Le logement protégé s'envole en Espagne : ce qui change (et ce qui ne change pas) sur la Costa del Sol

L’Espagne a achevé 5 215 logements protégés entre janvier et mars 2026, soit 74,9 % de plus qu’un an auparavant et le meilleur premier trimestre depuis 2012. C’est une bonne nouvelle pour l’ensemble du pays, mais son effet sur la Costa del Sol reste limité : près de 60 % de ces logements ont été livrés en Catalogne, et le logement protégé n’est pas conçu pour l’acheteur international qui recherche une résidence secondaire ou un investissement à Málaga.

Combien de logements protégés construit-on en Espagne ?

Le chiffre du premier trimestre met fin à une sécheresse de plus de dix ans. Après l’effondrement qui a suivi la crise de 2008, la promotion de logements protégés avait été réduite à des chiffres anecdotiques ; l’élan des politiques publiques du logement de ces dernières années commence à se traduire aujourd’hui en chantiers achevés, et plus seulement en annonces. Voici les chiffres clés du trimestre :

• 5 215 logements protégés achevés, soit 74,9 % de plus sur un an.
• Meilleur début d’année depuis 2012, c’est-à-dire depuis quatorze ans.
• La Catalogne concentre environ 60 % des livraisons du trimestre.
• 21 155 qualifications définitives et 19 613 qualifications provisoires de réhabilitation protégée.

La concentration géographique est la nuance décisive. Un rebond national de 74,9 % ressemble à un changement de cap du marché, mais si six logements sur dix sont livrés dans une seule communauté autonome, le soulagement de l’offre est très inégal sur le reste du territoire.

Le logement libre accélère aussi : des sommets en 18 ans

Le mouvement ne se limite pas au logement protégé. La promotion libre enchaîne plusieurs trimestres de reprise, et les indicateurs de financement et d’emploi suivent, signe que le cycle de la construction est bien réel et qu’il ne s’agit pas d’un pic statistique isolé.

Les 39 196 logements libres mis en chantier constituent le chiffre le plus élevé pour un premier trimestre en dix-huit ans. De plus, 80,5 % des ventes ont été financées par un prêt hypothécaire, le meilleur pourcentage en vingt-trois trimestres : le crédit est de retour et soutient la demande nationale. Le secteur a gagné 114 300 travailleurs en un an, pour atteindre 1,74 million d’actifs occupés.

Les prix vont-ils baisser à Málaga et sur la Costa del Sol ?

À court terme, non. Même si le rythme de construction s’améliore, la production reste très inférieure à la création de ménages, et sur la côte malaguène, le foncier constructible en première ligne est une ressource rare qu’aucune politique de logement protégé ne peut fabriquer. Notre rapport de marché de la Costa del Sol, élaboré à partir des biens actifs d’EVS PROPERTY GROUP et mis à jour chaque mois, montre où se situe aujourd’hui le prix de départ réel :

Il s’agit de prix d’annonce portant sur 8 773 biens actifs en juillet 2026, et non de prix d’escritura (acte de vente notarié). Le contraste avec le débat national est évident : le marché de la résidence secondaire internationale de Marbella, Estepona ou Benahavís évolue dans une autre catégorie que celle du logement protégé, et ses moteurs sont différents : le climat, la connectivité de l’aéroport de Málaga et une demande étrangère disposant de ses propres capitaux.

Un acheteur étranger peut-il accéder à un logement protégé ?

En pratique, presque jamais. Le logement protégé impose des plafonds de revenus, l’empadronamiento (inscription au registre de la population de la commune), l’obligation d’en faire sa résidence habituelle et d’y rester pendant des années, en plus de passer par un quota ou un tirage au sort régional. Il est conçu pour le résident aux revenus moyens et modestes, et non pour l’acheteur international ni pour l’investisseur. Celui qui achète sur la Costa del Sol depuis l’étranger évolue, presque par définition, sur le marché libre.

Ce que cela signifie pour l’acheteur et l’investisseur

• Davantage de constructions neuves en cours, c’est davantage d’options sur plan dans les deux ou trois prochaines années, surtout dans l’arrière-pays de Mijas, l’est d’Estepona et l’axe de Málaga capitale.
• Le crédit hypothécaire recommence à circuler : avec 80,5 % des achats financés, l’acheteur qui emprunte n’est plus désavantagé face à celui qui paie comptant.
• Un secteur comptant 114 300 travailleurs de plus réduit le risque de retards de livraison, le grand problème du neuf en 2023 et 2024.
• N’attendez pas de correction des prix en première ligne : l’offre protégée se concentre loin de la côte malaguène.

Conclusion

Le rebond du logement protégé est la meilleure nouvelle structurelle du marché espagnol depuis quatorze ans, mais ce n’est pas le levier qui fera bouger les prix de la Costa del Sol. Ce qui compte ici, c’est qu’il y a davantage de programmes en cours, davantage de financement disponible et une plus grande capacité d’exécution. Si vous envisagez d’acheter ou de vendre à Málaga, Marbella ou Estepona, chez EVS PROPERTY GROUP, nous étudions votre cas à partir de données de marché actualisées et sans engagement.

Questions fréquentes