Mieszkania chronione w Hiszpanii notują gwałtowny wzrost: co się zmienia (a co nie) na Costa del Sol

W okresie od stycznia do marca 2026 roku w Hiszpanii ukończono 5.215 mieszkań chronionych, czyli o 74,9% więcej niż rok wcześniej. To najlepszy pierwszy kwartał od 2012 roku. Dla kraju jako całości to dobra wiadomość, ale jej wpływ na Costa del Sol jest ograniczony: prawie 60% tych mieszkań oddano do użytku w Katalonii, a mieszkania chronione nie są przeznaczone dla zagranicznego kupującego, który szuka drugiego domu lub inwestycji w Maladze.

Ile mieszkań chronionych buduje się w Hiszpanii?

Wynik za pierwszy kwartał kończy ponad dziesięcioletnią suszę. Po załamaniu, które nastąpiło po kryzysie z 2008 roku, budownictwo chronione zostało sprowadzone do wielkości symbolicznych; impuls płynący z publicznych polityk mieszkaniowych ostatnich lat zaczyna być widoczny dopiero teraz – w ukończonych budynkach, a nie tylko w zapowiedziach. Oto najważniejsze dane z kwartału:

• 5.215 ukończonych mieszkań chronionych, o 74,9% więcej rok do roku.
• Najlepszy początek roku od 2012 roku, czyli od czternastu lat.
• Katalonia odpowiada za około 60% oddanych w kwartale mieszkań.
• 21.155 ostatecznych i 19.613 wstępnych kwalifikacji w zakresie rehabilitacji chronionej.

Decydujące znaczenie ma tu koncentracja geograficzna. Ogólnokrajowy wzrost o 74,9% brzmi jak zwrot na rynku, ale skoro sześć na dziesięć mieszkań oddaje się w jednej wspólnocie autonomicznej, poprawa podaży w pozostałych regionach jest bardzo nierówna.

Mieszkania z rynku wolnego również przyspieszają: maksima od 18 lat

Ten ruch nie ogranicza się do mieszkań chronionych. Budownictwo na rynku wolnym notuje kolejne kwartały odbicia, a wskaźniki finansowania i zatrudnienia mu sprzyjają, co świadczy o tym, że cykl budowlany jest realny, a nie jest odosobnionym szczytem statystycznym.

39.196 rozpoczętych mieszkań z rynku wolnego to najwyższy wynik dla pierwszego kwartału od osiemnastu lat. Ponadto 80,5% transakcji sprzedaży sfinansowano kredytem hipotecznym, co jest najlepszym odsetkiem od dwudziestu trzech kwartałów: kredyt wrócił i podtrzymuje krajowy popyt. W ciągu roku sektor zyskał 114.300 pracowników, osiągając poziom 1,74 mln zatrudnionych.

Czy ceny w Maladze i na Costa del Sol spadną?

W krótkim terminie nie. Nawet jeśli tempo budowy wzrośnie, produkcja nadal jest znacznie niższa niż liczba nowo tworzonych gospodarstw domowych, a na wybrzeżu Malagi grunty budowlane w pierwszej linii to rzadki zasób, którego żadna polityka mieszkań chronionych nie jest w stanie wytworzyć. Nasz raport o rynku Costa del Sol, opracowany na podstawie aktywnych ofert EVS PROPERTY GROUP i aktualizowany co miesiąc, pokazuje, jakie są dziś rzeczywiste ceny ofertowe:

Są to ceny ofertowe dla 8.773 aktywnych nieruchomości w lipcu 2026 roku, a nie ceny z aktów notarialnych. Kontrast z debatą krajową jest oczywisty: rynek zagranicznych drugich domów w Marbelli, Esteponie czy Benahavís gra w innej lidze niż mieszkania chronione, a jego motorami są co innego: klimat, połączenia lotniska w Maladze oraz popyt zagraniczny oparty na własnym kapitale.

Czy zagraniczny kupujący może nabyć mieszkanie chronione?

W praktyce prawie nigdy. Mieszkania chronione wymagają spełnienia limitów dochodowych i zameldowania, przeznaczenia ich na stałe miejsce zamieszkania i mieszkania w nich przez wiele lat, a także przejścia przez regionalną pulę lub losowanie. Są pomyślane dla mieszkańców o średnich i niskich dochodach, a nie dla zagranicznego kupującego ani inwestora. Kto kupuje na Costa del Sol z zagranicy, porusza się niemal z definicji po rynku wolnym.

Co to oznacza dla kupującego i inwestora

• Więcej realizowanych inwestycji oznacza więcej opcji zakupu na planie w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat, zwłaszcza w głębi lądu w Mijas, we wschodniej części Estepony i w osi Malagi.
• Kredyt hipoteczny znów płynie: przy 80,5% zakupów finansowanych kredytem kupujący z hipoteką nie konkuruje już z pozycji słabszej niż ten, kto płaci gotówką.
• Sektor z 114.300 dodatkowymi pracownikami zmniejsza ryzyko opóźnień w oddaniu inwestycji, które było największym problemem nowych budynków w latach 2023 i 2024.
• Nie oczekuj korekt cen w pierwszej linii: podaż mieszkań chronionych koncentruje się daleko od wybrzeża Malagi.

Podsumowanie

Wzrost liczby mieszkań chronionych to najlepsza strukturalna wiadomość dla hiszpańskiego rynku od czternastu lat, ale nie jest to dźwignia, która poruszy ceny na Costa del Sol. Tu liczy się raczej to, że realizowanych jest więcej inwestycji, dostępne jest więcej finansowania i większe są moce wykonawcze. Jeśli rozważasz zakup lub sprzedaż w Maladze, Marbelli lub Esteponie, w EVS PROPERTY GROUP przeanalizujemy Twój przypadek na podstawie aktualnych danych rynkowych i bez zobowiązań.

Najczęściej zadawane pytania