Prêt immobilier mixte : déjà 15 % des signatures, et ce que cela signifie sur la Costa del Sol

Mise à jour du 16 octobre 2026 : depuis la publication de cet article, la BCE (Banque centrale européenne) a de nouveau relevé ses taux (le 10 septembre, elle a porté le taux de la facilité de dépôt à 2,50 %, avec effet à compter du 16) et l’Euribor à un an a clôturé septembre à 3,247 %, selon la Banco de España. Les chiffres de marché du reste du texte correspondent à fin août.

Le prêt immobilier mixte, à taux fixe pendant les premières années puis variable ensuite, a atteint en juillet 2026 15 % des signatures en Espagne, soit le triple du niveau du début d’année et son meilleur résultat en dix mois. La raison est simple : avec un Euribor qui frôle les 3 %, les banques proposent sur la tranche fixe initiale des taux nettement inférieurs à ceux d’un prêt à taux fixe sur 25 ans, et beaucoup d’acheteurs parient que la hausse actuelle ne sera que passagère.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier mixte exactement ?

C’est un prêt hybride en deux étapes. Pendant une première période, généralement de 3 à 10 ans, vous payez un taux fixe figé, avec une mensualité identique chaque mois. Lorsque cette tranche arrive à échéance, le prêt passe automatiquement à taux variable et est révisé en fonction de l’Euribor plus un différentiel convenu dès le premier jour. Ni le différentiel ni la durée ne sont renégociés par la suite : ce que vous signez au départ est ce qui s’appliquera dans dix ans.

C’est la différence essentielle avec le taux fixe : vous ne choisissez pas entre sécurité et risque, vous choisissez combien d’années de sécurité vous achetez, et à quel prix.

Pourquoi le prêt mixte revient-il maintenant ?

À cause du retournement du cycle des taux. L’Euribor a clôturé juillet 2026 à 2,85 %, son niveau le plus élevé depuis près de deux ans, et en août il a dépassé les 3 % en taux quotidien pour terminer avec une moyenne de 2,954 %. Derrière, il y a la BCE, qui a relevé son taux directeur de 2 % à 2,25 % en juin, puis l’a de nouveau augmenté le 10 septembre, à 2,50 %.

L’argument de ceux qui signent un prêt mixte est que ces niveaux sont élevés en termes historiques : la moyenne de l’Euribor depuis sa création tourne autour de 1,92 %, bien en dessous des 2,954 % d’août, même si cette moyenne est faussée par les années de taux négatifs entre 2016 et 2022. Si l’on ne prend que la période postérieure à 2022, la moyenne monte à 2,89 %, pratiquement là où se situait l’indice en août. Cette nuance est importante et mérite d’être gardée en tête avant de décider.

Il existe en outre une raison purement bancaire : les établissements sont plus agressifs sur les durées courtes, poussés par l’important volume de dépôts non rémunérés et par l’écart croissant entre le coût de couverture à 15 ans (qui soutient un prêt à taux fixe) et à 5 ans (qui soutient la tranche fixe d’un prêt mixte). C’est pourquoi le prêt mixte peut coûter moins cher au début sans que la banque perde de marge.

Combien paie-t-on aujourd’hui selon chaque type de prêt ?

Voici les taux proposés sur le marché espagnol à fin août 2026, avec la mensualité qui en résulte pour un prêt de 300 000 € sur 25 ans. Les mensualités sont notre propre calcul à partir du TIN (taux d’intérêt nominal), hors assurances et frais liés.

L’écart entre le prêt mixte à 5-10 ans et le prêt fixe est d’environ 61 € par mois dans cet exemple. Ce n’est pas une fortune, mais sur une tranche fixe de dix ans, cela représente environ 7 300 € d’économie avant de prendre le moindre risque. Attention au TAE (taux annuel effectif) : sur les prêts mixtes, il tourne généralement autour de 4 % car il intègre la partie variable estimée ; comparer uniquement le TIN initial donne donc une image trop favorable.

Que se passe-t-il à la fin de la tranche fixe ?

C’est la question qui décide de l’opération, et presque personne ne la simule. Prenons le prêt mixte de l’exemple précédent : 300 000 € sur 25 ans avec cinq ans à 2,50 %. À la fin de la cinquième année, il resterait environ 254 000 € à rembourser et 20 ans devant soi. Voici ce qui arriverait à la mensualité selon le niveau de l’Euribor ce jour-là, avec un différentiel de 0,50 %.

La règle pratique : avant de signer, calculez la mensualité avec un Euribor à 4 % et demandez-vous si vous pourriez la payer avec vos revenus actuels. Si la réponse est non, le prêt mixte n’est pas votre produit, aussi attractif que soit le taux initial.

Combien faut-il réellement financer sur la Costa del Sol ?

Les exemples à 300 000 € servent à comparer des produits, mais sur la Costa del Sol les montants sont différents. Voici les médianes de prix réelles de notre catalogue, soit 8 789 propriétés à la vente, avec le montant à financer en supposant 70 % du prix, le maximum habituel pour un acheteur non résident, et la mensualité qui en résulte sur 25 ans avec une tranche fixe à 2,50 %.

Plus le capital est élevé, plus chaque dixième de point de taux pèse. À Marbella, passer de 2,50 % à 4 % après la tranche fixe renchérit la mensualité de plusieurs centaines d’euros par mois ; à Torremolinos, le même mouvement se fait beaucoup moins sentir. C’est pourquoi la décision entre taux fixe et prêt mixte n’est pas la même pour un appartement à 350 000 € que pour une villa à 1,2 million.

À qui convient le prêt mixte ?

Il a du sens, surtout avec des tranches fixes de 5 à 10 ans, pour les profils suivants :

• Ceux qui attendent une nette hausse de revenus pendant les années de la tranche fixe et pourront absorber ensuite une mensualité plus élevée.
• Ceux qui prévoient de vendre le bien avant l’arrivée de la partie variable : une résidence secondaire avec un horizon de sept ou huit ans, par exemple.
• Ceux qui conservent des liquidités pour rembourser par anticipation si l’Euribor s’envole à l’échéance de la tranche fixe.
• Ceux qui achètent à titre d’investissement et comptent sur des revenus locatifs qui se revalorisent aussi avec l’inflation.

Ce n’est pas le produit adapté si la mensualité est déjà juste aujourd’hui, si le prêt est la seule voie d’achat et qu’il n’y a aucun matelas de sécurité, ou si vous avez besoin, sur le plan émotionnel, de savoir ce que vous paierez dans quinze ans. Dans ces cas, le taux fixe, même s’il coûte un peu plus chaque mois, achète la tranquillité.

Cela change-t-il quelque chose si vous êtes acheteur étranger ?

Oui, et beaucoup. En tant que non-résident, le financement habituel atteint 60-70 % de la valeur d’expertise, et non 80 %, si bien qu’il vous faut davantage d’apport personnel, auquel s’ajoutent les frais d’achat, environ 10-12 % supplémentaires entre impôts, notaire et registre. De plus, les conditions proposées varient beaucoup plus d’un établissement à l’autre que pour un résident, car l’analyse du risque dépend de l’endroit où vous êtes imposé et de la devise dans laquelle vous percevez vos revenus. Demander trois offres et les négocier en parallèle n’est pas une recommandation générique : sur les opérations de Marbella ou d’Estepona, l’écart entre la première proposition et la meilleure se chiffre souvent en dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt.

Comment décider sans jouer son va-tout sur l’Euribor

Le prêt mixte n’est ni un effet de mode ni un piège : c’est un pari explicite sur le fait que, dans cinq ou dix ans, les taux seront plus bas qu’aujourd’hui. Il peut être gagnant, et l’historique de l’Euribor donne des arguments pour le penser. Mais seul devrait le signer celui qui peut se permettre que le pari tourne mal. Faites vos calculs avec un Euribor à 4 %, comparez le TAE et pas seulement le taux initial, et choisissez le produit en fonction de la durée pendant laquelle vous garderez le bien, et non de celui qui a la mensualité la plus basse la première année.

Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous accompagnons sur la partie immobilière de cette décision : ce qui est réellement payé au mètre carré dans chaque commune, quelle marge de négociation offre un bien précis et quel potentiel de revalorisation ou de location on peut en attendre. Si vous envisagez d’acheter sur la Costa del Sol et souhaitez ajuster prix, financement et objectif avant de franchir le pas, écrivez-nous et nous étudierons cela avec vos chiffres.

Questions fréquentes