España terminó 5.215 viviendas protegidas entre enero y marzo de 2026, un 74,9% más que un año antes y el mejor primer trimestre desde 2012. Es una buena noticia para el conjunto del país, pero su efecto sobre la Costa del Sol es limitado: casi el 60% de esas viviendas se entregaron en Cataluña y la vivienda protegida no está pensada para el comprador internacional que busca segunda residencia o inversión en Málaga.
¿Cuánta vivienda protegida se está construyendo en España?
El dato del primer trimestre rompe una sequía de más de una década. Tras el desplome que siguió a la crisis de 2008, la promoción protegida quedó reducida a cifras testimoniales; el impulso de las políticas públicas de vivienda de los últimos años empieza ahora a verse en obra terminada, no solo en anuncios. Estas son las cifras clave del trimestre:
- 5.215 viviendas protegidas terminadas, un 74,9% más interanual.
- Mejor arranque de año desde 2012, es decir, catorce años atrás.
- Cataluña concentra en torno al 60% de las entregas del trimestre.
- 21.155 calificaciones definitivas y 19.613 provisionales de rehabilitación protegida.
La concentración geográfica es el matiz decisivo. Un repunte estatal del 74,9% suena a giro de mercado, pero si seis de cada diez viviendas se entregan en una sola comunidad autónoma, el alivio de oferta llega muy desigual al resto del territorio.
La vivienda libre también acelera: máximos en 18 años
El movimiento no se limita a la vivienda protegida. La promoción libre encadena varios trimestres de recuperación y los indicadores de financiación y empleo acompañan, señal de que el ciclo constructor va en serio y no es un pico estadístico aislado.
| Indicador (1T 2026) | Cifra | Variación interanual |
|---|---|---|
| Vivienda protegida terminada | 5.215 | +74,9% |
| Vivienda libre terminada | 25.480 | +17,8% |
| Vivienda libre iniciada | 39.196 | +12,7% |
| Hipotecas constituidas | 131.554 | +9,7% |
| Ocupados en construcción | 1,74 millones | +7% |
Las 39.196 viviendas libres iniciadas son la cifra más alta para un primer trimestre en dieciocho años. Además, el 80,5% de las compraventas se financió con hipoteca, el mejor porcentaje en veintitrés trimestres: el crédito ha vuelto y sostiene la demanda nacional. El sector sumó 114.300 trabajadores en un año, hasta 1,74 millones de ocupados.
¿Bajarán los precios en Málaga y la Costa del Sol?
A corto plazo, no. Aunque el ritmo constructor mejore, la producción sigue muy por debajo de la creación de hogares, y en la costa malagueña el suelo urbanizable en primera línea es un recurso escaso que ninguna política de vivienda protegida puede fabricar. Nuestro informe de mercado de la Costa del Sol, elaborado con las propiedades activas de EVS PROPERTY GROUP y actualizado cada mes, muestra dónde está hoy el precio real de salida:
| Municipio | Precio mediano | €/m² |
|---|---|---|
| Marbella | 949.000 € | 5.833 € |
| Estepona | 649.250 € | 4.612 € |
| Fuengirola | 569.000 € | 5.351 € |
| Málaga capital | 628.000 € | 4.688 € |
| Mijas | 542.500 € | 4.133 € |
| Costa del Sol (conjunto) | 650.000 € | 4.613 € |
Son precios de oferta sobre 8.773 propiedades activas en julio de 2026, no de escritura. El contraste con el debate nacional es evidente: el mercado de segunda residencia internacional de Marbella, Estepona o Benahavís juega en una liga distinta a la de la vivienda protegida, y sus motores son otros: el clima, la conectividad del aeropuerto de Málaga y la demanda extranjera con capital propio.
¿Puede un comprador extranjero acceder a una vivienda protegida?
En la práctica, casi nunca. La vivienda protegida exige límites de ingresos, empadronamiento, destinarla a residencia habitual y permanecer en ella durante años, además de superar un cupo o sorteo autonómico. Está diseñada para el residente con rentas medias y bajas, no para el comprador internacional ni para el inversor. Quien compra en la Costa del Sol desde el extranjero se mueve, casi por definición, en el mercado libre.
Qué significa para el comprador y el inversor
- Más obra nueva en marcha significa más opciones sobre plano en los próximos dos o tres años, sobre todo en el interior de Mijas, el este de Estepona y el eje de Málaga capital.
- El crédito hipotecario vuelve a fluir: con el 80,5% de las compras financiadas, el comprador con hipoteca ya no compite en desventaja frente al que paga al contado.
- Un sector con 114.300 trabajadores más reduce el riesgo de retrasos en la entrega, el gran problema de la obra nueva en 2023 y 2024.
- No esperes correcciones de precio en primera línea: la oferta protegida se concentra lejos de la costa malagueña.
Conclusión
El repunte de la vivienda protegida es la mejor noticia estructural del mercado español en catorce años, pero no es la palanca que va a mover los precios de la Costa del Sol. Lo que sí importa aquí es que hay más promoción en marcha, más financiación disponible y más capacidad de ejecución. Si estás valorando comprar o vender en Málaga, Marbella o Estepona, en EVS PROPERTY GROUP analizamos tu caso con datos de mercado actualizados y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente una vivienda protegida o VPO?
Es una vivienda con precio máximo fijado por la administración y destinada a compradores o inquilinos que cumplen ciertos límites de renta. A cambio del precio ventajoso, se somete a restricciones de venta, alquiler y uso durante un periodo que suele ir de 10 a 30 años según la comunidad autónoma.
¿Cuánta vivienda protegida se terminó en España en 2026?
En el primer trimestre de 2026 se terminaron 5.215 viviendas protegidas, un 74,9% más que en el mismo periodo de 2025 y la mejor cifra de arranque de año desde 2012.
¿Afecta la vivienda protegida a los precios de Marbella?
Muy poco. Marbella es un mercado de segunda residencia internacional con un precio mediano de 949.000 € y 5.833 €/m², impulsado por demanda extranjera y suelo escaso. La promoción protegida se concentra en otras comunidades y en tipologías que no compiten con ese segmento.
¿Es buen momento para comprar obra nueva en la Costa del Sol?
El aumento de viviendas iniciadas y de mano de obra disponible reduce el riesgo de retrasos y amplía la oferta sobre plano. Aun así, conviene verificar la licencia de obra, el aval bancario de las cantidades entregadas a cuenta y la solvencia del promotor antes de firmar.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
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