Der geförderte Wohnungsbau in Spanien legt kräftig zu: Was sich an der Costa del Sol ändert (und was nicht)

Spanien hat zwischen Januar und März 2026 insgesamt 5.215 geförderte Wohnungen fertiggestellt, 74,9 % mehr als ein Jahr zuvor und das beste erste Quartal seit 2012. Für das Land insgesamt ist das eine gute Nachricht, doch die Wirkung auf die Costa del Sol ist begrenzt: Fast 60 % dieser Wohnungen wurden in Katalonien übergeben, und der geförderte Wohnungsbau ist nicht für internationale Käufer gedacht, die in Málaga einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage suchen.

Wie viele geförderte Wohnungen werden in Spanien gebaut?

Die Zahl des ersten Quartals beendet eine mehr als ein Jahrzehnt andauernde Durststrecke. Nach dem Einbruch infolge der Krise von 2008 schrumpfte der geförderte Wohnungsbau auf nahezu symbolische Zahlen; der Schub der öffentlichen Wohnungspolitik der vergangenen Jahre zeigt sich nun in fertiggestellten Bauten und nicht mehr nur in Ankündigungen. Das sind die wichtigsten Zahlen des Quartals:

• 5.215 fertiggestellte geförderte Wohnungen, 74,9 % mehr als im Vorjahr.
• Bester Jahresauftakt seit 2012, also seit vierzehn Jahren.
• Katalonien vereint rund 60 % der Übergaben des Quartals auf sich.
• 21.155 endgültige und 19.613 vorläufige Bescheinigungen (calificaciones) für geförderte Sanierungen.

Die geografische Konzentration ist die entscheidende Einschränkung. Ein landesweiter Anstieg von 74,9 % klingt nach einer Trendwende am Markt, doch wenn sechs von zehn Wohnungen in einer einzigen autonomen Gemeinschaft übergeben werden, kommt die Entlastung beim Angebot im übrigen Land sehr ungleichmäßig an.

Auch der freie Wohnungsbau legt zu: Höchststand seit 18 Jahren

Die Entwicklung beschränkt sich nicht auf den geförderten Wohnungsbau. Der freie Wohnungsbau erholt sich seit mehreren Quartalen in Folge, und auch die Indikatoren für Finanzierung und Beschäftigung ziehen mit. Das ist ein Zeichen dafür, dass der Baukonjunkturzyklus ernst zu nehmen ist und kein isolierter statistischer Ausreißer.

Die 39.196 begonnenen freien Wohnungen sind der höchste Wert für ein erstes Quartal seit achtzehn Jahren. Zudem wurden 80,5 % der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert, der beste Anteil seit dreiundzwanzig Quartalen: Der Kredit ist zurück und stützt die inländische Nachfrage. Der Sektor hat binnen eines Jahres 114.300 Beschäftigte hinzugewonnen und kommt nun auf 1,74 Millionen.

Werden die Preise in Málaga und an der Costa del Sol sinken?

Kurzfristig nicht. Auch wenn das Bautempo steigt, bleibt die Produktion weit hinter der Zahl der neu gegründeten Haushalte zurück, und an der Küste von Málaga ist erschließbares Bauland in erster Linie ein knappes Gut, das keine Politik für geförderten Wohnungsbau herbeizaubern kann. Unser Marktbericht zur Costa del Sol, der auf den aktiven Objekten von EVS PROPERTY GROUP basiert und jeden Monat aktualisiert wird, zeigt, wo der tatsächliche Angebotspreis heute liegt:

Dabei handelt es sich um Angebotspreise für 8.773 aktive Objekte im Juli 2026, nicht um beurkundete Preise (escritura, die notarielle Kaufurkunde). Der Kontrast zur landesweiten Debatte ist offensichtlich: Der internationale Zweitwohnsitzmarkt in Marbella, Estepona oder Benahavís spielt in einer anderen Liga als der geförderte Wohnungsbau, und seine Treiber sind andere: das Klima, die Anbindung durch den Flughafen Málaga und die ausländische Nachfrage mit Eigenkapital.

Kann ein ausländischer Käufer eine geförderte Wohnung erwerben?

In der Praxis fast nie. Der geförderte Wohnungsbau setzt Einkommensgrenzen und die Anmeldung am Wohnort (empadronamiento) voraus, die Nutzung als Hauptwohnsitz und den Verbleib in der Wohnung über Jahre, und zusätzlich muss man ein regionales Kontingent oder eine Verlosung bestehen. Er ist für Einwohner mit mittlerem und niedrigem Einkommen konzipiert, nicht für internationale Käufer und auch nicht für Investoren. Wer aus dem Ausland an der Costa del Sol kauft, bewegt sich nahezu per Definition auf dem freien Markt.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

• Mehr Neubau im Bau bedeutet in den nächsten zwei bis drei Jahren mehr Optionen beim Kauf vom Plan, vor allem im Hinterland von Mijas, im Osten von Estepona und entlang der Achse der Stadt Málaga.
• Das Hypothekendarlehen fließt wieder: Bei 80,5 % finanzierten Käufen konkurriert der Käufer mit Hypothek nicht mehr im Nachteil gegenüber dem Barzahler.
• Ein Sektor mit 114.300 Beschäftigten mehr senkt das Risiko von Lieferverzögerungen, dem großen Problem des Neubaus in den Jahren 2023 und 2024.
• Erwarten Sie keine Preiskorrekturen in erster Meereslinie: Das geförderte Angebot konzentriert sich weit entfernt von der Küste Málagas.

Fazit

Der Aufschwung beim geförderten Wohnungsbau ist die beste strukturelle Nachricht für den spanischen Markt seit vierzehn Jahren, aber er ist nicht der Hebel, der die Preise an der Costa del Sol bewegen wird. Entscheidend ist hier vielmehr, dass mehr Neubauprojekte laufen, mehr Finanzierung verfügbar ist und mehr Umsetzungskapazität besteht. Wenn Sie überlegen, in Málaga, Marbella oder Estepona zu kaufen oder zu verkaufen, analysiert EVS PROPERTY GROUP Ihren Fall auf Basis aktueller Marktdaten und unverbindlich.

Häufig gestellte Fragen