken en motegrille eller en felle: det er et uttrykkelig veddemål på at rentene om fem eller ti år vil være lavere enn i dag. Det kan gå bra, og euribors historikk gir argumenter for å tro det. Men bare den som har råd til at det går dårlig, bør signere. Gjør regnestykket med euribor på 4 %, sammenlign effektiv rente (TAE) og ikke bare startrenten, og velg produkt ut fra hvor lenge du skal beholde boligen, ikke ut fra hvilket som har lavest terminbeløp det første året.

Hos EVS PROPERTY GROUP følger vi opp eiendomsdelen av denne beslutningen: hva som faktisk betales per kvadratmeter i hver kommune, hvilket forhandlingsrom en konkret eiendom har, og hvilken verdistigning eller leieutvikling som kan forventes. Hvis du vurderer å kjøpe på Costa del Sol og vil få pris, finansiering og mål til å gå opp før du tar steget, skriv til oss, så går vi gjennom det med dine tall.

Vanlige spørsmål