Blandet realkreditlån: nu 15 % af underskrifterne – og hvad det betyder på Costa del Sol

Opdatering fra 16. oktober 2026: Siden denne artikel blev udgivet, har ECB hævet renterne igen (den 10. september blev renten på indlånsfaciliteten sat til 2,50 % med virkning fra den 16.), og 12-måneders Euribor sluttede september på 3,247 % ifølge Banco de España. Markedstallene i resten af teksten er fra slutningen af august.

Det blandede boliglån (hipoteca mixta) – fast rente de første år og variabel rente derefter – nåede i juli 2026 op på 15 % af underskrifterne i Spanien, det tredobbelte af niveauet ved årets begyndelse og det bedste tal i ti måneder. Forklaringen er enkel: Med en Euribor tæt på 3 % tilbyder bankerne i den indledende faste periode renter, der ligger klart under renten på et fastforrentet lån over 25 år, og mange købere satser på, at den nuværende stigning kun er midlertidig.

Hvad er et blandet boliglån egentlig?

Det er et hybridlån i to faser. I en første periode – normalt mellem 3 og 10 år – betaler du en fast, fastlåst rente med en identisk ydelse hver måned. Når den periode udløber, går lånet automatisk over til variabel rente og reguleres efter Euribor plus en margin, der er aftalt fra første dag. Hverken marginen eller løbetiden genforhandles senere: Det, du skriver under på i begyndelsen, er det, der gælder om ti år.

Det er den afgørende forskel i forhold til det fastforrentede lån: Du vælger ikke mellem sikkerhed og risiko, du vælger, hvor mange års sikkerhed du køber, og til hvilken pris.

Hvorfor vender det blandede boliglån tilbage nu?

På grund af vendingen i renteforløbet. Euribor sluttede juli 2026 på 2,85 %, det højeste niveau i næsten to år, og i august overskred den 3 % på dagsbasis og sluttede med et gennemsnit på 2,954 %. Bag ligger ECB, som i juni hævede styringsrenten fra 2 % til 2,25 % og den 10. september atter hævede den, til 2,50 %.

Argumentet hos dem, der vælger et blandet lån, er, at disse niveauer er høje i historisk perspektiv: Gennemsnittet for Euribor siden dens start ligger omkring 1,92 %, langt under de 2,954 % i august, selv om det gennemsnit er forvrænget af årene med negative renter mellem 2016 og 2022. Ser man kun på perioden efter 2022, stiger gennemsnittet til 2,89 %, stort set der, hvor indekset lå i august. Den nuance er vigtig og bør have man for øje, før man beslutter sig.

Der er desuden en rent bankmæssig grund: Institutterne er mere aggressive på de korte løbetider, drevet af den høje saldo på ikke-forrentede indlån og af det voksende gab mellem omkostningen ved at afdække sig over 15 år (det, der bærer et fastforrentet lån) og over 5 år (det, der bærer den faste del af et blandet lån). Derfor kan det blandede lån blive billigere i begyndelsen uden at banken mister margin.

Hvad betaler man i dag for hver type boliglån?

Det er de renter, der tilbydes på det spanske marked ved udgangen af august 2026, med den ydelse, der følger af et lån på 300.000 € over 25 år. Ydelserne er vores egen beregning ud fra den nominelle rente (TIN) og omfatter hverken forsikringer eller tilknyttede omkostninger.

Forskellen mellem det blandede lån med 5-10 års fast periode og det fastforrentede lån er cirka 61 € om måneden i dette eksempel. Det er ingen formue, men over en fast periode på ti år svarer det til en besparelse på omkring 7.300 €, før man påtager sig nogen risiko. Pas på ÅOP’en (TAE, de samlede årlige omkostninger i procent): For blandede lån ligger den ofte omkring 4 %, fordi den indregner den forventede variable del, så hvis man kun sammenligner den indledende TIN, får man et for gunstigt billede.

Hvad sker der, når den faste periode slutter?

Det er det spørgsmål, der afgør handlen, og næsten ingen simulerer det. Lad os tage det blandede lån fra eksemplet ovenfor: 300.000 € over 25 år med fem år til 2,50 %. Ved udgangen af det femte år ville der stå cirka 254.000 € tilbage og 20 år forude. Sådan ville ydelsen udvikle sig, afhængigt af hvor Euribor står den dag, med en margin på 0,50 %.

Tommelfingerreglen: Før du skriver under, så beregn ydelsen med Euribor på 4 %, og spørg dig selv, om du kunne betale den med din nuværende indkomst. Hvis svaret er nej, er det blandede lån ikke dit produkt, uanset hvor attraktiv startrenten er.

Hvor meget skal man reelt finansiere på Costa del Sol?

Eksemplerne med 300.000 € egner sig til at sammenligne produkter, men på Costa del Sol er beløbene et andet sted. Her er de reelle medianpriser fra vores katalog – 8.789 ejendomme til salg – med det finansieringsbeløb, der fås ved 70 % af prisen, som er det sædvanlige maksimum for en køber uden fast bopæl i Spanien, og den resulterende ydelse over 25 år med en fast periode til 2,50 %.

Jo større kapitalen er, desto tungere vejer hver tiendedel af renten. I Marbella gør et skift fra 2,50 % til 4 % efter den faste periode ydelsen flere hundrede euro dyrere om måneden; i Torremolinos mærkes den samme bevægelse langt mindre. Derfor er valget mellem fast og blandet ikke det samme for en lejlighed til 350.000 € som for en villa til 1,2 millioner.

Hvem passer det blandede boliglån til?

Det giver mening, især ved faste perioder på 5 til 10 år, for disse profiler:

• Den, der forventer et tydeligt spring i indkomsten i løbet af den faste periode og kan klare en højere ydelse bagefter.
• Den, der planlægger at sælge boligen, før den variable del træder i kraft: for eksempel en andenbolig med en horisont på syv eller otte år.
• Den, der har likviditet til at indfri ekstraordinært, hvis Euribor skyder i vejret, når den faste periode udløber.
• Den, der køber som investering og har lejeindtægter, som også reguleres op med inflationen.

Det er ikke det rette produkt, hvis ydelsen allerede er stram i dag, hvis lånet er den eneste vej til købet, og der ikke er nogen buffer, eller hvis du følelsesmæssigt har brug for at vide, hvad du kommer til at betale om femten år. I de tilfælde køber det fastforrentede lån ro i sindet, selv om det koster lidt mere om måneden.

Ændrer det noget, hvis du er udenlandsk køber?

Ja, og en hel del. Som ikke-bosiddende når den sædvanlige finansiering op på 60-70 % af vurderingsværdien, ikke 80 %, så du har brug for mere egenkapital som udbetaling og til købsomkostningerne – omkring 10-12 % ekstra til skatter, notar og tinglysning. Derudover varierer betingelserne langt mere fra bank til bank end for en bosiddende, fordi risikovurderingen afhænger af, hvor du betaler skat, og i hvilken valuta du får din indkomst. At indhente tre tilbud og forhandle dem parallelt er ikke en generisk anbefaling: Ved handler i Marbella eller Estepona måles forskellen mellem det første forslag og det bedste ofte i titusindvis af euro over lånets løbetid.

Sådan beslutter du uden at spille hasard med Euribor

Det blandede boliglån er hverken en modefluks eller en fælde: Det er et eksplicit væddemål på, at renterne om fem eller ti år vil være lavere end i dag. Det kan gå godt, og Euribors historik giver argumenter for at tro det. Men det bør kun tegnes af den, der har råd til, at det går galt. Regn på det med Euribor på 4 %, sammenlign ÅOP’en og ikke kun startrenten, og vælg produkt ud fra, hvor længe du skal beholde boligen, ikke ud fra hvilket der har den laveste ydelse det første år.

hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi med den ejendomsmæssige del af den beslutning: hvad der reelt betales per kvadratmeter i hver kommune, hvilket forhandlingsrum en konkret ejendom har, og hvilken værdistigning eller udlejning man kan forvente. Hvis du overvejer at købe på Costa del Sol og vil have pris, finansiering og mål til at gå op, før du tager skridtet, så skriv til os, så gennemgår vi det med dine tal.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er bedst, blandet eller fastforrentet boliglån?

Det afhænger af den reelle ejertid. Hvis du beholder boligen i under ti år eller forventer at indfri tidligt, bliver det blandede lån som regel billigere. Hvis lånet skal følge dig i tyve år, og du har brug for en forudsigelig ydelse, er det fastforrentede lån mere sikkert, selv om det koster cirka 60 € mere om måneden på et lån på 300.000 €.

Hvor meget kan ydelsen stige, når den faste periode slutter?

På et lån på 300.000 € med fem år til 2,50 % stiger ydelsen fra 1.346 € til cirka 1.607 €, hvis Euribor står på 4 %, når den faste periode udløber, altså 261 € mere om måneden. Med Euribor på 3 % ville stigningen være cirka 127 €.

Kan udlændinge optage et boliglån i Spanien?

Ja. Ikke-bosiddende kan få finansiering i spanske banker, normalt op til 60-70 % af vurderingsværdien, mod de sædvanlige 80 % for bosiddende. Der kræves NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge), dokumentation for indkomst og i mange tilfælde, at man flytter en del af sine aktiver til banken.

Vil Euribor fortsætte med at stige i 2026?

ECB har allerede hævet renterne i juni og i september, til 2,50 %, og Euribor sluttede september på 3,247 %, det højeste niveau i mere end to år. På kort sigt er det forventelige, at den holder sig over 3 %, så længe inflationen forbliver høj, men ingen prognose fem eller ti år frem er pålidelig, og det er netop dér, det blandede boliglån afgøres.

Hvor mange penge skal jeg bruge for at købe på Costa del Sol?

Med den nuværende medianpris i vores katalog skal en køber uden fast bopæl i Spanien, der finansierer 70 %, bidrage med omkring 30 % af prisen plus 10-12 % i omkostninger. I Mijas, med en median på 549.000 €, svarer det til cirka 230.000 € i egenkapital; i Torremolinos, med 495.000 €, omkring 208.000 €.