Casas en venta en Marbella 2026: precios de villas y adosados por zonas y cómo es vivir aquí

Si buscas casas en venta en Marbella, estas son las cifras de referencia: la villa mediana se anuncia a 2.950.000 € y el adosado mediano, a 835.000 €. Son datos del catálogo de EVS Property a 13 de noviembre de 2026, con 649 anuncios de villas y 223 de adosados.

Ojo con un detalle: son precios de oferta, es decir, lo que piden los vendedores, y no precios de cierre. Aquí hablamos de casas, villas y adosados. Si lo que te interesa es un piso, tenemos otra guía sobre apartamentos en Marbella; basta decir que su mediana es de 695.000 €.

¿Cuánto cuesta una casa en Marbella en 2026?

Marbella suma 2.098 anuncios de vivienda con una mediana de 950.000 € y 6.053 €/m². La mitad central del mercado se mueve entre 4.539 y 8.159 €/m². Para situarlo, el conjunto de la Costa del Sol queda en 649.000 € y 4.744 €/m², así que Marbella es claramente más cara que la media del litoral.

Las villas y casas independientes son la parte más cara: 649 anuncios, mediana de 2.950.000 € y 6.914 €/m². La mitad de las villas cuesta entre 1.650.000 € y 4.495.000 €. De las 649, 585 (el 90 %) superan el millón de euros, 300 (el 46 %) superan los 3 millones y solo 11 bajan de 500.000 €.

Los adosados ofrecen una entrada mucho más asequible: 223 anuncios, mediana de 835.000 € y 4.694 €/m². La mitad se sitúa entre 625.700 € y 1.260.000 €. Hay 21 por debajo de 500.000 € y 76 por encima del millón.

Como comparación, los apartamentos de Marbella tienen 1.268 anuncios, mediana de 695.000 € y 5.905 €/m². Es decir, el metro cuadrado de un adosado sale más barato que el de un piso, mientras que el de una villa es más caro.

Precio según el número de dormitorios

El tamaño marca el precio con bastante claridad. Esta tabla recoge la mediana de villas y adosados según los dormitorios.

Precios de las villas en Marbella por zonas

Marbella no es un mercado único: entre una zona y otra, la misma villa puede costar varias veces más. Esta tabla muestra las villas de las doce zonas con más anuncios.

Una precisión importante: en las zonas con entre 10 y 17 anuncios, la mediana es menos estable, porque unas pocas propiedades pueden moverla mucho. Tómala como orientación, no como tarifa.

¿Cuál es la zona más cara de Marbella?

Depende de cómo se mida. Por precio por metro cuadrado, las villas más caras están en Los Monteros (9.896 €/m²), Sierra Blanca (9.322 €/m²), Puerto Banús (8.703 €/m²), Nagüeles (8.684 €/m²) y la Milla de Oro (8.671 €/m²). Por precio mediano total, destaca Sierra Blanca con 5.490.000 €, seguida de Guadalmina Baja con 4.750.000 € y Los Monteros con 4.675.000 €.

La Milla de Oro se extiende entre el centro de Marbella y Puerto Banús, y Sierra Blanca y Nagüeles quedan en la ladera sobre ella. Nueva Andalucía, justo detrás de Puerto Banús, es el llamado «valle del golf» y concentra el mayor número de villas en venta: 142 anuncios.

¿Dónde comprar casa en Marbella por menos de un millón?

Con villas de mediana en 2.950.000 €, bajar del millón exige cambiar de tipo de casa o de zona. Estas son las vías más realistas:

• Adosados: la mediana es de 835.000 €. En Nueva Andalucía hay 57 anuncios con una mediana de 719.000 € (4.780 €/m²). Un adosado de 3 dormitorios tiene una mediana de 795.000 €.
• Otras zonas de adosados: San Pedro de Alcántara tiene 20 anuncios con una mediana de 910.000 €, mientras que en la Milla de Oro (28 anuncios) sube a 1.695.000 € y 6.414 €/m².
• Villas más asequibles: San Pedro de Alcántara (1.595.000 €), Guadalmina Alta (2.000.000 €) y Elviria (2.250.000 €). Una villa de 3 dormitorios tiene una mediana de 1.295.000 €, algo por encima del millón.
• Casas para reformar: según nuestro análisis de 8.399 anuncios del 3 de noviembre de 2026, las casas de Marbella que necesitan reforma cuestan 4.628 €/m², frente a 6.186 €/m² de las casas de segunda mano, un 25 % menos por metro. Eso sí, una reforma integral en la costa puede costar fácilmente varios cientos de euros por metro cuadrado, así que conviene calcularla antes de comprar.
• Municipios vecinos: Estepona tiene una mediana de 625.900 € y 4.825 €/m²; Mijas, 549.000 € y 4.317 €/m²; Ojén, 771.000 € y 4.338 €/m². Benahavís, en cambio, es más caro que Marbella: 995.000 € y 5.635 €/m².

Sobre la vista al mar, solo tenemos cifra para pisos: en Marbella cuestan un 22 % más por metro cuadrado que los que no la tienen, y los de primera línea de playa, un 53 % más que el resto de pisos del municipio. Para las casas no hay una cifra propia, así que no la extrapolamos.

¿Cómo es vivir en Marbella?

Vivir en Marbella significa estar en el mercado más caro de la provincia de Málaga, y se nota en el alquiler: según idealista, en octubre de 2026 costaba 23,5 € por m² al mes, un 9,1 % más que un año antes. Un piso de 80 m² ronda los 1.880 € mensuales. El conjunto de la provincia está en 18,8 €/m².

Marbella y Benahavís forman el mercado más caro de la costa, con colegios internacionales y golf. En Marbella hay incluso una escuela sueca, la Svenska skolan Marbella, un dato que muchas familias nórdicas tienen en cuenta. El aeropuerto de Málaga queda accesible por la autovía que recorre la costa.

Cada zona tiene su carácter. Al oeste del municipio están San Pedro de Alcántara y Guadalmina. Al este, en Marbella Este, se encuentran Elviria, El Rosario, Marbesa, Los Monteros y Cabopino, con playas de dunas. En el centro, la Milla de Oro y Puerto Banús; y hacia el interior, Nueva Andalucía y sus campos de golf.

¿Qué gastos e impuestos tiene comprar una casa en Marbella?

En una vivienda de segunda mano en Andalucía se paga el ITP del 7 %, y con notaría, registro y gestoría los gastos suman en total entre el 7,5 % y el 8 %. En obra nueva se aplican IVA del 10 % y AJD del 1,2 %, alrededor del 12 %. El ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro.

Dos ejemplos con los precios medianos: un adosado de 835.000 € implica 58.450 € de ITP, y una villa de segunda mano de 2.950.000 €, 206.500 €. Si esa misma villa fuera nueva, serían 295.000 € de IVA más 35.400 € de AJD, es decir, 330.400 €.

Para 2027, la Junta de Andalucía ha anunciado una bajada del ITP general hasta el 6,75 %, pero figura en el proyecto de presupuestos y aún no está aprobada.

Los extranjeros pueden comprar sin restricciones, aunque necesitan un NIE. Comprar no da derecho a residencia: la «golden visa» se eliminó el 3 de abril de 2025, y los ciudadanos de fuera de la UE pueden estar 90 días de cada 180 sin visado. Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % (modelo 211), y el propietario no residente presenta cada año el modelo 210.

Qué revisar antes de comprar una villa

• Nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar titular y cargas.
• Que Registro y Catastro coincidan: la piscina, las ampliaciones o el sótano a menudo no están inscritos.
• La licencia de primera ocupación.
• Que no haya deudas de IBI ni de comunidad, y en urbanizaciones, las cuotas de la comunidad.
• Un abogado independiente antes de firmar las arras.

Conclusión

Las casas en venta en Marbella cubren un abanico muy amplio: desde adosados de unos 525.000 € con dos dormitorios hasta villas de seis dormitorios con mediana de 4.200.000 €. La zona pesa tanto como el tamaño, y los gastos de compra añaden un porcentaje que conviene tener claro desde el principio.

EVS Property es una agencia de la Costa del Sol con oficina en Benalmádena y trabaja en toda la costa, Marbella incluida. Podemos ayudarte a elegir zona, revisar la documentación con un abogado independiente y acompañarte durante toda la compra. Si quieres hablar de tu presupuesto, escríbenos sin compromiso.

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