Mutuo misto: ormai è il 15% delle stipule, cosa significa sulla Costa del Sol

Aggiornamento del 16 ottobre 2026: dalla pubblicazione di questo articolo la BCE ha alzato di nuovo i tassi (il 10 settembre ha portato il tasso della deposit facility al 2,50%, con effetto dal giorno 16) e l’Euribor a un anno ha chiuso settembre al 3,247%, secondo il Banco de España. I dati di mercato del resto del testo si riferiscono a fine agosto.

Il mutuo misto — tasso fisso per i primi anni e variabile in seguito — ha raggiunto a luglio 2026 il 15% delle stipule in Spagna, il triplo rispetto all’inizio dell’anno e il dato migliore degli ultimi dieci mesi. Il motivo è semplice: con l’Euribor che sfiora il 3%, le banche offrono nel tratto fisso iniziale tassi nettamente inferiori a quelli di un mutuo a tasso fisso a 25 anni, e molti acquirenti scommettono che l’attuale rialzo sia passeggero.

Che cos’è esattamente un mutuo misto?

È un finanziamento ibrido in due fasi. Durante un primo periodo — di solito tra 3 e 10 anni — si paga un tasso fisso bloccato, con una rata identica ogni mese. Alla scadenza di quel tratto, il mutuo passa automaticamente a tasso variabile e viene rivisto in base all’Euribor più uno spread pattuito fin dal primo giorno. Né lo spread né la durata si rinegoziano in seguito: ciò che si firma all’inizio è ciò che verrà applicato tra dieci anni.

Questa è la differenza fondamentale rispetto al tasso fisso: non si sceglie tra sicurezza e rischio, si sceglie quanti anni di sicurezza acquistare e a quale prezzo.

Perché il mutuo misto torna proprio ora?

Per l’inversione del ciclo dei tassi. L’Euribor ha chiuso luglio 2026 al 2,85%, il livello più alto in quasi due anni, e ad agosto ha superato il 3% nel dato giornaliero chiudendo con una media del 2,954%. Dietro c’è la BCE, che a giugno ha alzato il tasso di riferimento dal 2% al 2,25% e il 10 settembre lo ha rialzato ancora, fino al 2,50%.

L’argomento di chi firma un misto è che questi livelli sono alti in termini storici: la media dell’Euribor da quando esiste si aggira intorno all’1,92%, molto al di sotto del 2,954% di agosto, anche se tale media è distorta dagli anni di tassi negativi tra il 2016 e il 2022. Se si considera solo il periodo successivo al 2022, la media sale al 2,89%, praticamente dove si trovava l’indice ad agosto. È una precisazione importante e conviene tenerla presente prima di decidere.

C’è poi un motivo puramente bancario: gli istituti sono più aggressivi sulle scadenze brevi, spinti dall’elevato volume di depositi non remunerati e dal divario crescente tra il costo di coprirsi a 15 anni (che sostiene un mutuo a tasso fisso) e quello di coprirsi a 5 (che sostiene il tratto fisso di un misto). Per questo il misto può risultare più economico all’inizio senza che la banca perda margine.

Quanto si paga oggi con ciascun tipo di mutuo?

Questi sono i tassi offerti sul mercato spagnolo a fine agosto 2026, con la rata che ne risulta su un finanziamento di 300.000 € a 25 anni. Le rate sono un nostro calcolo a partire dal TAN, senza includere assicurazioni né spese collegate.

La differenza tra il misto a 5-10 anni e il fisso è di circa 61 € al mese in questo esempio. Non è una fortuna, ma su un tratto fisso di dieci anni significa un risparmio di circa 7.300 € prima di assumersi qualsiasi rischio. Attenzione al TAEG: nei misti si aggira di solito intorno al 4% perché incorpora la parte variabile stimata, quindi confrontare solo il TAN iniziale dà un quadro troppo favorevole.

Che cosa succede quando finisce il tratto fisso?

È la domanda che decide l’operazione, e quasi nessuno la simula. Prendiamo il misto dell’esempio precedente: 300.000 € a 25 anni con cinque anni al 2,50%. Alla fine del quinto anno resterebbero da pagare circa 254.000 € con 20 anni davanti. Ecco che cosa accadrebbe alla rata a seconda di dove si trovi l’Euribor quel giorno, con uno spread dello 0,50%.

La regola pratica: prima di firmare, calcola la rata con l’Euribor al 4% e chiediti se potresti pagarla con i tuoi redditi di oggi. Se la risposta è no, il misto non fa per te, per quanto allettante sia il tasso iniziale.

Quanto bisogna davvero finanziare sulla Costa del Sol?

Gli esempi da 300.000 € servono a confrontare i prodotti, ma sulla Costa del Sol gli importi sono altri. Queste sono le mediane reali di prezzo del nostro catalogo — 8.789 proprietà in vendita — con l’importo da finanziare ipotizzando il 70% del prezzo, che è il massimo abituale per un acquirente non residente, e la rata risultante a 25 anni con un tratto fisso del 2,50%.

Quanto maggiore è il capitale, tanto più pesa ogni decimo di punto di tasso. A Marbella, passare dal 2,50% al 4% dopo il tratto fisso fa aumentare la rata di diverse centinaia di euro al mese; a Torremolinos lo stesso movimento si nota molto meno. Per questo la scelta tra fisso e misto non è la stessa per un appartamento da 350.000 € e per una villa da 1,2 milioni.

A chi conviene il mutuo misto?

Ha senso, soprattutto con tratti fissi da 5 a 10 anni, per questi profili:

• Chi prevede un chiaro aumento del reddito durante gli anni del tratto fisso e potrà assorbire una rata maggiore in seguito.
• Chi ha in programma di vendere l’immobile prima che arrivi la parte variabile: una seconda casa con un orizzonte di sette o otto anni, ad esempio.
• Chi mantiene liquidità per estinguere anticipatamente il debito se l’Euribor schizza alla scadenza del tratto fisso.
• Chi acquista come investimento e conta su redditi da affitto che si rivalutano anch’essi con l’inflazione.

Non è il prodotto adatto se la rata è già al limite oggi, se il mutuo è l’unica via per acquistare e non c’è un margine di sicurezza, o se emotivamente hai bisogno di sapere quanto pagherai tra quindici anni. In questi casi il fisso, pur costando qualcosa in più al mese, compra tranquillità.

Cambia qualcosa se sei un acquirente straniero?

Sì, e parecchio. Come non residente, il finanziamento abituale arriva al 60-70% del valore di perizia, non all’80%, quindi serve più capitale proprio come anticipo, oltre alle spese di acquisto — circa un 10-12% aggiuntivo tra imposte, notaio e registro. Inoltre, le condizioni offerte da ciascuna banca variano molto più da un istituto all’altro rispetto a quanto accade per un residente, perché l’analisi del rischio dipende da dove si pagano le tasse e in quale valuta si percepisce il reddito. Chiedere tre offerte e negoziarle in parallelo non è un consiglio generico: nelle operazioni a Marbella o Estepona la differenza tra la prima proposta e la migliore si misura di solito in decine di migliaia di euro nell’arco della vita del mutuo.

Come decidere senza scommettere alla cieca sull’Euribor

Il mutuo misto non è né una moda né una trappola: è una scommessa esplicita sul fatto che tra cinque o dieci anni i tassi saranno più bassi di oggi. Può andare bene, e lo storico dell’Euribor offre argomenti per pensarlo. Ma dovrebbe firmarlo solo chi può permettersi che vada male. Fai i conti con l’Euribor al 4%, confronta il TAEG e non solo il tasso iniziale, e scegli il prodotto in base a quanto tempo terrai l’immobile, non a quale ha la rata più bassa il primo anno.

In EVS PROPERTY GROUP accompagniamo la parte immobiliare di questa decisione: quanto si paga davvero al metro quadro in ciascun comune, che margine di negoziazione ha un immobile concreto e quale percorso di rivalutazione o di reddito da affitto ci si può attendere. Se stai valutando di acquistare sulla Costa del Sol e vuoi far quadrare prezzo, finanziamento e obiettivo prima di fare il passo, scrivici e lo vediamo insieme sulla base dei tuoi numeri.

Domande frequenti

Qual è meglio, mutuo misto o fisso?

Dipende dal periodo reale di permanenza nell’immobile. Se terrai la casa meno di dieci anni o prevedi di estinguere presto, il misto risulta di solito più economico. Se il mutuo ti accompagnerà per vent’anni e hai bisogno di una rata prevedibile, il fisso è più sicuro, nonostante costi circa 60 € in più al mese su un mutuo di 300.000 €.

Di quanto può aumentare la rata alla fine del tratto fisso?

Su un mutuo di 300.000 € con cinque anni al 2,50%, se l’Euribor è al 4% alla scadenza del tratto fisso la rata passa da 1.346 € a circa 1.607 €, cioè 261 € in più al mese. Con l’Euribor al 3% l’aumento sarebbe di circa 127 €.

Gli stranieri possono chiedere un mutuo in Spagna?

Sì. I non residenti possono ottenere un finanziamento presso le banche spagnole, normalmente fino al 60-70% del valore di perizia, contro l’80% abituale per i residenti. Si richiedono il NIE (número de identidad de extranjero, il codice di identificazione per gli stranieri), la documentazione dei redditi e, in molti casi, la domiciliazione di parte del patrimonio presso l’istituto.

L’Euribor continuerà a salire nel 2026?

La BCE ha già alzato i tassi a giugno e a settembre, fino al 2,50%, e l’Euribor ha chiuso settembre al 3,247%, il livello più alto in oltre due anni. Nel breve periodo è prevedibile che resti sopra il 3% finché l’inflazione rimarrà alta, ma nessuna previsione a cinque o dieci anni è affidabile, ed è proprio lì che si gioca il mutuo misto.

Di quanto denaro ho bisogno per acquistare sulla Costa del Sol?

Con il prezzo mediano attuale del nostro catalogo, un acquirente non residente che finanzi il 70% deve apportare circa il 30% del prezzo più un 10-12% di spese. A Mijas, con una mediana di 549.000 €, ciò significa circa 230.000 € di fondi propri; a Torremolinos, con 495.000 €, intorno a 208.000 €.