Pisos en venta en Estepona 2026: precios por m² y por zonas, vistas al mar y gastos de compra

Los pisos en venta en Estepona tienen, a 13 de noviembre de 2026, un precio de oferta mediano de 535.000 € y de 4.870 €/m², según los 912 anuncios de pisos y apartamentos del catálogo de EVS Property. Un piso de segunda mano con vistas al mar cuesta un 24 % más por metro cuadrado que uno sin ellas.

Conviene tener presente un matiz: son precios de oferta, es decir, lo que piden los vendedores, y no precios de cierre. Aun así, sirven para hacerse una idea realista del mercado antes de visitar nada. En esta guía repasamos el presupuesto según los dormitorios, el precio por metro cuadrado en cada zona, lo que añaden el mar, la primera línea o la obra nueva, la rentabilidad del alquiler y los gastos de la compra.

¿Cuánto cuesta un piso en Estepona en 2026?

La mitad central de los anuncios de pisos se mueve entre 405.000 € y 730.000 €, con una mediana de 535.000 €. El mercado no es solo de lujo: 82 anuncios (el 9 %) están por debajo de 300.000 € y 418 (el 46 %) por debajo de 500.000 €. En el otro extremo, 106 anuncios (el 12 %) superan el millón de euros.

El número de dormitorios es lo que más condiciona el presupuesto. Esta es la foto por tipología:

Los pisos de dos dormitorios son el grupo más numeroso, con 424 anuncios, una mediana de 485.000 € y 98 m². Quien busca una entrada más ajustada encontrará los de un dormitorio desde unos 249.000 € en la parte baja de su rango habitual. Para comparar con otras tipologías de Estepona: los adosados tienen una mediana de 650.000 € (3.933 €/m², 160 anuncios) y las villas de 1.450.000 € (5.106 €/m², 339 anuncios).

¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Estepona por zonas?

Estas son las medianas de los pisos según las zonas tal y como figuran en nuestro catálogo. Una advertencia honesta: la mayor parte de los anuncios no está asignada a una zona concreta y corresponde al propio casco urbano y a las urbanizaciones cercanas, por eso esa fila agrupa 603 anuncios.

La Nueva Milla de Oro, la franja costera entre la ciudad de Estepona y San Pedro de Alcántara (Marbella), es la zona más cara de la tabla, con 6.354 €/m². El Paraíso, Atalaya, Cancelada, Bel Air, Costalita y Selwo forman la parte oriental del municipio, en dirección a Marbella, y sus medianas van de 4.205 €/m² en Bel Air a 5.450 €/m² en Costalita.

Valle Romano, una zona de golf al oeste de la ciudad, marca el escalón más bajo con 3.705 €/m², pero con solo 9 anuncios su mediana es poco estable y debe leerse como orientativa. Del casco antiguo, Seghers y Costa Natura no damos cifras porque no tenemos datos propios suficientes: son zonas por las que preguntan los compradores y su precio se aprecia mejor mirando anuncios concretos.

¿Cuánto más cuesta un piso con vistas al mar en Estepona?

En un análisis de 8.399 anuncios de la Costa del Sol del 3 de noviembre de 2026 medimos cuánto añade cada característica al precio por metro cuadrado en Estepona:

Veámoslo con un ejemplo. Un piso de 98 m², la superficie mediana de un dos dormitorios, a 4.375 €/m² sin vistas costaría unos 428.750 €. Con vistas, a 5.405 €/m², subiría a unos 529.690 €: unos 101.000 € de diferencia. El sobreprecio por vistas en Estepona (24 %) coincide con el de toda la costa; en Marbella es del 22 %, en Fuengirola del 37 % y en Manilva del 8 %.

La primera línea es el salto mayor: un 61 % más en Estepona, frente al 52 % de media en la costa. La obra nueva cuesta un 21 % más que la segunda mano (15 % en el conjunto de la costa y 16 % en Marbella). Los pisos para reformar son un 18 % más baratos por metro cuadrado, pero ojo: en la costa una reforma puede costar fácilmente varios cientos de euros por metro, así que el ahorro aparente hay que descontarlo.

¿Estepona o Marbella? ¿Y Manilva o Casares?

Según el informe de mercado de EVS de noviembre de 2026, que cubre todo tipo de vivienda y no solo pisos, Estepona tiene 1.389 anuncios y una mediana de 625.900 € (4.825 €/m²). La mitad central se sitúa entre 3.800 y 6.200 €/m². Así se compara con sus vecinos:

• Estepona: 625.900 € y 4.825 €/m².
• Marbella: 950.000 € y 6.053 €/m².
• Benahavís: 995.000 € y 5.635 €/m².
• Casares: 465.000 € y 3.591 €/m².
• Manilva: 359.000 € y 3.398 €/m².
• Toda la Costa del Sol: 649.000 € y 4.744 €/m².

Estepona queda así claramente por debajo de Marbella y Benahavís, y por encima de Casares y Manilva. Su precio por metro cuadrado es muy próximo al de la media de la Costa del Sol.

¿Es rentable comprar un piso en Estepona para alquilar?

Según idealista (octubre de 2026), el alquiler en Estepona está en 20,8 €/m² al mes, un 8,2 % más que hace un año; el máximo fue de 21,1 €/m² en septiembre de 2026. Un piso de 80 m² saldría por unos 1.664 € al mes. Combinado con los precios de venta de EVS, la rentabilidad bruta del alquiler de larga duración ronda el 5,2 %, por encima de la media de la costa (entre el 4 % y el 5 %) y de Marbella (4,7 %).

Es una rentabilidad bruta: se calcula antes de impuestos, gastos de comunidad, IBI, seguro y periodos sin inquilino. La rentabilidad neta suele quedar entre uno y dos puntos por debajo.

¿Qué gastos tiene comprar un piso en Estepona?

En Andalucía, comprar una vivienda de segunda mano supone entre un 7,5 % y un 8 % del precio en impuestos y gastos. Tomemos como ejemplo un piso de segunda mano de 485.000 €, el precio mediano de un dos dormitorios:

El ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. En una vivienda nueva el cálculo es distinto: IVA del 10 % más AJD del 1,2 %, en torno al 12 % en total. Con el mismo precio de 485.000 €, el IVA serían 48.500 € y el AJD 5.820 €, es decir, 54.320 €, a los que se suman notaría y registro.

Para 2027, la Junta de Andalucía ha anunciado una bajada del ITP general del 7 % al 6,75 %. Está incluida en el presupuesto de 2027, que todavía no está aprobado, así que de momento es solo un anuncio. De aplicarse, en un piso de 485.000 € el ahorro sería de 1.212,50 €, unos 1.200 €.

Si financias con hipoteca, el banco asume su parte de notaría, registro e impuesto (Ley 5/2019). Tú pagas la tasación, que ronda los 300–600 €.

Qué revisar antes de comprar un piso en Estepona

• NIE: un extranjero lo necesita para comprar. La compra no da derecho de residencia, ya que el visado de oro quedó suprimido el 3 de abril de 2025.
• Nota simple: confirma quién es el propietario y si hay cargas.
• Deudas de comunidad e IBI: pide los certificados antes de firmar.
• Licencia de primera ocupación, en especial en obra nueva.
• En obra nueva, aval bancario para los anticipos y plazos de entrega claros por escrito.
• Vendedor no residente: el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211). Si compras siendo no residente, cada año presentarás el modelo 210.
• Un abogado independiente antes de firmar las arras.

Conclusión: cómo elegir bien un piso en Estepona

Con una mediana de 535.000 € y 4.870 €/m², Estepona ofrece pisos desde menos de 300.000 € hasta más de un millón, con diferencias claras según la zona, las vistas y si es obra nueva. Lo sensato es fijar primero el presupuesto total, gastos incluidos, y después decidir qué merece pagar de más: mar, primera línea o una vivienda recién entregada.

EVS Property (EVS PROPERTY GROUP, S.L.) es una agencia inmobiliaria con oficina en Benalmádena (Av. de Mijas 1) que trabaja en toda la Costa del Sol, Estepona incluida. Atendemos en español, inglés y ruso, publicamos cada mes un informe de mercado elaborado con nuestro propio catálogo y te ayudamos a elegir zona, revisar la documentación con un abogado independiente y llevar la compra de principio a fin.

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